Решение по делу № 33-4145/2024 от 19.01.2024

Судья Зуйкина И.М.	дело № 33-4145/2024
УИД 50RS0024-01-2023-001333-92

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                            24 апреля 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Аверченко Д.Г.,

судей                              Гарновой Л.П., Тарханова А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мизюлиной Л.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                  № 2-703/2023 по иску Чибезковой Н. В. к администрации городского округа Луховицы Московской области об обязании заключения соглашения об изъятии нежилого помещения,

по апелляционной жалобе Чибезковой Н. В. на решение Луховицкого городского суда Московской области от 9 ноября 2023г.

Заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г.,

        ОПРЕДЕЛИЛА:

Чибезкова Н.В. обратилась в суд с иском к администрации городского округа <данные изъяты>, с учетом уточнений (т.1 л.д.149-154) просила обязать ответчика после вступления решения суда в законную силу заключить с ней соглашение об изъятии нежилого помещения за плату, площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с установлением размера возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 600 000руб. Просила указать в решении, что соглашение об изъятии спорного нежилого помещения является основанием для регистрации перехода права собственности органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> к администрации городского округа <данные изъяты>. Также просила взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 200 рублей.

Исковые требования истца мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>.

Распоряжением администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> определены мероприятия по расселению многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, дом признан аварийным и подлежащим сносу.

До настоящего момента снос аварийного многоквартирного дома не произведен. Нахождение в аварийном доме составляет угрозу жизням и здоровью граждан, в возмещение за спорное имущество ей не получено.

Истец Чибезкова Н.В. и её представитель в судебном заседании суда первой инстанции просили уточненные исковые требования удовлетворить, пояснили, что не согласны с заключением эксперта в части включения в расчет стоимости объявления о продаже в 2018 спорного нежилого помещения по цене 750 000 руб., а также указании в экспертизе другого значения цены о продаже нежилого здания площадью 42,8 кв. м опубликованного на сайте Авито в сумме 6 100 000 руб. (т.1 л.д. 168).

Представитель ответчика по доверенности Тихонов И.В. (т.1 л.д. 81) просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Решением Луховицкого городского суда Московской области от 9 ноября 2023 г. постановлено:

«Исковые требования Чибезковой Н. В. об обязании заключения соглашения об изъятии нежилого помещения, удовлетворить частично.

Обязать администрацию городского округа Луховицы Московской области (ИНН 5072722974) после вступления решения суда в законную силу заключить с Чибезковой Н. В. (<данные изъяты>) соглашение об изъятии нежилого помещения за плату, площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с установлением размера возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 362 646 рублей.

Соглашение об изъятии нежилого помещения площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, является основанием для регистрации перехода права собственности органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на нежилое помещение площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> администрации городского округа Луховицы Московской области.

Взыскать администрации городского округа Луховицы Московской области (ИНН 5072722974) в пользу Чибезковой Н. В. (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 013,23 рублей.

В удовлетворении остальных исковых требований к администрации городского округа Луховицы Московской области, Чибезковой Н. В. отказать».

Не согласившись с постановленным решением, истец обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит решение суда изменить в части размера возмещения и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда части установления размера возмещения в связи со следующим.

Судом первой инстанции установлено, что Чибезковой Н.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>.

Земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (л.д. 96).

На основании заключений межведомственной комиссии от <данные изъяты> <данные изъяты> многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, распоряжением от <данные изъяты> <данные изъяты> администрации городского округа <данные изъяты>, данный дом признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 95-98).

Администрацией городского округа <данные изъяты> на основании п. 2 распоряжения от <данные изъяты> <данные изъяты> принято решение отселить граждан и юридические лица до <данные изъяты> (т.1 л.д. 95).

Из материалов дела следует, что снос аварийного многоквартирного дома не произведен, а проживание и нахождение в аварийном доме составляет угрозу жизням и здоровью посетителям. Выкупная стоимость ответчиком не определялась и истцу не выплачена.

Какого-либо соглашения между истцом и ответчиком о выкупе или выплате возмещения за вышеуказанное аварийное нежилое помещение не заключалось.

Постановлением администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом по адресу: <данные изъяты>, изъят для государственных нужд (т.1 л.д. 96).

Согласно п. 2.3. постановления администрации городского округа Луховицы Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты> постановлено заключить с собственниками жилых помещений в указанном доме соглашения об изъятии жилых помещений в указанном доме (т.1 л.д. 98).

Поскольку ответчик оспаривал выкупную стоимость спорного нежилого помещения, по ходатайству ответчика определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Ковалеву А.С. (т.1 л.д. 99-103).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от <данные изъяты> <данные изъяты>-Н размер возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет 1 267 000 руб.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ). При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по тексту – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В ч. 6 данной статьи указано, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 7 данной статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду

Из ч. 9 данной статьи следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 20 и п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Жилой дом, в котором находится принадлежащее истцу на праве собственности помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, не был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Соглашение с администрацией о выкупе помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между истцом и ответчиком не согласован.

