Решение по делу № 2-849/2023 (2-8411/2022;) от 23.12.2022

Решение

Именем Российской федерации

18 января 2023 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

при секретаре Нисифоровой А.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-849 по иску Кравцова В. Ф. в лице финансового управляющего ФИО1 к Селезневу А. В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и обращении взыскания на заложенное имущество,

Установил:

Финансовый управляющий ФИО6 – ФИО1 обратился в суд с иском

к Селезневу А.В., которым просит взыскать задолженность по договору купли-продажи земельного участка в сумме 134755 руб., пени в сумме 64217,45 руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка.

В обоснование требований ссылается на то, что решением Арбитражного суда Московской области от <дата> Кравцов В.Ф. признан банкротом, введена процедура реализации его имущества. Определением Арбитражного суда Московской области от <дата> финансовым управляющим утвержден ФИО1. <дата> между Кравцовым В.Ф. (Продавец) и Селезневым А.В. (Покупатель) заключен договор <номер> купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок общей площадью 709 кв.м, с кадастровым номером: <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером: <номер> за Селезневым А.В. (номер государственной регистрации права собственности: <номер> Согласно п. 3.1. договора купли-продажи цена участка составляет 292 755 руб. В соответствии с Актом приема-передачи земельного участка от <дата> оплата стоимости земельного участка производится в соответствии с п. 3.2.1. и п. 3.2.2. договора купли-продажи. Согласно п. 3.2.1. в течение 3-х (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора Покупатель обязуется выплатить первый взнос в размере 50 000 руб. Как указано в п. 3.2.2. договора купли-продажи оставшуюся часть цены участка в размере 242 755 руб. покупатель обязуется выплачивать в течение 18 месяцев ежемесячно до 28 числа текущего месяца. В п. 3.5. договора купли-продажи установлено, что все расчеты по договору осуществляются путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в п. 9 договора. Вместе с тем, с <дата> ответчик прекратил исполнение своих обязательств по уплате ежемесячных платежей по договору купли-продажи. Так, по состоянию на дату подачи настоящего искового заявления ответчик имеет неисполненные обязательства по договору купли-продажи на общую сумму 134 755 руб. В соответствии с п. 4.2 договора купли-продажи за нарушение покупателем сроков уплаты цены участка, предусмотренных п. 3.2. договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, начислены пени в размере 64 217 руб. 45 коп. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи от <дата> составляет 198 972 руб. 45 коп., из которых: 134 755 руб. сумма основного долга и 64 217 руб. 45 коп. пеней. Пунктом 3.4. договора купли-продажи установлено, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, с момента передачи участка покупателю и до полной оплаты покупателем цены участка, предусмотренной настоящим договором, участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по выплате продавцу цены участка в полном объеме. Указанный в настоящем пункте залог участка распространяется также на все возводимые на этом участке здания и сооружения в порядке ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Государственная регистрация предусмотренного настоящим пунктом залога зданий сооружений, объектов незавершенного строительства, построенных на участке должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией права собственности на такие объекты. <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок с кадастровым номером <номер> в пользу Кравцова В.Ф. (номер государственной регистрации ипотеки: <номер>). Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи земельного участка от <дата> цена участка определена сторонами в размере 292 755 руб., в связи с чем считает, что начальная цена продажи заложенного имущества земельного участка щей площадью 709 кв.м, с кадастровым номером: <номер>) подлежит определению в размере 292 755 руб. Просит суд взыскать с ответчика в пользу Кравцова В.Ф. задолженность по договору купли-продажи земельного участка от <дата> в размере 134 755 руб., пени в размере 64 217,45 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок общей площадью 709 кв.м, с кадастровым номером: <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, определив начальную продажную цену земельного участка в размере 292 755 руб.

В судебное заседание истец Кравцов В.Ф., финансовый управляющий ФИО1 не явились, извещены, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца (л.д.183).

Ответчик Селезнев А.В. в судебном заседании иск признал частично. Пояснил, что согласен с требованиями о взыскании задолженности по договору. С требованиями о взыскании пени не согласен, т.к. у него не было сведений о реквизитах для оплаты, о том что, истец был признан банкротом его в известность не поставили.

Суд, заслушав ответчика, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара ( п.5 ст. 488 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, <дата> между ИП Кравцовым В.Ф. (Продавец) и Селезневым А.В. (Покупатель) заключен договор <номер> купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные договором, земельный участок общей площадью 709 кв.м, с кадастровым номером: <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (л.д. 32-35).

