Решение от 27.10.2023 по делу № 2-606/2023 (2-5709/2022;) от 05.12.2022

Дело № 2-606/2023

УИД 23RS0006-01-2022-010668-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

          27 октября 2023 года                                 г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

представителя третьего лица ООО «Гостиница «Северная» по доверенности Егоян Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческой организации «Фонд промышленных активов» к Обществу с ограниченной ответственною «МИГ» о признании недействительным отчета об оценке имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

НО «Фонд промышленных активов» обратилось в суд с уточненным иском к ООО «МИГ» о признании недействительными отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.07.2022 № 1121/22-ОН-К, ссылаясь на то, что приговором Московского городского суда от 16.08.2019 Мкртчан О.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, также удовлетворен гражданский иск НО «Фонд промышленных активов» к Мкртчан О.А. В рамках удовлетворенного гражданского иска по уголовному делу в пользу Фонда был выдан исполнительный лист. В настоящее время в производстве судебного пристава-исполнителя Управления по особо важным исполнительным производствам ФССП России находится исполнительное производство № 9636/22/99001-ИП от 08.04.2022, возбужденное на основании исполнительного листа Московского городского суда от 16.08.2019 серии ФС № 000462070 от 25.01.2022, о взыскании с Мкртчана О.А. денежной суммы в размере 198 498 229 874,57 руб. путем обращения взыскания на имущество ООО «Гостиница Северная», на которое наложен арест постановлением Басманного районного суда г. Москвы от 17.07.2018. В рамках исполнительного производства Фондом 01.08.2022 получено постановление судебного пристава-исполнителя от 19.07.2022 о принятии результатов оценки имущества должника. Согласно полученному постановлению, судебным приставом-исполнителем принят отчет об оценке имущества должника в рамках исполнительного производства в отношении трех объектов недвижимости должника общей итоговой стоимостью 131275084,00 руб. Лицом, привлеченным судебным приставом-исполнителем для осуществления оценки, является ООО «МИГ», которое предоставило отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 01.07.2022 № 1121/22-ОН-К. НО «Фонд промышленных активов» не согласен с содержанием отчетов об оценке, считает, что итоговая величина стоимости объектов, отраженная в отчетах, не соответствует рыночной стоимости. В связи с изложенным истец просит признать недействительным отчет ООО «МИГ» 01.07.2022 № 1121/22-ОН-К, установить начальную цену имущества, зарегистрированного за ООО «Гостиница Северная», а именно: здание (нежилое здание) с кадастровым номером 23:38.0114006:110, площадью 3082,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>; здание (нежилое здание) с кадастровым номером 23:38.0114006:111, площадью 1621.3 кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1953 кв.м., расположенное по адресу<...> при реализации на торгах в рамках исполнительного производства № 9636/22/99001-ИП от 08.04.2022 в размере не ниже рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на день проведения экспертизы.

В судебное заседание представитель истца, извещенный надлежащим образом, не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, рецензию на экспертизу, а также направил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

Представитель ответчика ООО «МИГ», извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела заказной корреспонденцией, в суд не явился, возражений по иску не представил.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Гостиница «Северная» по доверенности Егоян Н.Г. просила уточненные исковые требования удовлетворить, установить начальную цену имущества, согласно стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы.

Судебный пристав-исполнитель при Директоре Федеральной службы судебных-приставов - главном судебном приставе Российской Федерации Управление по особо важным исполнительным производствам ФССП России Васильев А.А. в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в отношении не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя третьего лица, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

При этом статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В силу положений ст.ст. 12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу приведенных норм, определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.

Судом установлено, что приговором Московского городского суда от 16.08.2019, вступившим в законную силу, Мкртчан О.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

В рамках вышеуказанного уголовного дела, удовлетворен гражданский иск НО «Фонд промышленных активов» к Мкртчан О.А. о взыскании 198 498 229 874, 57 руб. в счет возмещения ущерба, причиненного преступлением.

17.07.2018 судьей Басманного районного суда г. Москвы наложен арест на имущество, принадлежащее в том числе ООО «Гостиница Северная»: здание (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью 3082,0 кв.м., расположенное по адресу: <...>; здание (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью 1621.3 кв.м., расположенное по адресу: <...>; земельный участок с кадастровым номером 23:38.0114006:23, площадью 1953 кв.м., расположенное по адресу: <...>, <...>.

Взыскателю НО «Фонд промышленных активов» 19.05.2020 выдан исполнительный лист ФС 000462064 на основании приговора Московского городского суда 16.08.2019.

08.04.2022 судебным приставом-исполнителем Управления по особо важным исполнительным производствам ФССП России возбуждено исполнительное производство №9636/22/99001-ИП на основании исполнительного листа, выданного Московским городским судом, о взыскании с Мкртчана О.А. денежной суммы в размере 198 498 229 874, 57 руб. в пользу НО «Фонд промышленных активов» путем обращения взыскания на имущество ООО «Гостиница Северная», на которое наложен арест постановлением Басманного районного суда г. Москвы от 17.07.2018.

        В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 01.10.2007 №    229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества должника судебным приставом-исполнителем был назначен оценщик ООО «МИГ».

19.07.2022 судебным приставом-исполнителем Управления по особо исполнительным производствам ФССП России вынесено постановление о принятии результатов оценки имущества должника.

Результаты оценки приняты судебным приставом-исполнителем в соответствии с отчетом оценщика № от 01.07.2022 № 1121/22-ОН-К в отношении трех объектов недвижимого имущества, а именно: здание (нежилое здание) с кадастровым номером 23:38.0114006:110, площадью 3082,0 кв.м.; здание (нежилое здание) с кадастровым номером <...> площадью 1621.3 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 23:38.0114006:23, площадью 1953 кв.м., расположенных по адресу: Российская <...>, <...>, общей итоговой стоимостью 131 275 84,00 руб.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству представителя истца, назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам экспертного заключения № от 31.08.2023 выполненного экспертами Автономной некоммерческой организацией «Негосударственный судебно-экспертный центр «ФИНЭКА», отчет ООО «МИГ» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 1121/22-ОН-К от 01.07.2022 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, так как выполнен с большим количеством нарушений требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, что привело к искажению результатов определения стоимости. Рыночная стоимость здания (нежилое здание) с кадастровым номером 23:38.0114006:110, площадью 3082.0 кв. м. по адресу: <...>; здания (нежилое здание) с кадастровым номером 23:38:0114006:111, площадью 1621,3 кв. м по адресу: <...>; земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1953 кв. м. по адресу: <...>, <...> на дату проведения оценки - февраль 2023 года составляет 33 887 000 руб.

Суд полагает данное заключение эксперта допустимым доказательством, поскольку оснований сомневаться в данном заключении не имеется, эксперт имеет соответствующее образование, стаж работы, заключение эксперта в полной мере соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, примененных методик и нормативное обоснование выводов; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; какие-либо объективные данные, ставящие под сомнение беспристрастность и компетентность эксперта, отсутствуют.

В адрес суда представителем истца НО «Фонд промышленных активов» представлена рецензия № 10/23, подготовленная Межрегиональной саморегулирующей некоммерческой организацией - некоммерческим партнерством «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» от 13.10.2023 года на заключение эксперта № 2-60/2023, из которой следует, что заключение эксперта № 2-606/2023 от 31.08.2023 года, не соответствует нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям законодательства в РФ в области оценочной деятельности.

По ходатайству истца НО «Фонд промышленных активов», представившего вопросы для пояснения эксперту, в судебном заседании был допрошен эксперт АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА» Протасов Д.С., который подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении, пояснив, что оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилых строений», т.е. относится с сегменту земельных участков коммерческого назначения, объявления о продаже земельных участков, не относящихся к землям промышленного назначения или землям сельскохозяйственным назначениям, попадают в категорию земель поселений (ИЖС), при расчете стоимости земельного участка в качестве аналогов используются участки, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - участки под коммерческое использование. Расширение территории исследования не выявило предложений продажи объектов архитектурного наследия, сопоставимых с оцениваемым. Анализ ставок аренды коммерческих помещений проводился для определения рыночного диапазона ставок аренды коммерческих, общественных помещений в районе расположения оцениваемых зданий, данный анализ является достаточным для формирования вывода о соответствии фактических ставок аренды коммерческих помещений в оцениваемых зданиях рыночному диапазону арендных ставок, поскольку оцениваемые здания обладают значительной степенью уникальности, т.е. имеют статус объекта архитектурного наследия, находятся в состоянии, требующим полной модернизации, эксперт считает, что использование в расчетах текущих данных приводит к наиболее достоверному и надёжному результату. В период проведения исследования данные о стоимости гостиничных номеров в г. Армавире в открытых источниках обновлены, что не позволяет использовать эти данные в исследовании в связи с ретроспективной датой оценки. В результате визуального осмотра выявлено, что большая часть номеров гостиницы является не действующими, требуют полной реконструкции или капитального ремонта. В эксплуатации находятся 38 номеров. Действующие номера, коридоры гостиницы требуют косметического ремонта. Среди части действующих номеров не имеется отдельного санузла, общий туалет и душевая комната находятся на этаже, что совершенно не соответствует современным номам гостиничного бизнеса. Эксперт в рамках данного исследования счел не целесообразным использование оптимистического сценария при прогнозировании денежных потоков, включающего устойчивый рост загрузки. Реальный потенциал роста загрузки в текущем состоянии отсутствует. Определение стоимости зданий гостиницы при применении доходного подхода проведена в соответствии с положениями п. 23 ФСО № 7, на основании информации доходах от операционной деятельности этого бизнеса с учетом всех существенных особенностей объекта, таких как статус объекта культурного наследия и состояния. Составляющие бизнеса, не относящиеся к оцениваемой недвижимости, отсутствуют.

Ссылка истца на наличие сомнений в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные сомнения, основанные на выводах представленной истцом в материалы гражданского дела рецензии, были фактически устранены путем допроса эксперта в судебном заседании.

Таким образом, поскольку при рассмотрении дела нашли подтверждение доводы истца относительно недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, это является основанием для удовлетворения его требований с указанием надлежащей оценки имущества истца, которая в последствие должна использоваться в исполнительном производстве.

С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является рыночная стоимость указанная в заключении АНО «НСЭЦ «ФИНЭКА».

Согласно ст. ст. 94. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования НО «Фонд промышленных активов» подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░░ 01.07.2022 № 1121/22-░░-░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░», ░░░░ 1092302000284: ░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 23:38:0114006:110, ░░░░░ ░░░░░░░░ 3082,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...> ░░░░░░░ 10 091 000 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░, ░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <...>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1621,3 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...> ░░░░░░░ 5 198 000 (░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <...>, ░░░░░░░░ 1953 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <...> ░ ░░░░░░░ 18 598 000 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ № 9636/22/99001-░░ ░░ 08.04.2022.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02.11.2023

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ -