Решение по делу № 2-298/2022 (2-3921/2021;) от 30.11.2021

К делу №2-298/2022

УИД: 23RS0003-01-2021-007830-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2022 г. г-к Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего    Кравцовой Е.Н.

при секретаре    Дубинной А.Р.,

при участии представителя истца (ответчика по встречному иску)— ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» - Кухтиной О.А., действующей на основании доверенности от 10.01.2022 г., представителя ответчика (истца по встречному иску) Меньшикова Д.А. - Бутенко М.А., действующего на основании доверенности от 15.12.2021 г. участвующего в судебном заседании посредством ВКС,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» к Меньшиков Д.А. , Меньшиковой Д.Ю. о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, по встречному иску Меньшиков Д.А. к ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» обратилось в суд с иском к Меньшикову Д. А., Меньшиковой Д. Ю. о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым. В обоснование иска указало, что 25.09.2020 года между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и Меньшиковым Д. А., Меньшиковой Д. Ю. подписан договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщиком приняты обязательства о передаче дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства — квартиры по адресу: <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО г-к Анапа, в связи с корректировкой проектной документации внесены изменения в разрешение на строительство. 24.08.2020 г. администрация МО г-к Анапа вынесла постановление № 1792 «Об отмене приложения от 25.02.2019 г. к разрешению на строительство от 07.06.2018 № 23-301000-556-2018». Данное постановление стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве. О принятом органом местного самоуправления решении и установленном ограничении застройщик уведомлен не был. 28.10.2020 г. истец с представителями ответчиков подали в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное заявление о регистрации договора.

10.12.2020 г. Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю приостановил государственную регистрацию прав в отношении в том числе спорного объекта недвижимости. Предоставленное ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» право на возведение многоквартирного жилого дома, в части разрешения на строительство приложений к нему изменено в части, а значит право заключать договоры долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома аннулировано вне воли Застройщика.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора, путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, поэтому денежные средства истцом не получены. 01.04.2021 г. застройщиком в адрес дольщика направлено уведомление о необходимости расторжения договора участия в долевом строительстве и проект соглашения о расторжении, подписанного застройщиком. Указанное уведомление ответчиком получено, оставлено без ответа. Соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами, в адрес застройщика не поступало, в связи с чем истец просит признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве, подписанный сторонами на спорную квартиру.

В судебном заседании представитель ООО Специализированный застройщик «Фройда-Н» поддержала заявленные требования, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель Меньшикова Д.А. возражал в удовлетворении заявленных требований, заявил встречные исковые требования о понуждении к регистрации указанного договора, указал, что Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено два случая, предоставляющих право застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а именно: в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона ( ч. 4 ст. 5); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 5). Иных оснований для одностороннего отказа от договора (исполнения договора), одностороннего отказа от исполнения обязательства застройщиком законом не предусмотрено. Обязательства по оплате объекта долевого строительства по договору, ответчиком исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Ссылка истца на Постановление администрации МО г-к Анапа от 24.08.2020 № 1792, как на обстоятельства, препятствующие государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, не соответствует действительности и несостоятельна, так как судебными актами арбитражных судов по делу А32-39863/2020 указанные обстоятельства устранены и препятствия для исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия, отсутствуют. Просил отказать в иске и удовлетворит встречный иск.

Представитель ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Ответчик по первоначальному иску Меньшикова Д.Ю., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третьи лица представители Администрации МО г-к Анапа, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились о причинах неявки суду не сообщили, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а по встречному иску не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

25.09.2020 года между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и Меньшиковым Д. А., Меньшиковой Д. Ю. подписан договор участия в долевом строительстве № 276/ПР-А, согласно которому застройщиком приняты обязательства о передаче дольщику по завершении строительства объекта долевого строительства — квартиры, инвестиционной площадью 42,30 кв.м, строительный №, расположенной в № литере, № подъезде на № этаже в строящемся «Жилом комплексе по адресу: <адрес>» <данные изъяты> расположенном на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>. Строительство застройщиком объекта долевого строительства осуществлялось на основании Разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО г-к Анапа в отношении объекта капитального строительства «Жилой комплекс по адресу: <адрес>» <данные изъяты>.

Пунктом 4.1 договора установлена цена договора в размере 3257100 рублей. Виды выплат, составляющие цену договора, а также порядок ее оплаты предусмотрен п. 4.2, согласно которому цена договора подлежит уплате не ранее государственной регистрации данного договора. Причем оплата цены договора, указанная в п. 4.1 договора, производится участником долевого строительства единовременно, посредством аккредитива.

Из материалов дела следует, что для приобретения указанного объекта долевого участия Меньшиковым Д.А. и Меньшиковой Д.Ю. заключен с ПАО «Совкомбанк» кредитный договор № 3265522441 от 25.09.2020 г., согласно которому ответчикам по первоначальному иску предоставлен кредит в размере 2464773 рубля на срок 240 месяцев на приобретение в общую совместную собственность имущества, указанного в п. 18 Индивидуальных условий: по адресу: <адрес>

25.02.2019 г. Администрацией МО г-к Анапа, в связи с корректировкой проектной документации, на основании ст. 52 п. 7 Гр К РФ внесены изменения в разрешение на строительство.

