Решение по делу № 2-75/2017 (2-2331/2016;) от 02.11.2016

Дело № 2-75/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский                          20 июня 2017 года

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Земской Л.К.

при секретаре Табатчиковой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Потеряевой Дины Николаевны, Черепанова Дениса Игоревича к Селезневой Ольге Владимировне о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи, признании сделки притворной,

и по встречному иску Селезневой Ольги Владимировны к Потеряевой Дине Николаевне, Черепанову Денису Игоревичу о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. обратились в суд с иском к Селезневой О.В. о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи. Иск уточняли, дополнив его также требованиями о признании сделки притворной.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от (дата), свидетельства о праве пользования землей от (дата), свидетельств о государственной регистрации права от (дата) и (дата), истцы на праве собственности владели жилым домом общей площадью 70,2 кв.м., и земельным участком площадью 1 371 кв.м., расположенным по адресу <адрес> (далее по тексту также Жилой дом, Дом и Земельный участок).

В 2015 году истцы решили продать принадлежащие им Жилой дом и Земельный участок за 3 600 000 руб. с целью приобретения иного жилья (в том числе квартиры). В качестве покупателя по указанному в объявлении номеру телефона к ним обратилась Селезнева О.В., которая является специалистом на рынке недвижимости г.Каменска-Уральского. Селезнева О.В. неоднократно перед совершением сделки осматривала имущество, ее полностью устраивало состояние Дома, Земельного участка и хозяйственных построек. По предложению ответчика сторонами была достигнута договоренность об отчуждении истцами ответчику спорного недвижимого имущества за цену 3 500 000 руб. Поскольку вся сумма у ответчика отсутствовала, а истцы намеревались приобрести квартиру, то по договоренности сторон в счет стоимости отчуждаемого Дома и Земельного участка в собственность Потеряевой Д.Н. Селезневой О.В. передавалась однокомнатная квартира по <адрес>, которая оценена сторонами в 1 263 000 руб., а также непосредственно при подписании договора передавалась сумма 400 000 руб. наличными деньгами, оставшаяся сумма 1 837 000 руб. должна быть передана ответчиком истцам в срок до 01.05.2016.

Селезнева О.В. обязательства из договора исполнила частично, передав истцам 12.12.2015 сумму 400 000 руб., 20.01.2016 – 5 000 руб., 20.02.2016 – 5 000 руб., 24.03.2016 – 800 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 627 000 руб. в нарушение требований ст.ст.309,310,454,486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) не передана по настоящее время, а соответственно поскольку истцы являлись собственниками отчуждаемого имущества в равных долях, с Селезневой О.В. в пользу каждого из них подлежит взысканию по 313 500 руб.

Помимо этого поскольку оговоренный срок передачи денежных средств был ответчиком нарушен, то на основании ст.395 ГК РФ с нее в пользу каждого из истцом подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2016 по 19.04.2017 в сумме по 28 755 руб. 72 коп. каждому, с последующим начислением процентов с 20.04.2017 по день уплаты суммы денежных средств кредитору.

Помимо этого указали, что 05.12.2015 между Потеряевой Д.Н., Черепановым Д.И. с одной стороны и Селезневой О.В. с другой стороны был подписан изготовленный заранее ответчиком договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Согласно достигнутой сторонами договоренности в п.5 договора было отражено, что стоимость недвижимого имущества составляет 3 500 000 руб., из которых 1 663 000 руб. переданы при подписании договора (цена однокомнатной квартиры 1 263 000 руб. + 400 000 руб. наличными), а оставшаяся сумма 1 837 000 руб. должна быть передана в срок до 01.05.2016.

В процессе рассмотрения дела Селезневой О.В. был представлен договор купли-продажи также от 05.12.2015, поданный сторонами сделки в регистрационный орган, в котором стоимость отчуждаемого Жилого дома и Земельного участка указаны как 1 663 000 руб. Указанный договор истцы полагали ничтожной, а именно притворной, сделкой (п.2 ст.170 ГК РФ), т.к. он прикрывал иную заключенную между теми же сторонами сделку - договор купли-продажи, цена имущества по которому составляла 3 500 000 руб.

