Решение по делу № 2-3627/2021 от 11.05.2021

                                                                                                                                  Дело № 2-3627/21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2021 года                                г. Сергиев Посад Московской области

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н., при секретаре Петровых Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «БМ-Банк» (ПАО) к ФИО3, ФИО4 о признании строений самовольными постройками, признании недействительными записи о государственной регистрации права, обязании снести строения,

УСТАНОВИЛ:

Банк «Возрождение» (ПАО) с учетом уточнения требований обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании строений самовольными постройками, признании недействительными записи о государственной регистрации права, обязании снести строения (л.д.3-4, 12-15 т.1). В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГг. между банком «Возрождение» (ПАО) и ООО «Производственно-строительная компания «Экостром» был заключен кредитный договор №, согласно которому заемщику была открыта кредитная линия в сумме 33 000 000 рублей для завершения строительства центра досуга молодежи сроком на 24 месяца под 15% годовых. В обеспечение возврата вышеуказанного кредита между истцом и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГг. был заключен договор № залога недвижимого имущества и земельного, согласно которому с целью обеспечения кредитного обязательства ФИО3 предоставила в залог истцу 2-х этажный жилой дом по адресу: <адрес> (усл.№) и земельный участок для индивидуального строительства общей площадью 3000 кв.м., расположенный по тому же адресу (кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов). Договор залога зарегистрирован в УФРС и на предмет залога зарегистрировано обременение в виде ипотеки. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, заключенному между банком «Возрождение» (ПАО) и заемщиком Сергиево-Посадским городским судом МО вынесено решение по делу № об обращении взыскания на предмет залога - 2-х этажный жилой дом по адресу<адрес> (усл.№) и земельный участок для индивидуального строительства общей площадью 3000 кв.м., расположенный по тому же адресу (кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов).

Постановлением судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, истцом приняты на баланс предметы залога.

ДД.ММ.ГГГГг. УФРС кадастра и картографии по МО было зарегистрировано право собственности истца на предметы залога. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило заявление от ФИО3 о предоставлении доступа к земельному участку, являющемуся предметом залога. Как следует из обращения ФИО3 на земельном участке, являющемся предметом залога, находятся следующие строения, принадлежащие на праве собственности ФИО3, а именно:

Хозяйственное строение (баня) кад.№, площадью 52,1 кв.м., право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

-Хозяйственное строение (генераторная) кад.№ площадью 11 кв.м., право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

Хозяйственное строение (беседка), кад. №, площадью 18,9 кв.м., право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

-Хозяйственное строение (сторожка), кад. №, площадью 16 кв.м., право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

Сооружение (насосная) кад.№, площадью 2,3 кв.м., право собственности № от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку банком «Возрождение» (ПАО) было неизвестно о строительстве иных строений на земле, являющейся предметом залога, в ответ на вышеуказанное обращение ФИО3 истец направил ответ с просьбой представить доказательства нахождения вышеперечисленных объектов на земле, являющейся собственностью Банка. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. собственником вышеперечисленных самовольных построек является ФИО4 Истец считает, что вопреки требованиям договора залога ФИО3, скрыв от залогодержателя факт строительства, были построены самовольные постройки без письменного согласия и уведомления истца. О нахождении самовольных построек истец узнал после обращения ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ году. В настоящее время истец не может полноправно распоряжаться принадлежащем ему имуществом, поскольку на земельном участке находятся объекты, являющиеся самовольными постройками. Таким образом, спорные объекты недвижимости построены на земельном участке, принадлежащем банку без согласия собственника земельного участка с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не соответствуют всем обязательным санитарным, эпидемиологическим и противопожарным требованиям, в связи с чем сохранение самовольных построек представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе банка как собственника земельного участка, на котором они расположены. Просят суд признать самовольными постройками строения, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №:

Хозяйственное строение (баня) кад.№, площадью 52,1 кв.м.

-Хозяйственное строение (генераторная) кад.№ площадью 11 кв.м.

-Хозяйственное строение (беседка), кад. №, площадью 18,9 кв.м.

-Хозяйственное строение (сторожка), кад. №, площадью 16 кв.м.

Сооружение (насосная) кад.№, площадью 2,3 кв.м.

Признать записи о государственной регистрации права собственности № №, №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными.

Обязать ответчика ФИО4 снести строения расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №:

Хозяйственное строение (баня) кад.№, площадью 52,1 кв.м.

Хозяйственное строение (генераторная) кад.№, площадью 11 кв.м.

Хозяйственное строение (беседка), кад. №, площадью 18,9 кв.м. -Хозяйственное строение (сторожка), кад. №, площадью 16 кв.м.

Сооружение (насосная) кад.№, площадью 2,3 кв.м.

