Решение по делу № 33-2061/2023 от 27.02.2023

29RS0014-01-2022-006063-36
Судья Тарамаева Е.А.	стр. 120г, г/п 300 руб.
Докладчик Аксютина К.А.	№33-2061/2023	28 марта 2023 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Рудь Т.Н.,

    судей Рассошенко Н.П., Аксютиной К.А.,

    при секретаре судебного задания Бородиной Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело №2-4224/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО12, ФИО11 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, по апелляционной жалобе ФИО11, ФИО12 на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 7 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Аксютиной К.А., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее –                 ООО «Кватре Стар») обратилось в суд с иском к ФИО11,                 ФИО12 о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору участия в долевом строительстве № от 27 июля 2018 года в размере 109 148 руб. 19 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 382 руб. 96 коп.

В обоснование иска указано, что 27 июля 2018 года между ответчиками и обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (далее – ООО «Капитал Инвест», застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу:                            <адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать ответчикам объект долевого строительства, определенный договором, а ответчики в свою очередь обязались оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась <адрес> на 8 этаже дома. На момент заключения договора общая площадь квартиры ответчиков определялась согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляла 56,61 кв.м, в том числе лоджия площадью                    1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). При этом, по условиям договора фактическая площадь объекта могла быть уточнена к моменту его фактической передачи. Цена договора составила сумму 4 789 853 руб. По заданию застройщика ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства, фактическая площадь квартиры ответчиков составила 57,9 кв.м, в том числе лоджия площадью 2,8 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). По условиям договора (п. 3.2) в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1%, участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта застройщиком. Оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 84 611 руб. за 1 кв.м. 31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а                                 4 марта 2020 года между застройщиком и ФИО12, ФИО11 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. По договору цессии ООО «Капитал Инвест» уступило право требования по договорам участия в долевом строительстве ООО «Кватре Стар». 29 января 2021 года ответчикам направлено уведомление о необходимости погашения задолженности, которое последними исполнено не было, на основании чего подано настоящее исковое заявление.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчики в судебном заседании с иском не согласились по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от                 7 декабря 2022 года исковые требования ООО «Кватре Стар» удовлетворены. С ФИО12, ФИО11 в солидарном порядке в пользу                      ООО «Кватре Стар» взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве от 27 июля 2018 года № в размере 109 148 руб. 19 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 382 руб. 96 коп.

С указанным решением суда не согласились ответчики, в апелляционной жалобе, просят его отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы ссылаются на его незаконность и необоснованность, повторяя по существу свою позицию, изложенную в суде первой инстанции. Суд неправомерно возложил на них обязанность по выплате задолженности по договору участия в долевом строительстве от               27 июля 2018 года №, поскольку в соответствии с Актом приема-передачи от 4 марта 2020 года, претензии сторон договора, в том числе имущественные, друг к другу отсутствовали. Указывают, суд не учел, что уведомление об увеличении фактической площади объекта должно было быть направлено стороной истца до подписания Акта приема-передачи квартиры. Полагают, что свои обязательства по договору участия в долевом строительстве ими исполнены в полном объеме. Настаивают, что истец неправомерно требует доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства, поскольку в соответствии с ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения определяется из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, в связи с чем площадь квартиры должна определяться без учета площади лоджии, то есть при подсчете общей суммы площади помещений составила 55,1 кв.м, что превысило проектную площадь всего на 0,43 кв.м. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания задолженности не было, судом постановлено неправосудное решение.

Ответчики в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь положениями ч.ч.3 и 4 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав ответчиков, изучив материалы дела, проверив в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года               № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от                               13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Инвест» и ФИО12, ФИО11 был заключен договор участия в долевом строительстве               №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: <адрес>, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объекта долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира <адрес>, которая будет находиться в доме на 8 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56,61 кв.м, в том числе лоджия площадью                  1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение - жилое; количество комнат - 2; площадь комнаты – 13,24 кв.м; площадь комнаты – 11,85; площадь кухни – 17,58 кв.м; площадь коридора – 7,85 кв.м; площадь санузла - 4,15 кв.м; площадь лоджии/балкона – 3,88 кв.м (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: "Г-В", "5-8". Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Стоимость квартиры на момент заключения договора составила                  4 789 853 руб. (п.3.1 Договора).

В силу положений п. 3.2 договора в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной                     84 611 руб. за 1 кв.м.

31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

4 марта 2020 года между застройщиком и ответчиками подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 27 июля 2018 года.

29 января 2021 года ответчикам направлено уведомление о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 109 148 руб. 19 коп. в связи с увеличением площади готового объекта до 57,9 кв.м, то есть более чем на 1%, которое последними отставлено без удовлетворения.

14 мая 2021 года между ООО «Капитал Инвест» и ООО «Кватре Стар» заключен договор уступки права требования по договору строительства.

Разрешая спор, проанализировав приведенные нормы права в их совокупности с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к выводу, что площадь квартиры по итогам обмеров увеличилась на 1,29 кв.м, связи с чем, у ответчиков возникла предусмотренная договором обязанность произвести в пользу истца доплату в сумме 109 148 руб. 19 коп., в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от                       30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и взыскал с ответчиков в солидарном порядке 109 148 руб. 19 коп.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года              № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как указано выше, согласно п. 1.1 договора проектная площадь лоджии учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0,5. Проектная площадь всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 56,61 кв.м.

После окончательных обмеров, произведенных кадастровым инженером ООО «Архземкадастр» и отраженных в составленном техническом плане на здание многоквартирного дома, фактическая площадь квартиры ответчиков составила с учетом понижающего коэффициента                   57,9 кв.м, то есть увеличилась по сравнению с проектной площадью на                 1,29 кв.м, в связи с чем, недоплата за площадь жилого помещения, исходя из суммы в размере 84 611 руб. за 1 кв. м составила сумму в размере                      109 148 руб. 19 коп.

Вопреки доводам жалобы, при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Действительно, после введения с 1 марта 2005 года в действие нового Жилищного кодекса РФ площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилых помещений, однако отсутствие сведений о площади балконов и лоджий в выписке ЕГРН не свидетельствует об отсутствии необходимости в исполнении участником договора участия в долевом строительстве в части оплаты увеличившейся площади жилого помещения.

Доводы жалобы ответчиков о подписании Акта приема-передачи квартиры без определения доплаты за площадь, не нивелируют право застройщика в реализации своего права на получение доплаты по договору от участников долевого строительства в связи с увеличением построенного объекта долевого строительства, предусмотренным законом способом и не может расцениваться как злоупотребление правом с его стороны.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Вместе с тем, ответчиками доказательств недобросовестности поведения истца при указанных обстоятельствах не представлено, противоправного поведения истца, а также иного заведомо недобросовестного осуществления им гражданских прав в ходе судебного разбирательства, не установлено.

Как правильно указано судом первой инстанции, ответчики, подписывая договор долевого участия в строительстве от 27 июля 2018 года №, и принимая в соответствии с ним бремя несения прав и обязанностей по договору, включая обязанность произвести доплату в случае увеличения площади квартиры по завершении строительства, подтвердили свое согласие с ним и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспорили.

В этой связи, довод апелляционной жалобы о том, что у ответчиков отсутствует задолженность перед застройщиком, отклоняется судебной коллегией.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменения решения не содержат, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от                       7 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО11, ФИО12 - без удовлетворения.

Председательствующий	Т.Н. Рудь
Судьи	Н.П. Рассошенко
К.А. Аксютина