Разрешая исковые требования, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, оценив собранные доказательства, суд первой инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Определяя размер возмещения за спорное помещение, суд принял во внимание заключение судебной экспертизы эксперта Ковалева А.С., при этом исключил из расчета средней стоимости нежилого помещения значение помещения площадью 17 кв. м по адресу: <данные изъяты>, поскольку данное помещение является спорным, а его стоимость определялась в 2018 г., таким образом средняя стоимость 1 кв. м составит 77 080 руб. (109 115 + 40 376 + 114 486 + 49 994 + 71 429 =385 400 : 5 = 77 080 х 17,5 кв. м = 1 348 900 руб.), а стоимость спорного нежилого помещения 1 348 900 руб. (л.д. 138). Учитывая стоимость земельного участка определенную экспертом в размере 13 746 руб. (л.д. 141), суд приходит к выводу, что выкупная стоимость спорного нежилого помещения или размера возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 362 646 руб. (1 348 900 + 13 746 = 1 362 646).

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может в связи со следующим.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, из-за неправильного сравнительного исследования объектов недвижимости при определении рыночной стоимости нежилого помещения истца, стоимость этого спорного помещения судом была увеличена с 1 253 000 руб. до 1 348 900 руб. Окончательный размер компенсации судом был определен в размере 1 362 646 руб. - что является суммой стоимости нежилого помещения в размере 1 348 900 руб. и стоимости доли земельного участка в размере 13 746 руб. (13746руб. + 1 348 900руб. = 1 362 646 руб.) - без учета стоимости доли в общем имуществе. В процессе производства судебной экспертизы экспертом при оценке объектов недвижимости были использованы не все методы исчисления, в частности им не было использовано для проведения расчетов, характеристика местоположения объекта оценки, анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, анализ ликвидности объекта, определение исходных данных для расчета стоимости объекта и в том числе по времени продажи в его состоянии, при сравнительном подходе к оценке, определении корректировок подхода к объекту оценки - такие исследования обязательны в соответствии с «Методическими рекомендациями по судебной оценочной экспертизу объектов недвижимости». В результате экспертом неправильно была определена стоимость спорного нежилого помещения, что и указал в своем решении суд первой инстанции. Более того, по расчетам в апелляционной жалобе стоимость доли земельного участка экспертом была занижена более чем в 2 раза. С учетом изложенного судебная коллегия отклоняет выводы заключения судебной экспертизы эксперта Колвалева А.С.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ПроектЭкоСервис».

Согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы ООО «ПроектЭкоСервис» рыночная стоимость помещения составляет 1 618 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка приходящееся на помещение составляет 437 000 руб.

Экспертами учтено, что стоимость доли мест общего пользования, приходящейся на нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, входит в общую рыночную стоимость помещения и не подлежит выделению отдельно из общей рыночной стоимости. Согласно положениям ст.ст.. 37, 38 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

Судебная коллегия полагает выводы повторной судебной экспертизы обоснованными. Экспертами в полной мере исследованы все имеющиеся доказательства. Заключение объективно, построено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Не доверять указанному заключению эксперта, который обладает специальными познаниями и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у судебной коллегии оснований не имеется.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Согласно иску истец просил установить размер 1 600 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с положения ст. 56, 67, 86, 327.1 ГПК РФ, учитывая выводы повторной судебной экспертизы и положения с т. 196 ГПК РФ, судебная коллегия определяет размер возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 600 000 руб.

Суд также удовлетворил требование истца и обязал администрацию городского округа Луховицы Московской области после вступления решения суда в законную силу заключить с Чибезковой Н.В. соглашение об изъятии нежилого помещения за плату, площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, с установлением размера возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 362 646 руб., за счет средств казны администрации городского округа <данные изъяты>, поскольку заключение соглашения и выплата выкупной цены непригодного помещения является способом защиты нарушенных прав истца.

Соглашение об изъятии нежилого помещения площадью 17,5 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, является основанием для регистрации перехода права собственности органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> на спорное нежилое помещение к администрации городского округа <данные изъяты>.

Решение суда в части удовлетворения остальных заявленных требований сторонами не обжаловалось.

На основании изложенного решение суда подлежит изменению в части размера взыскания возмещения.

Судебная коллегия, также отмечает, что в соответствии с п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в случае изменения судом апелляционной инстанции судебного постановления суда первой инстанции, а также в случае его отмены и принятия нового судебного постановления суд апелляционной инстанции изменяет или отменяет решение суда первой инстанции о распределении судебных расходов, в том числе если это сделано отдельным постановлением суда первой инстанции (часть 3 статьи 98 ГПК РФ).

Если суд апелляционной инстанции не изменил распределение судебных расходов, то в соответствии с частью 1 статьи 103.1 ГПК РФ этот вопрос разрешается судом первой инстанции по заявлению заинтересованного лица, которое может быть подано в суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения. Данный срок может быть восстановлен судом первой инстанции в случае его пропуска по уважительным причинам (часть 2 статьи 103.1 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Луховицкого городского суда Московской области                           от 9 ноября 2023 г. изменить в части установления размера возмещения, установив размер возмещения, включающего рыночную стоимость нежилого помещения, и рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, в размере 1 600 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи