Решение по делу № 2-6579/2024 от 16.05.2024

УИД 11RS0001-01-2024-008190-64 Дело № 2-6579/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 ноября 2024 года                        г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каваляускайте Людмилы Константиновны к ООО «Гранитоль» о признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Каваляускайте Л.К. обратилась в суд с иском к ООО «Гранитоль» о признании права собственности на нежилое помещение, площадью 21,1 кв.м, расположенное на цокольном этаже дома по адресу: ... (помещении №... на поэтажном плане технического паспорта от ** ** **, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

В обоснование иска указано на то, что к Каваляускайте Л.К. в результате заключения перешли права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве нежилого помещения №... от ** ** **, заключённому с ООО «Гранитоль». Обязательства по такому договору дольщиком и застройщиком были исполнены. Между истицей и ответчиком был подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства, включающего и спорное помещение, однако, по причине ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оформлению надлежащего технического плана на построенный объект истица была лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество. Ответчик признавался банкротом. На оставшуюся часть нежилых помещений, относящихся к предмету долевого строительства, за истицей признано в судебном порядке право собственности. Самостоятельно оформить право собственности на спорное помещение истец возможности не имеет.

К участию в деле в качестве третьи лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Коми, НО «Фонд «Союз Юристов РК», Сажин А.С., администрация МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании участвующие в деле лица участия не приняли.

Представитель Каваляускайте Л.К. в представленном суду заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивал.

Представитель ООО «Гранитоль» в представленном суду отзыве просила рассмотреть дела в её отсутствие, разрешение спора оставила на усмотрение суда.

В представленном суду отзыве представитель НО «Фонд «Союз Юристов РК» просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск поддержал.

Представитель Управление Росреестра по Республике Коми в представленном суду отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель администрация МО ГО «Сыктывкар» в представленном суду отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Гранитоль» разрешение №... на строительство объекта «Жилой дом №...стр.) со встроенными помещениями» по адресу: ....

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Гранитоль» разрешение №... на строительство объекта «Жилой дом №... (стр.) со встроенными помещениями (встроено-пристроенные помещения к жилому дому №...)» по адресу: ...

** ** ** между ООО «Гранитоль» (застройщик) и ЗАО «СпецКомСервис» (дольщик) был подписан договор долевого участия в строительстве нежилого помещения №... от ** ** ** (далее – договор №... от ** ** **), соответствии с которым ООО «Гранитоль» обязалось в предусмотренный этим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) нежилые пристроенные помещения к жилому дому по адресу: ... (далее – Объект) и после ввода Объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщику нежилое помещение в указанном объекте: нежилое помещение строительный номер по плану №... площадью 90 кв.м на первом этаже, расположенное в осях 10.1-13, Б1-Б с отдельным входом, согласно приложению №... к этому договору (далее – нежилое помещение), а дольщик обязался уплатить обусловленную этим договором цену и принять нежилое помещение после ввода Объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 договора №... от ** ** ** общая стоимость нежилых помещений, подлежащих передаче дольщику, составила 1 510 420 рублей.

В силу п. 2.2 договора №... от ** ** ** на момент заключения указанного договора дольщиком было оплачено 390 000 рублей. Оставшаяся сумма оплаты в размере 1 120 420 рублей дольщик обязался вносить равными платежами ежемесячно путём внесения на расчётный счёт застройщика по 186 737 рублей с окончательным расчётом до ** ** **. При этом дольщик был вправе вместо денежных средств производить оплату доли по согласованию с застройщиком путём поставки строительных материалов, выполнения строительно-монтажных работ, в том числе силами и средствами третьих лиц.

В соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора №... от ** ** ** ООО «Гранитоль» обязалось обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектной документацией и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству объекта и по благоустройству прилегающей территории в полном объёме, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию не позднее IV квартала 2009 года.

Пунктом 3.1.6 договора №... от ** ** ** была предусмотрена обязанность ООО «Гранитоль» передать дольщику нежилые помещения не позднее одного месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию. Помещения передаются дольщику при условии внесения дольщиком денежных средств по договору в полном объёме, включая уплату финансовых санкций. Передача помещения оформляется актом приёма-передачи.

Договор №... от ** ** ** был зарегистрирован в установленном порядке ** ** ** и считается заключённым с этого момента.

Дополнительными соглашениями к договору №... от ** ** ** №... от ** ** **, от ** ** ** (б/н), №... от ** ** ** его стороны изменяли сроки ввода Объекта в эксплуатацию (в итоге, на III квартал 2011 года).

В соответствии с договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** ЗАО «...» уступило НО «Фонд «Союз Юристов РК» в полном объёме права и обязанности стороны дольщика по договора №... от ** ** **, дополнительным соглашениям к нему №... от ** ** **, от ** ** ** (б/н), №... от ** ** **.

Из п. 2 указанного договора уступки прав следовало, что в момент его заключения дольщик в счёт исполнения договора №... от ** ** ** уплатил в пользу ООО «Гранитоль» денежные средства в сумму 1 090 000 рублей.

Договор уступки прав от ** ** ** был заключён с согласия ООО «Гранитоль» и был зарегистрирован в установленном порядке ** ** ** (считается заключённым с этого момента).

В соответствии с соглашением об уступке права по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** НО «Фонд «Союз Юристов РК» уступило Каваляускайте Л.К. в полном объёме права и обязанности стороны дольщика по договора №... от 11.06.2009

Соглашение об уступке прав от ** ** ** было заключено с согласия ООО «Гранитоль» и было зарегистрирован в установленном порядке ** ** **. В силу п. 2 ст. 389 и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ в редакциях, действовавших на момент подписания, такое соглашение считалось заключённым с момента государственной регистрации.

В соответствии с дополнительным соглашением от ** ** ** к договору №... от ** ** **, подписанным между ООО «Гранитоль» и НО «Фонд «Союз Юристов РК», п. 1.1 договора №... от ** ** ** был изложен в следующей редакции:

- по настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) нежилые пристроенные помещения к жилому дому по адресу: ... (далее – Объект) и после ввода Объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщику нежилое помещение в указанном объекте: нежилое помещение строительный номер по плану №... площадью 90 кв.м на первом этаже, расположенное в осях 10.1-13, Б1-Б, с отдельным входом, и нежилое помещение в указанном Объекте строительный номер по плану №... площадью 21,1 кв.м в подвальной части, расположенное в осях 11.1-13, Е.1-Б, согласно приложению №... к договору (далее – нежилое помещение), а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять нежилое помещение после ввода Объекта в эксплуатацию.

Также указанным дополнительным соглашением были внесены изменения в раздел 2 договора №... от ** ** **. Общая стоимость нежилых помещений, подлежащих передаче дольщику, составила 1 631 020 рублей. Оставшаяся сумма оплаты в размере 1 241 020 рублей дольщик обязался вносить равными платежами ежемесячно по 186 737 рублей с окончательным расчётом до ** ** **.

Приложениям к дополнительному соглашению от ** ** ** являлись планы двух этажей строящегося объекта с указанием расположения нежилых помещений, подлежавших передаче участнику долевого строительства в рамках договора №... от ** ** **.

Дополнительное соглашение от ** ** ** было зарегистрировано в установленном порядке также ** ** ** (считается заключённым с этого момента).

Указанная редакция дополнительного соглашение от ** ** ** к договор №... от ** ** ** отличается от редакции, представленной стороной истца. Доказательств государственной регистрации представленной стороной истца редакции дополнительного соглашения от ** ** ** суду не представлено и судом не добыто.

При этом по своему правовому содержанию и буквальному толкованию в той части, которая затрагивает существо рассматриваемого судом спора, эти редакции дополнительного соглашение от ** ** ** тождественны.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Гранитоль» разрешение на ввод объекта «Жилой дом №... (стр.) со встроенными помещениями (встроено-пристроенные помещения к жилому дому)» по адресу: ....

Решением Арбитражного суда ... от ** ** ** по делу №... ООО «Гранитоль» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него была открыта процедура конкурсного производства. При этом конкурсным управляющим ООО «Гранитоль» был утверждён.

Определением Арбитражного суда ... от ** ** ** ФИО7 был освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Гранитоль», конкурсным управляющим ООО «Гранитоль» была утверждена ФИО8

Соглашением от ** ** ** НО «Фонд «Союз Юристов РК» уступило Каваляускайте Л.К. в полном объёме права и обязанности стороны дольщика по дополнительному соглашению от ** ** ** к договору №... от ** ** **.

Договор уступки прав от ** ** ** был заключён с согласия ООО «Гранитоль» (в лице его конкурсного управляющего) и был зарегистрирован в установленном порядке ** ** ** (считается заключённым с этого момента).

Согласно справке от ** ** **, выданной ООО «Гранитоль» (в лице его конкурсного управляющего), НО «Фонд «Союз Юристов РК» исполнил в полном объёме свои обязательства перед ООО «Гранитоль» по оплате стоимости нежилых помещений в размере 1 631 020 рублей по договору №... от ** ** ** с учётом дополнительного соглашения к нему от ** ** **.

В соответствии с актом приёма-передачи от ** ** ** ООО «Гранитоль» (в лице его конкурсного управляющего) передал Каваляускайте Л.К. объект долевого строительства во введённом в эксплуатацию нежилом помещении по адресу: ..., со следующими характеристиками:

1.1. Нежилое помещение строительный номер про плану №..., площадью согласно сведениям ЕГРН 79,5 кв.м, на первом этаже, расположенное в осях 10.1-13, Б1-Б, с отдельным входом;

1.2. Нежилое помещение строительный номер про плану №..., площадью 21,1 кв.м, в подвальном этаже, расположенное в осях 11.1-13, Б1-Б.

При этом условия дополнительного соглашения от ** ** ** к договору №... от ** ** ** предполагали передачу нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже в осях 11.1-13, Е.1-Б, а не в осях 11.1-13, Б1-Б, как было указано в акте от ** ** **.

Стороной истца представлено в суд соглашение от ** ** ** об исправлении описки (опечатки) в акте от ** ** **, подписанное Каваляускайте Л.К. и ФИО8 от имени ООО «Гранитоль», которым стороны изложили п. 1.2. акта приёма-передачи от ** ** ** в следующей редакции: «1.2. Нежилое помещение строительный номер про плану №..., площадью 21,1 кв.м, в подвальном этаже, расположенное в осях 11.1-13, Е1-Б.».

Определением Арбитражного суда ... от ** ** ** (с учётом определение об исправлении описки от ** ** **) утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО «Гранитоль» в лице конкурсного управляющего, конкурсными кредиторами должника и учредителем ООО «Гранитоль» ФИО9, прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Гранитоль» на основании п. 1 ст. 57 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно п. 2 ст. 57 указанного Федерального закона, в случаях, предусмотренных п. 1 указанной статьи, применяются последствия прекращения производства по делу о банкротстве, установленные ст. 56 указанного Федерального закона (прекращение действия всех ограничений, предусмотренных указанным Федеральным законом и являющихся последствиями принятия заявления о признании должника банкротом и (или) введения наблюдения), если иное не установлено указанным Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 159 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если мировое соглашение утверждено арбитражным судом в ходе конкурсного производства, с даты утверждения мирового соглашения решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не подлежит дальнейшему исполнению.

В силу п. 4 указанной статьи с даты утверждения мирового соглашения арбитражным судом прекращаются полномочия временного управляющего, административного управляющего, внешнего управляющего, конкурсного управляющего. При этом лицо, исполнявшее обязанности внешнего управляющего, конкурсного управляющего должника – юридического лица, исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника.

Каких-либо допустимых доказательств назначения и/или избрания после ** ** ** руководителя ООО «Гранитоль» материалы дела не содержат. В ЕГРЮЛ сведений об этом не содержится.