за счет средств ФИО4

Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

Определением ФИО2-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство, истец Банк «Возрождение» (ПАО) заменен на его правопреемника АО «БМ-Банк» (л.д.77-78 т.2).

Представитель истца АО «БМ-Банк» по доверенности ФИО10 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что истец считает спорные строения самовольными, так как они были возведены после заключения договора залога и на их возведение не было получено разрешение от Администрации Сергиево-Посадского района. Просит иск удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены. Представитель ответчиков по доверенности (л.д.107-112 т.1) ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д.214-215 т.1), из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли продажи хозяйственных строений. ДД.ММ.ГГГГ государственной орган осуществляющий государственную регистрацию права зарегистрировал на имя ФИО4 право собственности на указанные выше хозяйственные строения. При обращении в 2018 году прежнего собственника хоз.строения ФИО3 к истцу с заявлением о предоставление доступа к земельному участку, банк «Возрождение» (ПАО) просил предоставить доказательства нахождения вышеперечисленных хоз. строений на земельном участке, который находится в собственности банка. Однако спорные строения были возведены до заключения договора залога Договор залога на недвижимое имущество между истцом и ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности на спорные хозяйственные строения было зарегистрировано в установленном законном порядке ДД.ММ.ГГГГ, то есть за две недели до заключения договора залога, и указанные хоз. строения не являлись предметом договора, поэтому ответчики считают, что согласование банка «Возрождение» на момент возведения и последующей государственной регистрации права собственности хоз. строений не требовалось. Пояснил, что спорные строения находятся на земельном участке с КН №, который находится в залоге у банка, участок огорожен забором, то факт, что строения находятся на указанном участке, ответчики не оспаривают. Указал также, что регистрация права собственности на спорные строения была произведена по указанию банка для оформления договора займа, однако банк заключил договор залога только на дом и земельный участок, видимо исходя из стоимости объектов. Учитывая, что право собственности на спорные строения было зарегистрировано до заключения договора залога, то они не могут являться самовольными строениям. Просит в иске отказать.

Представитель 3-его лица Администрации Сергиево-Посадского городского округа, привлеченного судом к участию в деле в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д.123 т.1), в судебное заседание не явился, извещен (л.д.81 т.2). руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3-его лица.

Представитель 3-его лица УФСГРКиК по Мо по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражала против заявленных требований, полагала, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Пояснила, что в 2008 году регистрация права осуществлялась в упрощенном порядке на основании декларации, поэтому доводы о том, что требовалось согласие Администрации на строительство спорных объектов не обоснованы. Кроме того, указала, что согласно ч.1 ст.65 Закона «Об ипотеке» залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, в связи с чем полагала, что в иске следует отказать.

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением ФИО2-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску банка «Возрождение» (ОАО) к ООО «ПСК «Экостром», ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, исковые требования банка «Возрождение» (ОАО) удовлетворены. Суд обратил взыскание на имущество, согласно договора залога недвижимого имущества и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: 2-х этажный жилой дом, площадью 504 кв.м с хозяйственной постройкой инв. № лит. А,А1,а2,а,а1, расположенный по адресу: <адрес>. условный № и земельный участок для индивидуального строительства общей площадью 3000 кв.м., расположенный по тому же адресу (кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов) (л.д.21-26 т.1).

Постановлением судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, истцом приняты на баланс предметы залога (л.д.28-30 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. зарегистрировано право собственности истца на предметы залога: а именно: 2-х этажный жилой дом, площадью 504 кв.м с хозяйственной постройкой инв. № лит. А,А1,а2,а,а1, расположенный по адресу: <адрес>. условный № и земельный участок для индивидуального строительства общей площадью 3000 кв.м., расположенный по тому же адресу (кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов) (л.д.31-32 т.1).

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности ПАО Банк «Возрождение» (л.д.206-208т.1), жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке также находится в собственности ПАО Банк «Возрождение»(л.д.210 т.1)

В дело представлен технический паспорт на дом, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33-44).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило заявление от ФИО3 о предоставлении доступа к земельному участку, являющемуся предметом залога, в связи с тем, что кроме жилого дома, на котором расположен жилой дом, являющийся предметом залога, на указанном участке имеются иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности ФИО3 (л.д.45).

На заявление ФИО3 банком «Возрождение» (ПАО) был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, в котором банк отказал в предоставлении доступа, так как отсутствуют документы, подтверждающие нахождение спорных объектов недвижимости на принадлежащем банку земельному участке (л.д.46 т.1).

Согласно выписок из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в собственности ответчика ФИО4 находятся следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, право собственности на которые зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ:

Хозяйственное строение кад.№, площадью 52,1 кв.м.; сооружение с кадастровым номером №, площадью 2,3 кв.м; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 18,9 кв.м; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 11 кв.м.; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 16 кв.м (л.д.48-62, 87-101).

Вышеуказанные хозяйственные строения приобретены ответчиком ФИО4 у ответчика ФИО3 на основании договора купли-продажи хозяйственных строений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.102-106).

Обратившись в суд с иском, истец просит признать хозяйственные строения, приобретенные ФИО4 по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ самовольными строениями, поскольку они были построены предыдущим собственником строений ФИО3 на земельному участке, находящемся в залоге у банка без разрешения банка и Администрации города.

Согласно ст.222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Согласно ст.65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Из представленных суду дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости следует, что хозяйственное строение кад.№ ( в иске указан вместо номера строения номе участка №) площадью 52,1 кв.м было построено согласно декларации в ДД.ММ.ГГГГ году; сооружение с кадастровым номером №, площадью 2,3 кв.м было построено согласно декларации в ДД.ММ.ГГГГ году; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 18,9 кв.м было построено согласно декларации в ДД.ММ.ГГГГ году; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 11 кв.м. было построено согласно декларации в ДД.ММ.ГГГГ году; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 16 кв.м было построено согласно декларации в ДД.ММ.ГГГГ году (л.д.118-160 т.1).

Согласно выписок из ЕГРН право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на объект недвижимости с кадастровым номером № запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.; на объект недвижимости с кадастровым номером № запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.; на объект недвижимости с кадастровым номером № запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; на объект недвижимости с кадастровым номером № запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости с кадастровым номером № запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.63-79 т.1, свидетельства о праве собственности л.д.192-197 т.1).

Как следует из договора залога №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк «Возрождение» и ФИО3, спорные хозяйственные строения не были включены в договор залога, несмотря на наличие зарегистрированных прав собственности на имя ФИО3 на указанные объекты на дату заключения договора залога (л.д.33-40 дело № приобщенное). Как следует из указанного договора залога, право собственности на жилой дом и земельный участок, которые являются предметом залога, возникло у ФИО3 на основании договора дарения земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно материалам дела №, до заключения договора залога проводилась оценка стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, в материалах дела имеются фотоснимки с осмотра со всеми объектами (л.д.110-190 дело № приобщенное). В связи с чем, залогодателю не могло быть неизвестно о наличии указанных объектов недвижимости.

Ответчики не оспаривали, что спорные объекты недвижимости расположены в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, который огорожен забором. Факт расположения строений в фактических границах участка подтверждается выписками из ЕГРН на спорные строения,

делами правоустанавливающих документов, где указано, что спорные строения расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем судом было отклонено ходатайство истца о назначении экспертизы для определения фактических границ земельного участка и объектов недвижимости, расположенных в фактических границах участка. При этом вопрос о границах участка, реестровых ошибках предметом настоящего спора не является и истец, являясь собственником земельного участка, не лишен возможности самостоятельно обратиться к кадастровому инженеру для уточнения границ земельного участка.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что спорные хозяйственные постройки не являются самовольными, поскольку они были построены ФИО3 до заключения договора залога на земельном участке, принадлежащем ФИО3 на праве собственности. Право собственности на спорные хозяйственные постройки было зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд считает необоснованными доводы представителя истца о необходимости получения разрешения органа местного самоуправления для строительства хозяйственных построек, поскольку согласно ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в ДД.ММ.ГГГГ году, право собственности на спорные объекты было зарегистрировано на основании декларации и разрешение органа местного самоуправления на строительство указанных объектов не требовалось.

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования истца о признании самовольными постройками строения, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №: хозяйственное строение кад.№ ( в иске указан вместо номера строения номе участка №) площадью 52,1 кв.м; сооружение с кадастровым номером №, площадью 2,3 кв.м; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 18,9 кв.м; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 11 кв.м; хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью 16 кв удовлетворению не подлежат. Поскольку спорные объекты не являются самовольными, то и требования об их сносе также не подлежат удовлетворению. Требования истца о признании записи о государственной регистрации права собственности № №, №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными суд находит также не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств того, что указанные записи были произведены с нарушением Закона, суду не представлены, кроме того, как пояснила в судебном заседании представитель УФСГРКиК по МО, указанные записи уже являются погашенными, поскольку право собственности на спорные объекты зарегистрировано на другого собственника.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, то и требования о взыскании судебных расходов в соответствии со ст.98 ГПК РФ также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «БМ-Банк» (ПАО) к ФИО3, ФИО4 о признании строений самовольными постройками, признании недействительными записи о государственной регистрации права, обязании снести строения – оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                             С.Н.Пчелинцева