Решение по делу № 8Г-5147/2023 [88-7229/2023] от 27.02.2023

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№88-7229/2023

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово 18 апреля 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дударёк Н.Г.,

судей Попова А.А., Долматовой Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №22RS0019-01-2022-000189-11 по иску Наталохи Александра Ивановича к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Коваленко Александру Сергеевичу о признании договоров прекращёнными, признании обременения земельного участка отсутствующим

по кассационной жалобе представителя Наталохи А.И. – Казбанова Д.А., ООО «Агрофирма Алтай» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 ноября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Наталоха А.И. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Коваленко А.С. о признании договоров прекращёнными, признании обременения земельного участка отсутствующим.

В обоснование иска указано, что Наталоха А.А. является одним из собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах земельного округа Чернавский сельсовет Завьяловского района Алтайского края. По договору аренды земельного участка от 18 февраля 2014 г. собственники передали названный земельный участок в аренду СПК колхоз «Чернавский» на срок по 18 февраля 2021 г.

21 марта 2014 г. между СПК колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь» заключён договор передачи последнему прав и обязанностей по аренде указанного участка.

СПК колхоз «Чернавский» ликвидирован, запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в реестр 14 февраля 2017 г.

По договору переуступки от 4 апреля 2018 г. ООО «Сибирь» передало право аренды земельного участка главе КФХ Коваленко А.С.

В ЕГРН имеется запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу Коваленко А.С. на срок с 4 апреля 2018 г. до 18 февраля 2021 г., дата регистрации 6 сентября 2018 г., номер государственной регистрации №.

На общем собрании участников долевой собственности от 7 мая 2021 г. (протокол №) в связи с истечением срока аренды принято решение расторгнуть вышеуказанные договор аренды и договоры переуступки прав по нему, исключить регистрационные записи из ЕГРН об аренде и передать земельный участок в аренду новому арендатору - Кооперативному хозяйству «Алтай», уполномоченным от имени собственников земельного участка избран ФИО12

7 мая 2021 г. между Кооперативным хозяйством «Алтай» и участниками долевой собственности в лице ФИО12 заключён договор аренды земельного участка.

19 мая 2021 г. ФИО12 от имени участников долевой собственности обратился в Росреестр с заявлением о прекращении обременения земельного участка, на что получен отказ регистрирующего органа.

Кооперативное хозяйство «Алтай» подало заявление о регистрации договора аренды, по которому также получен отказ.

Правообладатели земельного участка на общем собрании от 7 мая 2021 г. выразили свое волеизъявление на расторжение договора аренды, заключённого с ответчиком, срок действия которого истёк, а также на заключение договора аренды с иным лицом.

Ответчик от подписания письменного соглашения о расторжении договора аренды уклоняется, на обращения не реагирует, что препятствует снятию обременения с земельного участка.

Наличие обременения на земельный участок не позволяет его собственникам свободно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать заключённый договор аренды, использовать земельный участок по назначению (для сельскохозяйственного производства) и получать арендную плату истцом.

В этой связи Наталоха А.И., ссылаясь также на то, что в связи с прекращением деятельности арендатора - юридического лица СПК колхоз «Чернавский», заключенные последующие договоры также прекращены, просил признать прекращенными:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 18 февраля 2014 г. между СПК колхоз «Чернавский» и собственниками земельного участка;

- договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 21 марта 2014 г. между СПК колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь»;

- договор переуступки права аренды земельного участка от 4 апреля 2018 г. № между ООО «Сибирь» и главой КФХ Коваленко А.С.;

а также признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды, дата регистрации 6 сентября 2018 г., номер государственной регистрации №.

