Решение по делу № 3-4/2015 (3-267/2014;) от 22.08.2014

Дело № 3-3/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2015 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя Погосяна А.М. – Бобыревой Е.А., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - Шатуновой О.Г., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области – Корчагиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Погосяна А.М. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Погосян А.М. обратился в суд с исковыми заявлениями к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:39, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости экономические характеристики указанного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей в качестве новой кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:57, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости экономические характеристики указанного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей в качестве его новой кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанных земельных участков. Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года. В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером №:39 установлена в размере <данные изъяты> копеек, земельного участка с кадастровым номером №:57 - <данные изъяты> копеек.

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Саратовская Экспертиза и Оценка» рыночная стоимость указанных земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости, включенной в государственный кадастр недвижимости, и составляет для участка с кадастровым номером №:39 - <данные изъяты> рублей, для участка с кадастровым номером №:57 - <данные изъяты> рублей.

В процессе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №:39, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером №:57, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:39 <данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером №:57 - <данные изъяты> рублей.

Определением Саратовского областного суда в качестве соответчиков по делу привлечены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) и комитет по управлению имуществом Саратовской области. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), общество с ограниченной ответственностью «Саратовская Экспертиза и Оценка».

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области в суд представлены возражения на иск, в которых указано на то, что у истца отсутствует право на его удовлетворение, поскольку Погосян А.М. не является собственником земельных участков, в отношении которых просит установить кадастровую стоимость равную рыночной.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в своих отзывах просит отказать в удовлетворении требований, поскольку полагает учреждение ненадлежащим ответчиком, не имеющим заинтересованности в изменении экономических и иных характеристик земельных участков.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в своем отзыве на иск просит отказать в его удовлетворении, поскольку считает, что отсутствуют достаточные основания для установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

В судебное заседание истец Погосян А.М. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Бобырева Е.А. в судебном заседании поддержала исковые заявления по основаниям, в них изложенным.

Представитель ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Шатунова О.Г. и представитель ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Корчагина И.А. возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, представителей ответчиков, исследовав доказательства, рассмотрев дело с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Согласно пункту 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В ходе судебного рассмотрения установлено, что Погосян А.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:39, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №:57, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11-19, 86-92).

По договору замены стороны в обязательстве от <дата> 2013 года Погосян А.М. приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка № № от <дата> 2007 года.

<дата> 2014 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и Погосяном А.М. на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от <дата> 2014 года заключен договор аренды земельного участка № №, по которому истцу в аренду сроком до 2019 года предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №:57 по адресу: <адрес>.

Управлением Росреестра по Саратовской области <дата> 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (г. Самара).

Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

Исходя из анализа законодательства об оценочной деятельности, в частности положений статей 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), следует, что в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого органом исполнительной власти проведена массовая кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В отношении объектов, вновь образованных, не прошедших кадастровую оценку, ранее не учтенных объектов недвижимости, при включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения его кадастровой стоимости применялись средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 989-р от 28 декабря 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:39, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, определена на дату оценки при проведении государственной кадастровой оценки земель – 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей.

Земельный участок с кадастровым номером №:57, площадью <данные изъяты> кв.м является вновь образованным, поставлен на кадастровый учет 02 декабря 2013 года, его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет составляет <данные изъяты> копеек (т. 2 л.д. 193-194).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Погосян А.М., являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права могут быть затронуты определением кадастровой стоимости земельных участков, и вправе предъявлять иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требований Погосяном А.М. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельных участков рыночной стоимости со ссылкой на отчет № 163/14, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Саратовская Экспертиза и Оценка» от 25 июля 2014 года (оценщик Б.И.В.).

Оценивая представленное истцом доказательство – отчет оценщика, суд с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что такой документ не подтверждает доводы истца об указанной им рыночной стоимости двух земельных участков по следующим основаниям.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее - ФСО № 3), установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 20 федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 (далее - ФСО № 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как видно из отчета, оценщиком отвергнуто применение доходного подхода со ссылкой на информацию о том, что данные участки Погосян А.М. планирует использовать как бесплатную гостевую парковку возле торгового комплекса (т. 1 л.д. 44-45). Между тем видом разрешенного использования земельных участков является использование их под строительство и эксплуатацию магазина-кафе. Следовательно, указанные оценщиком отрицательные свойства использования доходного подхода (умозрительность метода, трудность при выработке прогноза и т.п.) направлены на критику применения такого метода, что не может являться обоснованием отказа от использования данного вида подхода оценки.