<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером: <номер> за Селезневым А.В. (номер государственной регистрации права собственности: <номер>). Согласно п. 3.1. договора купли-продажи цена земельного участка составляет 292 755 руб.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от <дата> оплата стоимости земельного участка производится в соответствии с п. 3.2.1. и п. 3.2.2. договора купли-продажи (л.д.36).

Согласно п. 3.2.1. в течение 3-х (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора Покупатель обязуется выплатить первый взнос в размере 50 000 руб. Оставшуюся часть цены участка в размере 242 755 руб. покупатель обязуется выплачивать в течение 18 месяцев по графику платежей (пункт 1.2.договора). В силу указанного пункта договора, платежи должны производиться
ежемесячно до 28 числа текущего месяца.

В п. 3.5. договора купли-продажи установлено, что все расчеты по договору осуществляются путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в п. 9 договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от <дата> Кравцов В.Ф. признан банкротом, введена процедура реализации его имущества (л.д.22).

Определением Арбитражного суда Московской области от <дата> финансовым управляющим утвержден ФИО1 (л.д.23-24).

В ходе судебного разбирательства установлено и ответчиком не отрицалось, что с <дата> ответчик прекратил исполнение своих обязательств по уплате ежемесячных платежей по договору купли-продажи, в связи с чем, образовалась задолженность по договору в размере 134 755 руб. Размер задолженности ответчик не оспорил.

В соответствии с п. 4.2 договора купли-продажи за нарушение покупателем сроков уплаты цены участка, предусмотренных п.3.2 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету, предоставленного истцом пени по договору оставляют 64 217 руб. 45 коп. ( л.д. 37).

Расчет пени судом проверен, и признан арифметически верным. Поскольку ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих исполнение своих обязательств по договору купли-продажи от <дата>, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи от <дата> в размере 198972,45 руб., из которых: 134755 руб. сумма основного долга и 64217,45 руб. пени.

При этом суд не принимает доводы ответчика о том, что он не знал, куда оплачивать платежи по договору, поскольку отсутствовали реквизиты.

Так, согласно статьям 309, 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1).

В силу указанных норм права именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне контроля должника и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств. Однако при этом должник должен незамедлительно сообщить кредитору о наличии таких обстоятельств после того, как ему стало о них известно.

При этом, в материалы дела не представлены доказательства обращений ответчика в адрес Кравцова В.Ф., в том числе, с запросом об уточнении данных о счете, на который должны быть перечислены денежные средства по договору купли-продажи, и об отсутствии такой возможности. В материалах дела отсутствуют сведения о наличии у ответчика каких-либо затруднений в получении реквизитов для погашения задолженности по договору, об обстоятельствах, препятствующих ответчику при банкротстве продавца исполнить обязательства, проявив необходимую заботливость и осмотрительность. Также должник не воспользовался предусмотренной статьей 327 ГК РФ возможностью исполнить обязательство в случае банкротства продавца, чтобы не допустить просрочку исполнения, то есть преодолеть возникшее препятствие.

Пунктом 3.4. договора купли-продажи установлено, что в соответствии сп. 5 ст. 488 ГК РФ, с момента передачи участка покупателю и до полной оплаты покупателем цены участка, предусмотренной настоящим договором, участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по выплате продавцу цены участка в полном объеме. Указанный в настоящем пункте залог участка распространяется также на все возводимые на этом участке здания и сооружения в порядке ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Государственная регистрация предусмотренного настоящим пунктом залога зданий сооружений, объектов незавершенного строительства, построенных на участке должна осуществляться одновременно с государственной регистрацией права собственности на такие объекты.

<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок с кадастровым номером <номер> в пользу Кравцова В.Ф. (номер государственной регистрации ипотеки: <номер>).

В соответствии со ст. 334 ч.1 ГК РФ силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи земельного участка от <дата> цена участка определена сторонами в размере 292 755 руб.

Поскольку судом установлено, что ответчик Селезнев А.В. обязанность по оплате стоимости земельного участка на момент рассмотрения иска не исполнил. Доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют, суд находит исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, также подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5479 руб.

Руководствуясь ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования финансового управляющего Кравцова В.Ф. -ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с Селезнева А. В. в пользу Кравцова В. Ф. задолженность по договору купли-продажи от <дата> в сумме 134 755 руб. сумма основного долга, пени в сумме 64217,45 руб. за период с <дата> по <дата>., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 479 руб.

Обратить взыскание на земельный участок общей площадью 709 кв.м, с кадастровым номером: <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену предмета залога в сумме 292 755 рублей.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено <дата>