Решением Завьяловского районного суда Алтайского края от 31 мая 2022 г. исковые требования удовлетворены. Признаны прекращёнными:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 февраля 2014 г. (согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости - от 18 февраля 2014 г.) между СПК колхоз «Чернавский» и собственниками земельного участка, дата государственной регистрации 11 марта 2014 г., номер государственной регистрации согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости №, номер государственной регистрации согласно штампу на договоре №;

- договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 21 марта 2014 г. между СПК колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь», дата государственной регистрации 3 апреля 2014 г., номер государственной регистрации согласно сведениямЕдиного государственного реестра недвижимости №, номер государственной регистрации согласно штампу на договоре №;

- договор переуступки права аренды земельного участка от 4 апреля 2018 г. № между ООО «Сибирь» и главой КФХ Коваленко А.С., дата государственной регистрации 6 сентября 2018 г., номер государственной регистрации №.

Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:401 в виде аренды, дата регистрации 6 сентября 2018 г., номер государственной регистрации №.

С Коваленко А.С. в пользу Наталохи А.И. взысканы судебные расходы в сумме 313,20 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 ноября 2022 г. решение суда первой инстанции отменено и принято по делу новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Представителем Наталохи А.И. – Казбановым Д.А., ООО «Агрофирма Алтай» подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанного апелляционного определения, постановленного с нарушением норм процессуального и материального права. Ссылаются на то, что отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции квалифицировал указанный договор от 21 марта 2014 г., заключенный между СПК Колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь», именно как договор перенайма, поскольку об этом свидетельствует содержание договора, в ЕГРН договор зарегистрирован как договор передачи прав и обязанностей. Вместе с тем апелляционным судом не учтено, что договор от 21 марта 2014 г. подписан ФИО13 как руководителем и СПК Колхоз «Чернавский» (председатель) и ООО «Сибирь» (директор) после введения процедуры наблюдения в отношении первоначального арендатора. Судом апелляционной инстанции не исследован вопрос реального исполнения указанного договора от 21 марта 2014 г. именно как договора перенайма.

Представленные ведомости на выдачу зерна пайщикам ООО «Сибирь» 2014, 2017, 2018, 2020 и 2021 г.г., а также ведомости на выплату муки и масла 2020 г. не могут служить достоверным доказательством выплаты арендной платы, поскольку в них отсутствует дата ее выплаты, идентифицирующие получателя зерна (масла, муки) документы, не указаны основания выдачи зерна (муки, масла) и период за который такие выплаты произведены, сами ведомости помимо арендодателей спорного земельного участка содержат иных лиц, имеются исправления.

Кроме того, договор от 21 марта 2014 г. не содержит условий о его автоматической пролонгации, а п.1.5 предусматривает возможность его продления по Соглашению сторон в случае продления основного договора аренды. При этом, по мнению кассатора, факт регистрации в ЕГРН договора от 21 марта 2014 г. как договора передачи прав и обязанностей, не может служить основанием для признания его таковым, поскольку суд должен самостоятельно истолковать данный договор и определить его правовую природу.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. произведена замена третьего лица кооперативного хозяйства «Алтай» (ИНН 2241000160, ОГРН 1022202071396) на общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Алтай» (ИНК 2241003668, ОГРН 1222200020570) по гражданскому делу № 22RS0019-01-2022-000189-11 по иску Наталохи Александра Ивановича к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Коваленко Александру Сергеевичу о признании договоров прекращёнными, признании обременения земельного участка отсутствующим.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч.5 ст.379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела Наталоха А.А. является собственником <данные изъяты> доли в нраве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> кадастровый номер №.

28 февраля 2014 г. между СПК Колхоз «Чернавский» и собственниками земельного участка заключен договор аренды, на основании которого названный земельный участок передан названному СПК в аренду на срок до 28 февраля 2021 г. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 11 марта 2014 г., регистрационный номер №.

21 марта 2014 г. между СПК Колхоз «Чернявский» и ООО «Сибирь» заключён договор, в соответствии с которым арендатор СПК Колхоз «Чернявский» передал субарендатору ООО «Сибирь» права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 февраля 2014 г., на срок до 28 февраля 2021 г. Указанным договором предусмотрено, что данный договор расторгается автоматически в случае досрочного расторжения основного договора аренды (п. 5.2). Договор зарегистрирован в ЕГРН 3 апреля 2014г.

