Решение по делу № 3а-64/2017 ~ М-72/2017 от 25.10.2017

                                     дело №а-64/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20.12.2017                                     г. Майкоп

Верховный Суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Мейстер В.М.,

при секретаре – Абреговой Н.О.

с участием сторон:

представителя административного истца Хабаху М.А. по доверенности – Цику А.Э.;

представителя административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжева Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Хабаху М.А. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Хабаху М.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указала, что на праве аренды ей принадлежит земельный участок - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства домостроительного комбината; площадь: 250000 кв.м.; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>, район Теучежский, аул Пчегатлукай, <адрес> (юго-восточнее <адрес>).

Кадастровая стоимость земельного участка определена на 01.01.2014 года в размере <данные изъяты>

По данным отчета независимого оценщика от 02.06.2017 № 404 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет <данные изъяты>) рублей.

Полагая, что завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение суммы арендных платежей, так как согласно условиям договора аренды ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляет 2 % от кадастровой стоимости, истица просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель административного истца Цику А.Э. поддержала исковые требования.

Представитель Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Матыжев Х.А. полагал, что административный иск подлежит частичному удовлетворению, поскольку сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащиеся в отчете оценщика недостоверны, а рыночная стоимость, установленная заключением эксперта выше, чем заявлено истцом.

Заинтересованное лицо - Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Адыгея своего представителя не направил. В письменном отзыве полагал возможным вынесение решения на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо- администрация МО «Теучежский район» своего представителя в суд не направила.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, суд считает, что административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости частично подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Хабаху М.А. на праве аренды государственного (муниципального) участка владеет земельным участком - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства домостроительного комбината; площадь: 250000 кв.м.; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>, <адрес>).

Указанное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка, заключенного 07.04.2015 между администрацией МО «Теучежский район» и Чесебиевым Ю.Г., соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.08.2016, заключенным между Чесебиевым Ю.Г. и Заремуком Ш.А. и договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу от 14.04.2017, заключенным между Заремуком Ш.А. и Хабаху М.А.

Размер кадастровой стоимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № <данные изъяты> от 29.06.2017, согласно которой стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500003:87, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 74030000 (семьдесят четыре миллиона тридцать тысяч) рублей.

Согласно отчету независимого оценщика и заключению судебной экспертизы рыночная стоимость участка значительно ниже кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальным образованиям, городским округам Республики Адыгея.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

В силу положений, указанных в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям № 221 от 19.11.2014 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Республики Адыгея» по состоянию на 01.01.2014 года.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ определен порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, в которой предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Также указанной статьей предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Учитывая позицию Верховного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости, осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом, положения вышеуказанных норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет независимого оценщика от 02.06.2017 № 404.

В ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству, в предварительном судебном заседании представителем ответчика Комитета РА по имущественным отношениям отчет об оценке недвижимости был подвергнут критике.

С учетом ходатайства представителя административного ответчика и позиции представителя административного истца, не возражавшего против проведения судебной экспертизы, суд посчитал необходимым назначить по делу экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500003: 87 и выяснения вопроса – допущены ли нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости при составлении отчета независимого оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с ч. 1 ст. 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание тот факт, что предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости земельного участка, при этом представленные по делу доказательства в своей совокупности могут свидетельствовать о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки; допущении иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости (правильный выбор аналогов, определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости), суд посчитал целесообразным назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта и проверки отчета независимого оценщика, поручив её проведение эксперту Папко И.И. – действительному члену СРО ООО «Российское общество оценщиков», регистрационный номер в реестре №, №, <адрес>, тел.: №

Согласно заключению эксперта от 20.11.2017 № 72/17, подготовленному действительным членом СРО ООО «Российское общество оценщиков» Папко И.И., рыночная стоимость земельного участка - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства домостроительного комбината; площадь: 250000 кв.м.; кадастровый №; адрес (местоположение): <данные изъяты> (юго-восточнее <адрес>), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рублей.

Из заключения эксперта от 20.11.2017 № 72/17 также следует, что независимым оценщиком при составлении отчёта от 02.06.2017 № 404 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, которые использованы при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже земельных участков, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Не доверять выводам эксперта Папко И.И. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что экспертное заключение от 20.11.2017 № 72/17, подготовленное экспертом Папко И.И., является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка в размере по состоянию на 01.01.2014 - 35412500 (тридцать пять миллионов четыреста двенадцать тысяч пятьсот) рублей, и может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Суд, исследовав отчет об оценке, экспертное заключения, пришел к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а отчет об оценке, представленный истцом, как содержащий нарушения требований ФСО и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итогов величины рыночной стоимости, не принят судом в качестве доказательства этой величины.

Суд считает, что административное исковое заявление Хабаху М.А. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению частично, рыночная стоимость земельного участка подтверждена надлежащим доказательством по результатам судебной экспертизы на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы, то есть в размере 35412500 (тридцать пять миллионов четыреста двенадцать тысяч пятьсот) рублей, а доводы административного истца о более низкой стоимости земельного участка судом отвергнуты ввиду несоответствия отчету об оценке от 20.11.2017 № 72/17, подготовленному действительным членом СРО ООО «Российское общество оценщиков» Папко И.И., и недостоверности отчета от 02.06.2017 № 404.

Руководствуясь ст. ст. 175, 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Хабаху М.А. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства домостроительного комбината; площадь: 250000 кв.м.; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>, <данные изъяты> (юго-восточнее <адрес>), <адрес> рублей.

Датой подачи административного искового заявления Хабаху М.А. о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать дату 25.10.2017, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для строительства домостроительного комбината; площадь: 250000 кв.м.; кадастровый №; адрес (местоположение): <адрес>, район <данные изъяты>), на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                            В.М. Мейстер