Решение по делу № 2-462/2021 от 21.12.2020

Дело № 2-462/2021

64RS0043-01-2020-007909-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2021г. г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4

с участием представителя истца, ответчица и представителя ответчицы

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств

установил:

истица обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что 15.08.2020г. между ней и ответчицей заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мкр ДНП Парк – Хаус, <адрес>, стр. 5, <адрес>. Арендная плата по договору составила 40 000 руб. в месяц. В момент заключения договора Арендатор ФИО1 оплатила Арендодателю ФИО2 280 000 руб. в счет будущей оплаты по Договору за первые 7 месяцев проживания в квартире. Однако с наступлением отопительного сезона проживание в указанной квартире стало невозможным в связи с недостаточным отоплением жилого помещения: температура воздуха в квартире не соответствовала Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06.05.2011г. №, была существенно ниже допустимых показателей. ФИО1 неоднократно обращалась к ответчику с устными жалобами не недостаточное отопление жилого помещения. Поскольку обращения истицы оставались без внимания, проблемы с отоплением в квартире связаны с тем, что указанное жилое помещение не зарегистрировано должным образом, в связи с чем посчитала дальнейшее проживание и оплату за пользование не пригодным для проживания жилым помещением, сдающимся в аренду без законных на то оснований, истица решила расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению. 15.11.2020г. истица предупредила ответчика о намерении расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью дальнейшего проживания в квартире по причине отсутствия надлежащего отопления. Истица с ответчицей пришли к соглашению о расторжении договора и освобождении квартиры с 07.12.2020г., возврате истице уплаченных за аренду денежных средств. Ответчица не возражала против расторжения договора аренды, 02.12.2020г. подала объявление на сайте Авито о сдаче данной квартиры в аренду. 07.12.2020г. истица выехала из арендованной квартиры, передала ключи от квартиры ответчице, ответчица возвратила часть денежных средств уплаченных в счет аренды квартиры в размере 60 000 руб., о чем имеется расписка. Оставшуюся сумму ответчица обещала вернуть в течение недели. Однако до настоящего времени денежные средства не возвращены. 08.12.2020г. истица направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды и претензию с требованием о возврате денежных средств в размере 69 341 руб. Требования претензии не удовлетворены. На основании изложенного истица просит признать договор аренды жилого помещения от 15.08.2020г. расторгнутым; взыскать с ответчицы в свою пользу денежные средства в размере 69 333 руб. 41 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 280 руб.

Представитель истицы в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчица и ее представитель в судебном заседании возражали относительно заявленных требований, просили отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях. Указали, что не признают факта расторжения договора 07.12.2020г. Поскольку о расторжении договора истица обязана была уведомить за 3 месяца или в крайнем случае за 2 недели, а также в связи с необходимостью оплаты коммунальных услуг, расходов понесенных в связи с порчей имущества (дивана) в квартире ответчице, последняя не имеет каких либо обязательств перед истицей или в крайнем случае 7 287,01 руб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводу.

В соответствии со ст. 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч.1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

Таким образом, судебной защите подлежит нарушенное право либо создана реальная угроза нарушения права.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. (ст.625 ГК РФ).

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, ФИО2 с 26.06.2014г. является собственником 1/6 доли жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 546 кв.м., по адресу: <адрес>.

Изложенное подтверждается сидениями Единого государственного реестра недвижимости.

Исходя из справки ТСЖ «Фортуна» от 27.01.2021г. ФИО2 принадлежит <адрес> строения 5 – в жилом доме с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Установлено, что 15.08.2020г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мкр ДНП Парк – Хаус, <адрес>, стр. 5, <адрес>.

Из заключенного сторонами договора аренды жилого помещения следует, что он был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Арендная плата по договору составила 40 000 руб. в месяц.

Акт приема-передачи квартиры, вещей в ней сторонами не составлялся.

Согласно пункта 4.2 Договора аренды, стороны должны уведомить друг друга о расторжении договора за 14 дней.

В момент заключения договора Арендатор ФИО1 оплатила Арендодателю ФИО2 280 000 руб. в счет будущей оплаты по Договору за первые 7 месяцев проживания в квартире.

Как указала истица, с наступлением отопительного сезона проживание в указанной квартире стало невозможным в связи с недостаточным отоплением жилого помещения: температура воздуха в квартире не соответствовала Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06.05.2011г. №, была существенно ниже допустимых показателей.

Как указала ответчица, истица указала на необходимость ей возмещения расходов по прочистке систем отопления, на что получила отказ, поскольку не поставила об этом в известность ответчицу как собственника, и ответчица на это не давала своего согласия.

Как указано стороной истца, в связи с выявленными недостатками отопления жилого помещения истица ДД.ММ.ГГГГг. сообщила лично ответчице о расторжении договора и освобождении квартиры с 07.12.2020г., возврате истице уплаченных за аренду денежных средств.

Изложенное подтвердил сын истицы ФИО5, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля.

07.12.2020г. истица с семьей выехала из арендованной квартиры, передала ключи от квартиры ответчице, ответчица возвратила часть денежных средств уплаченных в счет аренды квартиры в размере 60 000 руб., что подтверждается собственноручной распиской ФИО2 от 07.12.2020г. (л.д.14).

Изложенное подтвердил сын истицы ФИО5, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, а также свидетель ФИО6, который помогал в переезде.

Кроме того, представлено объявление от 02.12.2020г. с сайта Авито о сдаче в аренду жилого помещения ФИО2, которое занимала истица.

Также представлен договор найма истицей другого жилого помещения от 08.12.2020г.

Поскольку стороны свободны в определяемых ими условиях договора, а заключенным им договором аренды жилого помещения от 15.05.2020г. не предусмотрено безусловное письменное извещение о расторжении договора, то совокупность вышеуказанных действий сторон свидетельствует о надлежащем уведомлении истицей ответчика ФИО2 о расторжении договора аренды жилого помещения с 07.12.2020г.

Действия ФИО2 по возврату 07.12.2020г. части предоплаты арендной платы истице, подтверждают как факт надлежащего заблаговременного уведомления ее истицей, в срок предусмотренный договором, о расторжении договора аренды, так и факт расторжения договора аренды жилого помещения между сторонами в указанную дату – 07.12.2020г.

Возврат ФИО2 истице неоспариваемой ею части предоплаты арендной платы не опровергают вышеуказанных обстоятельств.

Напротив, получив только часть денежных средств, истицей были совершены действия по направлению ответчице соглашения в письменном виде от 07.12.2020г. о расторжении договора аренды жилого помещения (л.д.16,17), предъявления иска в суд.

С учетом изложенного, совокупности собранных по делу доказательств, поведения сторон, суд приходит к выводу о фактическом расторжении договора аренды жилого помещения между сторонами в дату 07.12.2020г.

Однако, до настоящего времени ответчик не вернула уплаченные в счет аренды жилого помещения денежные средства в размере 69 333 руб. 41 коп.

В силу ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

Учитывая, что арендные отношения прекращены сторонами и помещение освобождено, фактически договор аренды был расторгнут между сторонами 07.12.2020г., в связи с чем оснований для удержания переданной ответчице по договору аренды суммы арендной платы не имеется, следовательно требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании остатка арендной платы размере 69 333 руб. 41 коп. Размер арендной платы в месяц составил 40 000 руб., т.е. 1333,33 руб. за 1 день, договор был заключен 15.08.2020г. сроком по 15.04.2021г., договор признан расторгнутым 07.12.2020г., таким образом оплате подлежало за 3 месяца (с 15.08.2020г. по 15.11.2020г.) и далее по 07.12.2020г. (22 дня) – 149333,26 руб. Оплачено 280 000 руб. за 7 месяцев, возвращено ответчицей 60 000 руб., подлежит возврату 70 666,74 руб.

Истцом заявлено о взыскании остатка арендной платы размере 69 333 руб. 41 коп.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах заявленных требований.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 69 333 руб. 41 коп.

Доводы ответчика о том, что ответчиком произведено удержание денежных средств с учетом задолженности по коммунальным платежам, порчи имущества – дивана, в связи с чем возмещению подлежит только 7 287,01 руб. (если применять условия договора об уведомлении о расторжении договора за 14 дней) или вообще не подлежат удовлетворению требования истца с учетом трехмесячного срока уведомления, предусмотренного законом – суд находит несостоятельными.

Судом рассмотрены исковые требования исходя из предмета и основания заявленных требований; при наличии у ответчика самостоятельных исковых требований о взыскании задолженности по коммунальным платежам, которые не входят в состав фиксированной арендной платы, убытков в результате порчи имущества она вправе предъявить самостоятельные исковые требования.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО7, ФИО8 указали об идеальном состоянии всей квартиры ответчика, дивана – по состоянию на 15.08.2020г.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.

Это конституционное положение и требование норм международного права содержится и в ст. 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.

Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведёт к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.

Оценив представленные доказательства с позиции ст. 67 ГПК РФ суд установил, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено допустимых и бесспорных доказательств, при наличии которых суд смог бы прийти к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Судом установлено, что за предъявление иска в суд истицей оплачена государственная пошлина в размере 2 280 руб.

Поскольку иск удовлетворен, суд считает, что истец вправе требовать взыскания в свою пользу с ФИО2 указанных судебных расходов по уплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Признать договор аренды жилого помещения от 15.08.2020г. заключенным между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым с 07.12.2020г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 69 333 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 280 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Даниленко