Тем самым с учетом уточнения иска Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. предъявили к Селезневой О.В. исковые требования о признании ничтожной (притворной) сделкой договора купли-продажи Дома и Земельного участка от 05.12.2015 на условиях покупной цены 1 663 000 руб., а также о взыскании с Селезневой О.В. в пользу каждого из истцов неуплаченной по договору купли-продажи от 05.12.2015 суммы 313 500 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2016 по 19.04.2017 в сумме по 28 755 руб. 72 коп. каждому, с последующим начислением процентов с 20.04.2017 по день уплаты суммы денежных средств кредитору.

Селезнева О.В. обратилась со встречным иском к Потеряевой Д.Н., Черепанову Д.И. о признании договора незаключенным.

В обоснование встречного иска указано, что 05.12.2015 заключен договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка, по которому Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. продали, а Селезнева О.В, купила указанное недвижимое имущество по цене 1 663 000 руб., из которых Жилой дом – 1 000 000 руб., Земельный участок – 663 000 руб. Указанный договор подписан его сторонами, на его основании зарегистрирован переход от продавцов к покупателю права собственности на недвижимое имущество, и ее право собственности. Условия заключенного договора исполнены его сторонами надлежащим образом, а именно имущество передано продавцами покупателю, последним произведен с покупателями расчет в полном объеме при подписании договора.

Потеряевой Д.Н. и Черепановым Д.И. предъявлены требовании о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи от 05.12.2015 Жилого дома и Земельного участка по цене 3 500 000 руб. Однако со ссылками на положения ст.ст.432,555 ГК РФ полагает, что договор купли-продажи по цене 3 500 000 руб. сторонами не заключен. Так действительно Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. и Селезнева О.В. имели намерение заключить договор купли-продажи Жилого дома с надворными постройками и сооружениями, и Земельного участка с садовыми насаждениями по цене 3 500 000 руб. Стороны по иску подписали единственный экземпляр оспариваемого договора (со стоимостью 3 500 000 руб.), после чего согласились пересмотреть его условия, поскольку в предмет договора необходимо было включить описание надворных построек и сооружений, составить акт их приема-передачи, при этом сделка была бы с обременением. В результате стороны согласовали условия, при которых предметом договора указаны только Жилой дом и Земельный участок, а их стоимость оговорена как 1 663 000 руб. Именно этот договор подписан сторонами в 4-х экземплярах, передан на государственную регистрацию, после которой получен каждой из сторон.

На основании изложенного Селезневой О.В. предъявлен к Потеряевой Д.Н., Черепанову Д.И. встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи от 05.12.2015 Жилого дома и Земельного участка по цене 3 500 000 руб.

В судебном заседании истцы по первоначальному и ответчик по встречному иску Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. (далее также истцы) и их представитель по нотариальной доверенности от (дата) сроком действия три года Синицына И.Ю. исковые требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам и основаниям. Встречный иск не признали. Дополнительно в состоявшихся по делу судебных заседаниях просили обратить внимание на то, что Селезнева О.В. много лет работает профессионально на рынке недвижимости, является риелтором. Сторонами сделки была согласована стоимость отчуждаемого имущества в 3 500 000 руб., при этом никакие надворные постройки не могли являться предметом договора, поскольку самостоятельно на них право истцов зарегистрировано не было. Текст договора изготовила и распечатала у себя в агентстве недвижимости Селезнева О.В., которая передала его сторонам на прочтение. Черепановым Д.В. было выявлено несоответствие в его паспортных данных, после чего договор был перепечатан ответчиком и обратной стороной, которая идентична в обоих вариантах договора, несколько (5-6) его экземпляров были представлены на подписание. На государственную регистрацию договоры передавала ответчик, истцы только подписывали соответствующие заявления. Только после получения договора с государственной регистрации Потеряева Д.Н. увидела, что стоимость отчуждаемого имущества в полученном с регистрации договоре указана как 1 663 000 руб., после чего сразу обратилась с этим вопросом к Селезневой О.В. Последняя указала, что переживать не следует, такая цена указана в целях снижения налогообложения. Поскольку истцы ранее были знакомы с ответчиком и ее родственниками, в силу доверительных на тот момент отношений, они не стали сразу предпринимать меры к оспариванию договора, более того Селезнева О.В. продолжала выполнять условия достигнутой договоренности и в том числе как до, так и после государственной регистрации продолжала выплачивать денежные суммы в довольно крупном размере. Когда оговоренный срок выплаты денег прошел, а Селезнева О.В. расплатилась не полностью, Потеряева Д.Н. начала в устной форме обращаться к ней с требованием о передаче денежных средств, на что ответчик указывала, что рынок недвижимости «стоит», она ничего не может продать, чтобы с ними рассчитаться. Только осенью 2016 года Селезнева О.В. начала высказывать претензии относительно состояния отчужденного имущества (невозможность надстроить над Домом второй этаж по причине неверного устройства крыши), и сообщила, что более денег выплачивать не намерена, высказывала в адрес Потеряевой Д.Н. с угрозы и оскорбления, что явилось основанием для обращения первоначально со спорным вопросом в правоохранительные органы. При этом Селезнева О.В. как с рамках доследственной проверки, так и первоначально при рассмотрении настоящего гражданского дела признавала, что стоимость Жилого дома и Земельного участка определена сторонами как 3 500 000 руб., и указывала что она перестала передавать денежные средства в счет исполнения договора в связи с выявлением в отчуждаемом имуществе недостатков. Полагали, что поскольку существенные условия договора, цена имущества в котором указана как 3 500 000 руб., сторонами согласованы в требуемой письменной форме, сделка не может считаться незаключенной.