На основании пункта 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки, используемом при применении метода сравнения продаж, признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указано оценщиком, в качестве аналогов использованы земельные участки коммерческого назначения, сопоставимые по своим основным характеристикам с объектами оценки. При отсутствии в отчете сведений как о конкретных видах разрешенного использования, так и других характеристиках таких аналогов отчет не может соответствовать принципам проверяемости, существенности.

Кроме того, в нарушение подпункта «в» пункта 8, пункта 12 ФСО № 3 в отчете отсутствует информация о всех привлекаемых к проведению оценки подготовки отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта.

В отношении земельного участка с кадастровым номером №:57 рыночная стоимость объекта определена на 02 июня 2012 года, то есть на дату, когда данный земельный участок не был сформирован, сведения о нем отсутствовали в государственном кадастре недвижимости, в то время как данный объект был внесен в государственный кадастр недвижимости только 02 декабря 2013 года. Определение даты установления кадастровой стоимости равной рыночной таким образом существенно нарушает положения ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, поэтому принять в качестве доказательства отчет оценщика не представляется возможным.

В нарушение статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, предусматривающей приложение к заявлению, в том числе положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства, истцом такое заключение не представлено.

С учетом изложенного и на основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом было удовлетворено ходатайство стороны истца о назначении по делу судебной экспертизы по оценке объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта № № от 13 ноября 2014 года, проведенному Федеральным бюджетным учреждением Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:39, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 июня 2012 года составила <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №57 площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 декабря 2013 года составила <данные изъяты> рублей.

Заключение эксперта содержало ссылки на интернет-сайты по недвижимости http//www.torgdrom.com, информационные источники «Квартиры Покровска», «Квартиры Саратова» на 2 квартал 2012 года, однако в нём отсутствовала информация, почему именно эти источники и в связи с чем в качестве образцов использованы предложения продажи земельных участков в объеме, отраженном в заключении, как эти объекты соотносятся с экспертным образцом. В заключении отсутствует подробное описание аналогов, их разрешенное использование, не приведены элементы сравнения, а также в недостаточном объеме использованы научно-технические средства, избранные экспертом образцы по площади значительно отличаются от объекта оценки, что свидетельствует о необоснованности выводов эксперта.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Г.М.М. не смогла объяснить причины выбора критериев, которыми она руководствовалась при использовании указанных в заключении сайтов и определении совокупности признаков объектов, принятых ею за образцы.

При таких обстоятельствах и на основании положений части второй статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции России без привлечения эксперта Г.М.М.

Согласно заключению эксперта ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России № № от 11 февраля 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:39, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 02 июня 2012 года составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:57, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

Данное заключение эксперта не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 3).

Доводы стороны истца о том, что заключение судебного эксперта не должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, основано на неправильном толковании закона.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Согласно статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, устанавливающим критерии и методы, способы проведения оценки.

Однако при составлении заключения использован только один способ оценки – сравнительный, и отсутствует мотивированный вывод экспертов об отказе от использования затратного и доходного подходов к оценке, что противоречит пункту 20 ФСО № 1.

Заключение экспертов, составленное на основании определения суда о назначении повторной экспертизы, по существу дублирует недостатки первого заключения: содержит ссылки на информационные источники «Квартиры Покровска», «Квартиры Саратова» на период 2 квартала 2012 года без мотивации и обоснования использования именно этих источников. В исследовательской части заключения вообще отсутствует указание на виды разрешенного использования объектов, использованных в качестве аналогов, из чего невозможно сделать вывод об обоснованности примененных экспертом в качестве аналогов указанных им образцов.

Утверждение экспертов о том, что ими была использована цена предложений земельных участков, близких к оцениваемым по площади, физическим характеристикам и месторасположению, никакими доказательствами не подтверждено, отсутствует собственно само исследование, выводы заключения невозможно проверить, что свидетельствует о составлении такого документа с нарушением требований законодательства как об оценочной, так и судебно-экспертной деятельности.

Кроме того, утверждение экспертов в отношении земельного участка с кадастровым номером №:57 о том, что использованы аналоги объектов, близких к оцениваемому участку по месторасположению, не соответствует действительности, поскольку указанные объекты расположены за пределами города Энгельса (с. Терновка).

С учетом изложенного отчет оценщика № № от 25 июля 2014 года, заключение эксперта № № от 13 ноября 2014 года, заключение эксперта № № от 11 февраля 2015 года не отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречат федеральным стандартам оценки и не могут являться доказательством рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой взамен их кадастровой стоимости, в связи с чем истцом не доказана рыночная стоимость объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах требования Погосяна А.М. не могут быть удовлетворены и подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Погосяна А.М. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Саратовский областной суд.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 13 апреля 2015 года.