24.08.2020 г. на основании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 12.08.2020 г. администрация МО г-к Анапа вынесла постановление № 1792 «Об отмене приложения от 25.02.2019 г. к разрешению на строительство от 07.06.2018 № 23-301000-556-2018». Данное постановление направлено в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю и стало основанием приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве. О принятом органом местного самоуправления решении и установленном ограничении застройщик уведомлен не был.

На основании ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

28.10.2020 г. истец с представителями ответчиков подали в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное заявление о регистрации договора.

10.12.2020 г. Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением КУВД-001/2020-26841174/3 сообщил заявителям о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №.

10.03.2021 г. Уведомлением отдела Росреестра по Краснодарскому краю КУВД -001/2020-26841174/4) заявителям сообщено об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №. Регистрация договоров участия в долевом строительстве на отдельные объекты долевого строительства в строящемся «Жилом комплексе по адресу: <адрес> стала объективно невозможной.

Таким образом, согласно условиям договора, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора, путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, поэтому судом установлено, что денежные средства истцом не получены.

Кроме того, согласно п. 23.3 и п. 23.4 Индивидуальных условий предоставленного кредита, предусмотрено, что сумма кредита предоставляется только при соблюдении условий, предусмотренных п. 3.6.3 Общих условий предоставления кредитов в ПАО «Совкомбанк» на приобретение недвижимости на первичном рынке, и расчеты с застройщиком осуществляются в порядке, предусмотренном п. 3.6.3 Общих условий.

В соответствии с п. 3.6.3 данных Общих условий основным условием на списание денежных средств на счет застройщика, является предоставление в Банк оригинала договора с отметкой о его государственной регистрации. Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, денежные средства не могли быть перечислены на счет застройщика.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что строительство жилого комплекса по <адрес> осуществлялось не за счет денежных средств, являющихся ценой договора. Доводы Меньшикова Д.А. о исполнении своих обязательств по оплате за объект долевого участия, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В случае признания недействительным либо отмены в установленном порядке акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1 настоящей статьи) обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» обжаловало постановление администрации МО г-к Анапа № 1792 «Об отмене приложения от 25.02.2019 г. к разрешению на строительство от 07.06.2018 № 23-301000-556-2018». Арбитражный суд Краснодарского края своим решением от 11.02.2021 г. по делу № А 32-39863/2020 (оставленным без изменения Постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 г. дело № А32-39863/2020 15АП-6318/2021) признал недействительным постановление Администрации МО г-к Анапа от 24.08.2020 за № 1792.

Поэтому доводы истца по встречному иску об уклонении ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» от государственной регистрации договора участия в долевом строительства и злоупотреблением правом, опровергаются материалами дела, поскольку ответчик по встречному иску совместно с истцом по встречному иску обращалось в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, но по независящим от ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» причинам, в связи с изданием постановления главы администрации МО г-к Анапа № 1792 от 24.08.2020 г., договор не был зарегистрирован. Кроме того, ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» обращалось в суд с требованием о признании недействительным постановления главы администрации МО г-к Анапа № 1792 от 24.08.2020 г. Данные факты свидетельствуют о том, что ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» не уклонялось от регистрации договора.

На основании п.п. 2, 4, 6 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, в силу самого факта его осуществления, договор считается расторгнутым.

Уведомлением от 23.03.2021 г., направленным в адрес Меньшикова Д.А., Меньшиковой Д.Ю. о необходимости расторжения договора в долевом строительстве, а также направленным проектом соглашения о расторжении, подписанным застройщиком, ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» фактически отказалось от исполнения договора.

Доводы Меньшикова Д.А. о том, что Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено только два случая, предоставляющих право застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, являются ошибочными.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ входит в систему гражданского законодательства, следовательно к данному закону применимы нормы Гражданского кодекса РФ, в той части, которая не урегулирована законом № 214-ФЗ. Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Исходя из вышеизложенного, приоритет в урегулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства имеет ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, затем Закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ.

Поскольку ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей» не регулируют правоотношения, возникающие при невозможности исполнения обязательств по договору долевого участия, в связи с изданием акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, то данные обстоятельства должны регулироваться нормами ГК РФ.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

     РЕШИЛ:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Фройда удовлетворить.

Признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № 276/ПР-А от 25.09.2020, подписанный между ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» и Меньшиков Д.А. , Меньшиковой Д.Ю. .

Признать отсутствующим право Меньшикова Д.А. и Меньшиковой Д.Ю. на объект долевого строительства — квартиру инвестиционной площадью 42,30 кв.м, строительный номер №, расположенной в № литере, № подъезде на № этаже в строящемся «Жилом комплексе по адресу: <адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Меньшиков Д.А. к ООО Специализированный застройщик «Фройда -Н» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве — отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2022 года

документ распечатан из ПС ГАС «Правосудие» подлинник решения / определения / постановления находится в гражданском деле № 2-298/2022 (УИД: 23RS0003-01-2021-007830-11) Анапского городского суда Краснодарского края.