Ответчик по первоначальному и истец по встречному иску Селезнева О.В. (далее ответчик) и ее представитель Красикова А.А., действующая на основании нотариальной доверенности от (дата) сроком действия три года, исковые требования не признали, поддержав по изложенным в нем доводам и основаниям встречный иск. Также в состоявшихся по делу судебных заседаниях пояснили, что действительно изначально стороны оговаривали возможность отчуждения спорного недвижимого имущества (всего домовладения) за 3 500 000 руб., и Селезневой О.В. 05.12.2015 в своем офисе был составлен и представлен истцам проект договора, стоимость в котором указана как 3 5 00 000 руб. Однако это был только черновик, который был составлен в одном экземпляре, в нем не определена отдельно стоимость отчуждаемых Дома и Земельного участка, имеется ряд ошибок в датах. Поскольку право Потеряевой Д.Н. и Черепанова Д.И. в отношении надворных и служебных построек не были зарегистрировано, осмотреть их должным образом и согласовать стоимость они на тот момент не могли, то в итоге стороны договорились, что Селезнева О.В. по подписанному сторонами и в последующем прошедшему государственную регистрацию договору приобретает только Жилой дом и Земельный участок за 1 663 000 руб., а одновременно было достигнуто устное соглашение, что ответчика также приобретает и надворные и служенные постройки, также передавая за них истцам денежные средства, но какую конкретно сумму – стороны не согласовали, поскольку на тот момент состояние их невозможно было определить из-за холодного времени года и наличия снежного покрова. Все последующие суммы (после 05.12.2015) Селезнева О.В. передавала Потеряевой Д.Н. именно во исполнение этого устного соглашения, и в мае 2016 года стороны обоюдно решили, что устное соглашение исполнено, все денежные суммы переданы. Только когда истцы увидели, что Селезнева О.В. на участке производит улучшения, а соответственно имеет денежные средства, они вспомнили о наличии у них черновика договора на сумму 3 500 000 руб. и пришли требовать дополнительные суммы с ответчика. Полагали, что ранее Селезнева О.В. никогда не признавала заключение договора на сумму 3 500 000 руб., а указывала на то, что в такую сумму предварительно было оценено сторонами все домовладение.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав в совокупности представленные доказательства, в том числе обозрев отказной материал МО МВД России «Каменск-Уральский» КУСП № от 07.10.2016, суд приходит к следующему выводу:

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст.ст.55,56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.ст.59,60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст.1 ГК РФ).

Как установлено в п.п.1,2 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.309, п.1 ст.310 ГК РФ).

На основании п.п.1,3 ст.420 договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ). При этом согласно п.1,3 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. На основании п.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно п.п.1-3 ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как устанавливает п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.550, п.1 ст.551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

По общим правилам, установленным в п.п.1,2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В отношении недвижимого имущества п.п.1,2 ст.555 ГК РФ устанавливают, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Потеряевой Д.Н. и Черепанову Д.И. на праве общей долевой собственности (в равных долях – по 1/2 каждому) принадлежали на основании договора от (дата), свидетельства на право пользования землей от (дата), свидетельств о государственной регистрации права от (дата), (дата) Жилой дом и Земельный участок. Как указали обе стороны в ходе рассмотрения гражданского дела на спорном Земельном участке в составе домовладения имелся ряд служебных и надводных построек (баня, забор и пр.), которые как самостоятельные объекты права зарегистрированы не были, были возведены владельцами уже после приобретения домовладения в 1998 году взамен ранее имевшихся и снесенных.

Как следует из объяснений истцов и их представителя, показаний допрошенных судом свидетелей Свидетель №1, ФИО12, ФИО13, в 2015 году собственники с привлечением агентства недвижимости, а с октября 2015 года самостоятельно размещая объявление на сайте Авито в сети Интернет выставили домовладение на продажу, указывая его стоимость как 3 600 000 руб., при этом готовы были уступить в цене покупателям максимум до суммы 3 500 000 руб. Целью отчуждения имущества было приобретение квартиры, а также вложение денежных средств в отделку иного возводимого ими жилого строения.

Как пояснили обе стороны в ходе рассмотрения гражданского дела, по указанному объявлению к продавцам Потеряевой Д.Н. и Черепанову Д.И. обратилась ранее знакомая им Селезнева О.В., которая сама является риэлтором и на протяжении длительного времени (более пятнадцати лет) работает в агентстве недвижимости, и желала приобрести Жилой дом и Земельный участок для себя лично.

Как следует из объяснений истцов и их представителя, показаний допрошенного судом свидетеля ФИО13, оснований не доверять которым в этой части у суда не имеется, Селезнева О.В. неоднократно, в том числе с дневное время и с участием своих родственником, осматривала их домовладение, ее устраивало состояние имущества, в том числе возможность сразу переехать в Дом для проживания, она указывала что за требуемую ими цену не может найти иного аналогичного недвижимого имущества для покупки. Сторонами в устной форме была согласована стоимость отчуждаемого имущества в 3 500 000 руб. При этом поскольку у Селезневой О.В. в наличии не было всей суммы денег, а продавцам нужна была квартира, то они договорились, что Потеряева Д.Н., Черепанов Д.И. продают Селезневой О.В. Жилой дом и Земельный участок за сумму 3 500 000 руб., из которых в зачет цены в размере 1 263 000 руб. в собственность Потеряевой Д.Н. одновременно оформляется однокомнатная квартира по <адрес>, без выплаты ее стоимости покупателем продавцу, при совершении сделки передается 400 000 руб. наличными деньгами, а оставшаяся сумма передается без установления конкретного графика в срок до 01.05.2016.

Достижение договоренности о приобретении ею Жилого дома и Земельного участка у истцов за стоимость именно в 3 500 000 руб., и указанного порядка расчета подтверждала и сама Селезнева О.В. при даче объяснений органам полиции 04.10.2016, а также в судебном заседании по настоящему гражданскому делу 10.01.2017, указывая при этом, что выполняла договоренность и до марта 2016 года передавала истцам деньги, пока с наступлением весны не обнаружила в Жилом доме и надворных постройках ряда недостатков, устранение которых требовало значительных материальных вложений. Как указывала Селезнева О.В. после этого она перестала передавать истца денежные средства, полагая необходимым в связи с выявлением недостатков проданного недвижимого имущества снизить его продажную стоимость, о чем в том числе намеревалась предъявить встречный иск. Только после того, как Селезневой О.В. было заключено соглашение с новым представителем ее правовая позиция и объяснения относительно обстоятельств дела изменились, был предъявлен встречный иск о признании договора незаключенным.

05.12.2015 между продавцами Потеряевой Д.Н., Черепановым Д.И. и покупателем Селезневой О.В. был подписан договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавцы продали, а покупатель купил Жилой дом и Земельный участок (с указанием места нахождения, кадастрового номера, площади объектов отчуждаемого недвижимого имущества). Согласно п.3 договора по соглашению сторон отчуждаемое недвижимое имущество оценено в 3 500 000 руб., из которых 1 663 000 руб. уплачены покупателем при подписании, а оставшаяся сумма будет передана до 01.05.2015.

Тем самым суд полагает необходимым согласиться с позицией стороны истца о том, что Потеряевой Д.Н., Черепановым Д.И. с одной стороны и Селезневой О.В. с другой стороны 05.12.2015 был заключен договор купли-продажи Жилого дома и Земельного участка на указанных условиях, все его существенные условия, в том числе предмет, цена отчуждаемой недвижимости, были согласованы в требуемом законом письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. При этом как обоснованно указала представитель истцов Синицына И.Ю. действующее законодательство в настоящее время не требует государственной регистрации такого договора и не связывает момент заключения договора с моментом государственной регистрации.

При этом довод стороны ответчика о том, что поскольку в договоре на сумму 3 500 000 руб. не указана отдельно стоимость Дома и Земельного участка, то цену нельзя считать согласованной, суд находит несостоятельным в силу вышеприведенных положений ст.555 ГК РФ.

Селезнева О.В. в ходе рассмотрения гражданского дела не оспаривала ни подписание с ее стороны названного договора, ни то обстоятельство, что проект названного договора был составлен именно ею.

Суд отмечает, что как указала и сама ответчик, она является профессиональным риелтором на протяжении более десятка лет, а соответственно знакома с процедурой оформления и требованиям к оформлению сделок с недвижимым имуществом. Тем самым с учетом первоначально данных Селезневой О.В. в ходе доследственной проверки, а также при рассмотрении настоящего гражданского дела объяснений, необходимо критически отнестись к голословным объяснениям ответчика и ее представителя о том, что стороны первоначально подписали (причем с непонятной целью все стороны, с полной расшифровкой подписей) только один экземпляр черновика договора об отчуждении имущества за 3 500 000 руб., и лишь потом она осознала, что не осмотрела должным образом все надводные и служебные постройки, которые как объекты недвижимости при этом не зарегистрированы, и стороны изменили свое соглашение относительно стоимости только отчуждаемых Жилого дома и Земельного участка, причем именно на имеющуюся у нее в наличии сумму 1 663 000 руб. (из которых зачет передаваемой квартиры 1 263 000 руб. и имевшиеся наличные в сумме 400 000 руб.), а оставшиеся деньги в размере более 1 200 000 руб. она передавала вплоть до марта 2016 года во исполнение устного соглашения о приобретении не оцененных на 05.12.2015 и незарегистрированных построек неясного перечня, состояния и технических характеристик.

Показания допрошенной в судебном заседании свидетеля ФИО14 не опровергают изложенное, по сути сводятся к тому, что ей известно только со слов самой Селезневой О.В. о стоимости приобретенного имущества и его состояния, наличия у продавцов имущества неразрешенных споров со смежными землепользователями.

Также позиция стороны истца подтверждается и тем обстоятельством, что заключенный сторонами на сумму 3 500 000 руб. договор фактически исполнялся в том числе и в части выплаты покупной стоимости Селезневой О.В., которая под роспись в том же договоре от 05.12.2015 (с покупной ценой в 3 500 000 руб.) передала продавцам следующие суммы: 12.12.2015 – 400 000 руб., 20.01.2016 – 5 000 руб., 20.02.2016 – 5 000 руб., 24.03.2016 – 800 000 руб. (т.е. всего 1 210 000 руб.)

Указание в п.4 договора на срок передачи невыплаченных денежных средств – до 01.05.2015, вместо 01.05.2016, суд расценивает как техническую ошибку, которая сама по себе не может свидетельствовать ни о незаключенности, ни о недействительности данного договора.

Тем самым в силу приведенных выше положений правовых норм и фактически установленных судом доказательств суд полагает обоснованным позицию стороны истца о заключении сторонами 05.12.2015 договора купли-продажи недвижимого имущества стоимостью 3 500 000 руб., обязательства из которого по оплате имущества до настоящего времени покупателем выполнены не в полном объеме, а именно на сумму 627 000 руб. (3 500 000 руб. – 1 663 000 руб. – 1 210 000 руб.). Указанная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, т.е. по 313 500 руб. в пользу каждого, встречный же иск о признании договора незаключенным удовлетворению не подлежит.

Само по себе то обстоятельство, что на государственную регистрацию теми же сторонами был представлен договор купли-продажи от той же даты, с тем же предметом, однако с указанием цены имущества в размере 1 663 000 руб., не может исключить, освободить Селезневу О.В. от возникших обязательств по выплате истцам суммы 3 500 000 руб. по заключенному 05.12.2015 в требуемой законом форме договору, равно как и не прекращает их. Доказательств расторжения договора с покупной ценой в 3 500 000 руб., либо изменения его условий сторонами в установленном порядке, суду в ходе рассмотрения гражданского дела не представлено.

При этом суд отмечает, что в ходе судебного заседания 10.01.2017 обе стороны по сути признавали, что они достигнув договоренности о продажной цене отчуждаемого недвижимого имущества в 3 500 000 руб. и подписав договор с соответствующей суммой и порядком ее выплаты (часть при подписании договора, а часть до 01.05.2016), в тот же день имея на тот момент доверительные отношения подписали еще один договор с указанием стоимости отчуждаемого имущества в 1 663 000 руб. с целью снижения возможного налогообложения, а также дабы избежать при регистрации сделки указания на обременение имущества (залог в силу закона), которое не оплачено покупателем в полном объеме.

Пункт 1 ст.395 ГК РФ устанавливает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (п.48) сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды после вынесения решения (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).

Тем самым, поскольку обязательство в установленный срок – до 01.05.2016 должником исполнено не было, на невыплаченную ответчиком каждому из истцов денежную сумму 313 500 руб. подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам ст.395 ГК РФ за период со 02.05.2016 и до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет процентов будет на момент рассмотрения дела судом выглядеть следующим образом:

313 500

313 500

313 500

313 500

313 500

313 500

313 500

313 500

313 500

Итого:

Задолженность, руб.	Период просрочки	Процентная ставка, Уральский фед. округ	Дней в году	Проценты, руб.
c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[1]*[4]*[5]/[6]
313 500	02.05.2016	18.05.2016	17	7,92%	366	1 153,27
19.05.2016	15.06.2016	28	7,74%	366	1 856,33
16.06.2016	14.07.2016	29	7,89%	366	1 959,89
15.07.2016	31.07.2016	17	7,15%	366	1 041,15
01.08.2016	18.09.2016	49	10,50%	366	4 406,99
19.09.2016	31.12.2016	104	10%	366	8 908,20
01.01.2017	26.03.2017	85	10%	365	7 300,68
27.03.2017	01.05.2017	36	9,75%	365	3 014,75
02.05.2017	18.06.2017	48	9,25%	365	3 813,53
19.06.2017	20.06.2017	2	9%	365	154,60
415	9,44%	33 609,39

Соответственно с Селезневой О.В. в пользу Потеряевой Д.Н. и Черепанова Д.И. (каждого) подлежат за период с 02.05.2016 по 20.06.2017 взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 33 609 руб. 39 коп., которые также должны начисляться на названную сумму начиная с 21.06.2017 исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, по день фактической уплаты.

При этом Потеряевой Д.Н. и Черепановым Д.И. также заявлены к Селезневой О.В. исковые требования о признании недействительной (притворной) сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества, заключенной 05.12.2015, на сумму 1 663 000 руб., для удовлетворения которых суд оснований не усматривает.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.п.1-3 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как устанавливает п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Тем самым с учетом приведенных выше установленных судом фактических обстоятельств дела оснований для удовлетворения требований Потеряевой Д.Н., Черепанова Д.И. в этой части суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.12,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Потеряевой Дины Николаевны, Черепанова Дениса Игоревича к Селезневой Ольге Владимировне о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи, признании сделки притворной, удовлетворить частично.

Взыскать с Селезневой Ольги Владимировны в пользу Потреяевой Дины Николаевны денежную сумму 313 500 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02 мая 2016 года по 20 июня 2017 года в сумме 33 609 рублей 39 копеек, итого 347 109 (триста сорок семь тысяч сто девять) рублей 39 (тридцать девять) копеек.

Взыскать с Селезневой Ольги Владимировны в пользу Черепанова Дениса Игоревича денежную сумму 313 500 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02 мая 2016 года по 20 июня 2017 года в сумме 33 609 рублей 39 копеек, итого 347 109 (триста сорок семь тысяч сто девять) рублей 39 (тридцать девять) копеек.

Взыскать с Селезневой Ольги Владимировны в пользу Потреяевой Дины Николаевны проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 313 500 (триста тринадцать тысяч пятьсот) рублей, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 21 июня 2017 года по день фактической уплаты.

Взыскать с Селезневой Ольги Владимировны в пользу Черепанова Дениса Игоревича проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 313 500 (триста тринадцать тысяч пятьсот) рублей, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 21 июня 2017 года по день фактической уплаты.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Селезневой Ольги Владимировны к Потеряевой Дине Николаевне, Черепанову Денису Игоревичу о признании договора незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд г.Каменска-Уральского.

Судья:      Земская Л.К.