4 апреля 2018 г. между ООО «Сибирь» и главой КФХ Коваленко А.С. заключен договор №, согласно которому ООО «Сибирь» передало главе КФХ Коваленко А.С. права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 февраля 2014 г. и по договору от 21 марта 2014 г. Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 6 сентября 2018 г., номер регистрации №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность СПК Колхоз «Чернявский» прекращена 14 февраля 2017 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 17 мая 2022 г., обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, установленное на срок с 4 апреля 2018 г. по 28 февраля 2021 г., в пользу Коваленко А.С. не снято.

Решением общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № от 7 мая 2021 г. (протокол №) в связи с истечением срока аренды решено расторгнуть вышеуказанные договор аренды и договоры переуступки прав по нему, исключить регистрационные записи из ЕГРН об аренде и передать земельный участок в аренду новому арендатору - Кооперативному хозяйству «Алтай» на срок 15 лет; уполномоченным от имени собственников земельного участка избран ФИО12

7 мая 2021 г. между Кооперативным хозяйством «Алтай» и собственниками земельного участка с кадастровым номером № на основании решения собрания от 7 мая 2021 г. заключён договор аренды указанного земельного участка на срок 15 лет, который на момент разрешения спора в ЕГРН не зарегистрирован.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах и признавая прекращенными оспариваемые договоры, районный суд указал, что в связи с ликвидацией юридического лица СПК Колхоз «Чернавский» правоотношения сторон по договору аренды от 28 февраля 2014 г. прекратились. Доказательств заключения договора аренды с собственниками земельного участка непосредственно субарендатором ООО «Сибирь» либо с ответчиком Коваленко А.С., суду не представлено.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая обжалуемое определение, суд апелляционной инстанции квалифицировал договор от 21 марта 2014 г. как договор перенайма, поскольку об этом свидетельствует содержание договора и в ЕГРН договор зарегистрирован как договор передачи прав и обязанностей, где первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. При этом между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях ранее заключенного договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В п. 9 данной статьи также закреплено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции верно установлено, что в результате заключения договоров от 21 марта 2014 г. и от 4 апреля 2018 г. права арендатора СПК Колхоз «Чернавский» перешли сначала к ООО «Сибирь», а затем к КФХ Коваленко А.С., то есть произошла замена стороны арендатора (а не субаренда), при этом по основанию отсутствия такого уведомления договоры перенайма не оспаривались, на отсутствие такого уведомления арендодатели не ссылались.

В соответствие с п.2 договора аренды земельного участка от 18 февраля 2014г. по истечении срока действия договора он может быть продлен на тот же срок, если ни одна из сторон не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия, в письменной форме не заявит о прекращении настоящего договора.

Установив, что арендодатели до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 18 февраля 2014 г. не уведомили арендатора о прекращении действия договора не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия, а Глава КФХ Коваленко А.С. продолжил пользоваться землей на прежних условиях, выводы суда апелляционной инстанции о продлении срока договора аренды на новый срок - 7 лет являются обоснованными.

Вопреки доводам кассационной жалобы договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 21 марта 2014 г., заключенный между СПК колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь», прошел государственную регистрацию и на момент рассмотрения дела не оспорен.

Довод кассационной жалобы о том, что представленные ведомости на выдачу зерна пайщикам ООО «Сибирь» не могут служить достоверным доказательством выплаты арендной платы, подлежит отклонению, так как указанный довод не был предметом спора по настоящему делу.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было. Выводы суда мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда апелляционной инстанции не усматривается.

Обстоятельства, на которые ссылается заявитель в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах нижестоящих инстанций, получили надлежащую правовую оценку, при этом доводы кассационной жалобы выводов суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой, установленных судом обстоятельств.

Данные доводы фактически являются позицией заявителя и не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу судебного постановления в кассационном порядке. Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с данной судом оценкой доказательств и установленными судом обстоятельствами не могут быть приняты во внимание.

С учётом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного акта.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 16 ноября 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Наталохи А.И. – Казбанова Д.А., ООО «Агрофирма Алтай» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи