Решение по делу № 2-127/2021 от 28.10.2020

Дело № 2-127/2021

11RS0005-01-2020-006238-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Берниковой Е.Г.,

при секретаре Говязовой Е.Д.,

с участием представителя первоначального истца Торопова Н.Я., представителя первоначального ответчика Хомец А.В., прокурора Гомоновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ухте Республики Коми 14.01.2021 гражданское дело по иску Романовой Е.А. к администрации МОГО «Ухта» о взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, сохранении права пользования жилым помещением, по встречному иску администрации МОГО «Ухта» к Романовой Е.А. о выселении,

установил:

Романова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации МОГО «Ухта» (с учетом уменьшения исковых требований) о взыскании выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: ...., в размере 2189300 рублей, прекращении права собственности истца на это жилое помещение, сохранении права пользования на него сроком на 6 месяцев с момента предоставления выкупного возмещения, в обоснование требований указав, что является собственником спорного жилого помещения, расположенного в доме по адресу: ...., признанном аварийным и подлежащим сносу заключением МВК ОТ 25.12.2008 № 14. Указанный дом был включен в муниципальную программу переселения, истец выбрала способ обеспечения своих жилищных прав путем взыскания выкупной цены за принадлежащее ей жилое помещение. Согласно отчета № 174 – 20 от 20.08.2020 рыночная стоимость квартиры с учетом доли в общем имуществе (земельный участок), составляет 1660000 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 529300 рублей. Изымаемое жилое помещение расположено в деревянном доме 1939 года постройки, нормативный срок службы составляет 50 лет, капитальный ремонт производился в 1960 году. Невыполнение ответчиком обязанностей по производству капитального ремонта привело к снижению уровня надежности здания, сроки нормальной эксплуатации жилого дома с учетом проведения капитального ремонта в 1960 году истекли в 1980 году. Истец проживает в спорной квартире с 1979 года, другого жилого помещения в пользовании не имеет, соглашения о сохранении права пользования с ответчиком не достигнуто.

Администрация МОГО «Ухта» обратилась в суд с иском к Романовой Е.А. о выселении из жилого помещения по адресу: Республика ...., в обоснование которого указала, что последствием изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа является прекращение права собственности на него, возникновение муниципальной собственности, и удовлетворение первоначальных исковых требований влечет прекращение права пользования жилым помещением. Протокольным определением суда от 23.12.2020 исковые требования администрации МОГО «Ухта» приняты к производству суда в качестве встречных.

В судебное заседание первоначальный истец Романова Е.А. не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд с учетом мнения представителей сторон и положений ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Представитель первоначального истца по ордеру Торопов Н.Я. на удовлетворении требований доверителя настаивал.

Представитель первоначального ответчика по доверенности Хомец А.В. исковые требования Романовой Е.А. не признала, в письменном отзыве указав, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо руководствоваться оценкой на дату принятия решения об изъятии земельного участка и жилого помещения, расходы на капитальный ремонт должны нести собственники помещений в многоквартирном доме, и они не являются убытками, доказательства нуждаемости дома в капитальном ремонте на момент начала приватизации квартир в нем отсутствуют; на встречном иске настаивала.

Прокурор Гомонова А.В. дала заключение о необходимости удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему выводу.

На основании ч.1 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009 № 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (п.20).

В силу п.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В этом случае под муниципальными нуждами понимается потребность муниципального образования в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность для жизни и здоровья граждан.

В соответствии с п.7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 (далее Положение), в редакции, действовавшей на момент принятия решения, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.

Пунктом 2 Положения о Межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и использования жилых и нежилых помещений (домов) на территории МОГО «Ухта» (МВК), утвержденного постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от 03.07.2007 года № 1908, действовавшим на момент принятия заключения, определено, что задачей МВК является, среди прочего, признание жилых домов непригодными для проживания в соответствии с Положением.

Заключением МВК от 25.12.2008 года № 14 многоквартирный жилой дом по адресу: .... признан аварийным и подлежащим сносу.

Для удовлетворения муниципальных нужд постановлением администрации МОГО «Ухта» от 05.06.2013 года № 863 утверждена муниципальная программа "Переселение граждан, проживающих на территории МОГО "Ухта", из аварийного жилищного фонда на 2013 - 2017 годы", согласно приложению 1 к которой в перечень аварийных многоквартирных домов, признанных до 01 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с фактическим износом в процессе эксплуатации, в III этап программы с планируемой датой расселения 30.08.2017, датой сноса 31.12.2017, был включен и многоквартирный дом по адресу: ..... Также дом входит в перечень аварийных домов, включенных в республиканскую адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2013 - 2018 годы, утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от 12.04.2013 года № 120, разработанную во исполнение Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», с указанием аналогичного срока сноса дома.

Установлено вступившим в законную силу решением Ухтинского городского суда Республики Коми от 24.11.2017 по гражданскому делу № 2 – 3694/2017 по иску администрации МОГО «Ухта» к Романовой Е.А. о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, и какими - либо доказательствами не опровергнуто, что первоначальный истец является собственником жилого помещения по адресу: ...., с 24.07.2001 года. Уведомлением от 10.04.2017 № 06-2864 собственнику жилого помещения Романовой Е.А. предложено совместно с другими собственниками жилых помещений осуществить снос жилого дома за счет собственных средств в срок до 31.12.2017. Указанное уведомление получено первоначальным истцом 16.05.2017.

Постановлением администрации МОГО «Ухта» от 21.07.2017 № 2744 принято решение об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..... В связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка подлежат изъятию путем выкупа и помещения (квартиры) у собственников жилых помещений в указанном доме, в том числе кв.....

Решение о сносе дома до настоящего времени собственниками не принято, выплата компенсации за изымаемое жилое помещение первоначальному истцу не произведена.

В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, и суд исходит из заявленных первоначальным истцом требований – взыскания рыночной стоимости жилого помещения, убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Первоначальным ответчиком Романовой Е.А. был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения. Согласно п.2 соглашения выкупная цена определена 1635000 рублей исходя отчета оценщика Щеглова М.А. от 17.07.2017 № 107/17.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. На основании ст.12 указанного Закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку каких - либо исключений в части определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения законодательство не содержит, с даты составления отчета от 17.07.2017 № 107/17 прошло более шести месяцев, указанная в отчете величина рыночной стоимости не может считаться рекомендуемой для целей совершения сделки по по выкупу жилого помещения. Доводы администрации МОГО «Ухта» о том, что рыночная стоимость изымаемого жилого помещения должна быть определена на дату принятия решения о его изъятии не основаны на требованиях закона и не принимаются судом.

Статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, само по себе проведение капитального ремонта многоквартирного дома в 1960 году, как это следует из содержания технического паспорта дома, не означает, что органом местного самоуправления как наймодателем муниципального жилого помещения исполнена обязанность по проведению капитального ремонта до момента передачи первого жилого помещения в собственность граждан в указанном доме.

Первое жилое помещение (квартира № ....) в доме № .... по ул....., приватизировано 11.09.1992.

В соответствии ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, и на сторону первоначального истца возложена обязанность доказать причинение собственникам убытков не проведением своевременного капитального ремонта наймодателем. Указанное не препятствует первоначальному ответчику представлять доказательства обратного.

Так, в обоснование доводов о нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения в нем сторона первоначального истца ссылается на "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", согласно Приложения 2 к которым минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых домов до их постановки на капитальный ремонт составляет от 15 до 20 лет, а исходя из Приложения 3 минимальная продолжительность эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены) для деревянных элементов не превышает 30 лет.

Также основанием для признания дома аварийным, подлежащим сносу МВК указаны большой физический износ и ухудшения в процессе эксплуатации здания.

Кроме того, обязанность первоначального ответчика компенсировать собственнику жилого помещения убытки, причиненные отсутствием своевременного капитального ремонта установлена решением Ухтинского городского суда Республики Коми по гражданскому делу № 2 – 2858/2019, вступившим в законную силу.

Указанное решение в рассматриваемом деле преюдициального значения не имеет, но принимается судом в качестве письменного доказательства нуждаемости дома по адресу: .... в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения в нем, а также что именно невыполнение ответчиком как наймодателем обязанности по производству капитального ремонта и повлекло возникновение оснований для признания дома аварийным, подлежащим сносу.

Первоначальным ответчиком доказательств обратного суду не представлено.

Следует из представленного истцом отчета № 174 – 20 от 20.08.2020, составленного оценщиком Щегловым М.А., что рыночная стоимость спорного жилого помещения на дату оценки 20.08.2020 определена в размере 1660000 рублей (включая рыночную стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок) с применением сравнительного подхода, в качестве объектов – аналогов выбраны квартиры, находящиеся в схожем состоянии, сведения о проведении в них в установленные сроки капитального ремонта отсутствуют. Представляется очевидным, что непроведение своевременного капитального ремонта и влечет уменьшение рыночной стоимости объекта оценки, и суд приходит к выводу, что имеются основания для взыскания в пользу собственника изымаемого жилого помещения также убытков, причиненных неисполнением наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта, в размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Доводы первоначального ответчика об отсутствии таких убытков какими – либо доказательствами не подтверждены.

Согласно экспертного заключения № 20106 от 20.08.2020 индивидуального предпринимателя Щеглова М.А., сторонами не оспариваемого, какими – либо доказательствами не опровергнутого, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходящаяся на спорную квартиру, составляет 529300 рублей.

Таким образом, требования первоначального истца о взыскании с администрации МОГО «Ухта» в счет выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение 1660000 рублей + 529300 рублей = 2189300 рублей подлежат удовлетворению.

В силу ст.35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Взыскание в пользу первоначального истца возмещения за спорное жилое помещение является основанием для прекращения её права собственности и, соответственно, возникновения права муниципальной собственности после выплаты такого возмещения первоначальным ответчиком.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им); если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пп. "ж" п. 20 Постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) является его выселение из этого жилого помещения.

На основании ч.6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Указывает первоначальный истец, и не оспаривается ответчиком, что иного жилого помещения в пользовании Романовой Е.А. не имеется, соглашение о сохранении права пользования жилым помещением между сторонами отсутствует.

При таких обстоятельствах заявленное первоначальным истцом требование о сохранении права пользования жилым помещением в течение шести месяцев после выплаты возмещения за жилое помещение является обоснованным. По истечении данного времени первоначальный истец подлежит выселению из спорного жилого помещения. В этой связи подлежат удовлетворению встречные исковые требования.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Романовой Е.А. удовлетворить.

Взыскать с администрации МОГО «Ухта» в пользу Романовой Е.А. в счет выплаты возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: ...., 2189300 рублей.

Прекратить право собственности Романовой Е.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты возмещения за жилое помещение администрацией МОГО «Ухта».

Признать право собственности муниципального образования городского округа «Ухта» на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты возмещения за жилое помещение администрацией МОГО «Ухта».

Сохранить за Романовой Е.А. право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ...., в течение шести месяцев после выплат возмещения за жилое помещение по настоящему решению суда.

Выселить Романову Е.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: .....

Выселение производить по истечении шести месяцев после выплаты Романовой Е.А. администрацией МОГО «Ухта» возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: .....

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми путем подачи апелляционной жалобы через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения 21.01.2021.

Судья Е.Г.Берникова