При таких обстоятельствах суд при принятии решения исходит из того, что ФИО8 до настоящего времени исполняет обязанности руководителя ООО «Гранитоль».

Согласно техническому паспорту, составленному ** ** **, с учётом изменений от ** ** ** филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», и имеющейся в материалах дела проектной документации, подвальный этаж в построенном объекте отсутствует, имеются первый и цокольный этажи. Конфигурация цокольного этаж по техническому паспорту и конфигурация подвального этажа по проектной документации позволяет сделать однозначный вывод о тождественности этих этажей.

Нежилое помещение на первом этаже, расположенное в осях 10.1-13, Б1-Б (по проекту), оборудованное отдельным входом, является нежилым помещением Н-10. Это помещение было поставлено ** ** ** на государственный учёт, ему был присвоен кадастровый №....

Из указанного помещения имеется проход по лестнице в ниже расположенное помещение №... (на поэтажном плане), площадью 20,1 кв.м, расположенное в цокольном этаже в осях 11.1-13, Е.1-Б (соответствующих дополнительному соглашению от ** ** **).

Указанное помещение является изолированным от иных помещений цокольного этажа, доступ к нему имеется только через помещение Н-10.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... по иску Каваляускайте Л.К. к ООО «Гранитоль» за Каваляускайте Л.К. было признано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 79, 5 кв.м., расположенное по адресу: ..., пом. Н-10.

В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ** Каваляускайте Л.К. продала Сажину А.С. нежилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., пом. Н-10. Сведений о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Сажина А.С. на указанное помещением материалы дела не содержат.

Также между Каваляускайте Л.К. и Сажиным А.С. ранее был заключён предварительный договор купли-продажи, в том числе, и в отношении спорного помещения.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ). В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В силу ст. 219 указанного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 12 указанного Кодекса защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права в судебном порядке.

Материалами дела подтверждается исполнение участником долевого строительства и застройщиком своих обязательств по договору №... от ** ** **, с учётом внесённых впоследствии изменений. В частности, ответчиком было передано спорное нежилое помещение по акту, в котором изначально была допущена описка, которая к настоящему времени исправлена.

Истица обращалась за изменением основных характеристик нежилого помещения с кадастровым номером №... (помещение Н-10), заключающихся в отнесении к такому помещению спорного помещения в цокольном этаже. Такие регистрационные действия не были произведены по причине того, что представленный истицей технический план был составлен на основании технического паспорта на встроенные помещения от ** ** ** (то есть изготовленного после ** ** **).

К настоящему времени за истицей признано в судебном порядке право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №... (помещение Н-10). В том время как право собственности на спорное нежилое помещение, относившееся наряду с помещением Н-10 к предмету договора №... от ** ** **, за кем-либо в настоящее время не зарегистрировано. На государственный кадастровый учёт в качестве самостоятельного объекта недвижимости спорное нежилое помещение не поставлено.

При таких обстоятельствах, иным способом, кроме как признание в судебном порядке за истицей права собственности на спорное жилое помещение, право истицы не может быть восстановлено.

Каких-либо нарушений прав иных лиц при этом судом не установлено.

С учетом изложенного, исковые требования Каваляускайте Л.К. к ООО «Гранитоль» подлежат удовлетворению, за истицей подлежит признанию право собственности на нежилое помещение, площадью 20,1 кв.м, расположенное на цокольном этаже дома по адресу: ... (помещении №... на поэтажном плане цокольного этажа технического паспорта, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ** ** **, с учётом изменений по помещению №... от ** ** **).

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Каваляускайте Людмилы Константиновны (...) к ООО «Гранитоль» (...) удовлетворить.

Признать за Каваляускайте Людмилой Константиновной право собственности на нежилое помещение, площадью 20,1 кв.м, расположенное на цокольном этаже дома по адресу: ... (помещении №... на поэтажном плане цокольного этажа технического паспорта, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ** ** **, с учётом изменений по помещению №... от ** ** **).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья-                                Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 21.11.2024.