Решение по делу № 2-7186/2021 от 28.06.2021

14RS0035-01-2021-013920-58

Дело № 2-7186/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                           31 августа 2021 г.

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично, при секретаре Лукиной Н. К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к Васильевой Алене Степановне о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску о признании договора аренды незаключенным и возложении обязанности уточнить границы, местоположение и площадь земельного участка и направить проект договора аренды с уточненными данными границ, местоположения и площади арендатору для подписания,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации (далее – ДИЗО ОА) г. Якутска обратился в суд с иском о взыскании с Васильевой А.С. задолженности по договору аренды от ___, указывая на то, что между ними был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ___ кв. м, расположенного по адресу: г. ___, под обслуживание автотранспорта. В связи с неисполнением арендатором обязательства по уплате арендной платы за период с ____ г. истец просил взыскать с нее задолженность по арендной плате в размере 6 813 916 руб. 12 коп., из них основной долг в размере 5 795 262 руб. 32 коп. и неустойка в размере 1 018 653 руб. 80 коп.

До рассмотрения дела по существу ответчиком предъявлен встречный иск о признании договора аренды земельного участка незаключенным ввиду неопределенности границ, местоположения земельного участка; возложении на Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска обязанности уточнить границы, местоположение и площадь земельного участка с кадастровым номером 14:36:107029:1385 для подписания с Васильевой А.С. договора аренды земельного участка, право на которое она имеет по итогам аукциона (протокол от 18 марта 2019 г. № 129-19); возложении обязанности на ответчика по встречному иску направить ей проект вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___ с уточненными данными границ, местоположения и площади арендатору для подписания. В обоснование встречного иска указано, что существенные условия договора аренды в части границ, местоположения и площади вышеуказанного земельного участка арендодателем нарушены и не исполняются с момента подписания договора аренды, из-за несоответствия указанных в выписке из Единого государственного реестра параметров земельного участка фактическим параметрам между сторонами шла переписка и акт приема-передачи подписан не 22 марта 2019 г., а 01 апреля 2019 г., из-за этого период начисления арендной платы рассчитан неправильно. Площадь предоставленного земельного участка составляет не 1118 кв.м. Об имеющихся несоответствиях Васильева А.С. писала заявления в Департамент 27 марта 2019 г., 29 марта 2019 г., 16 октября 2019 г., также в Управление муниципального контроля 05 апреля 2021 г. Расположение земельного участка с кадастровым номером ___ пользователя ФИО7. на части земельного участка с кадастровым номером ___ пользователя Васильевой А.С. подтверждается определением Верховного суда Республики Саха (Якутия) по ранее рассмотренному делу, а также письмом Управления муниципального контроля. Создалась правовая неопределенность в правообъектности как в целом земельного участка с кадастровым номером ___, так и части земельного участка, находящейся под гаражом и определяемая по индивидуально-определенным признакам здания гаража в техническом паспорте (инвентарный номер ___), имеющего кадастровый номер ___, «пятно» земельного участка под проекцией здания гаража имеет площадь 595,5 кв.м.

Определение суда от 19 августа 2021 г. данный встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (далее – ДИЗО) Петрова М.А. исковые требования поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просила отказать ввиду необоснованности. Согласно отзыву на встречное исковое заявление и объяснениям представителя в судебном заседании на земельном участке с кадастровым номером ___ Васильевой А.С. построено и введено в эксплуатацию здание гаража площадью 1121,8 кв.м, на указанный объект зарегистрировано ее право собственности. Принятие судом позиции арендатора о том, что договор не заключен и он должен заплатить лишь за фактическое пользование участком под проекцией гаража площадью 595,5 кв.м породит неосновательное обогащение на стороне арендатора. Также представитель пояснила, что доказательств виновных действий ДИЗО нет.

В судебном заседании ответчик Васильева А.С. и ее представитель Габышев А.С. первоначальный иск не признали, просили в его удовлетворении отказать и удовлетворить встречный иск в полном объеме. Также пояснили, что ДИЗО не предоставил встречное удовлетворение по договору аренды в виде земельного участка с кадастровым номером ___ с теми границами, местоположением и площадью, которые указаны в договоре аренды, она согласна оплатить за фактически предоставленную площадь земельного участка под проекцией гаража. Васильева А.С. обратилась в ДИЗО сразу как узнала о наличии расхождений, однако истец ей сказал, что в таком случае она может отказаться от земельного участка, его передадут другому лицу, а внесенный задаток останется у арендодателя. Также ответчик пояснила, что она лично участвовала 01 апреля 2021 г. в заседании Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа «город Якутск», по итогам которого вынуждена была подписать гарантийное письмо об уплате задолженности по договору аренды в размере 5 795 262 руб. 32 коп. Она построила на переданной ей части земельного участка здание гаражей со стояночными местами, зарегистрировала право собственности на него, однако пока не начала реализовывать гаражи, собиралась погасить долг от поступивших денежных средств, получение разрешений затянулось, однако в настоящее время ею все разрешения получены.

Суд, заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ____ г. по результатам торгов между ДИЗО и Васильевой А.С. заключен договор № ___ аренды земельного участка с кадастровым номером ___ кв. м, расположенного по адресу: ___ под обслуживание автотранспорта. По условиям данного договора вышеуказанный земельный участок передан ответчику в аренду сроком по 22 мая 2022 г., акт приема-передачи подписан ДИЗО 22 марта 2019 г., а Васильевой А.С. – 01 апреля 2019 г.

Исходя из ст. ст. 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Также в силу п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ и ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным, и арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу положений ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела стороны с условиями договора аренды земельного участка согласились, о чем свидетельствуют их подписи в договоре аренды и акте приема-передачи. Обременение данного земельного участка правом аренды Васильевой А.С. зарегистрировано в установленном порядке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от ____ г. отказано в удовлетворении иска Окружной администрации г. Якутска к ФИО8 собственнику смежного земельного участка с кадастровым номером ___ об освобождении земельного участка (части земельного участка с кадастровым номером ___).

Также судом установлено, что на данном земельном участке ответчик возвела, ввела в эксплуатацию здание гаражей со стояночными местами на втором этаже с кадастровым номером ___, общей площадью ___ кв.м, расположенное по адресу: ___ и зарегистрировала в отношении него свое право собственности.

Из объяснений ответчика в судебном заседании следует, что фактически переданной ей частью земельного участка она владела и пользовалась, надеялась на освобождение занятой владельцем смежного земельного участка части своего участка, гаражи и стояночные места в данном здании введены в эксплуатацию, она собирается реализовать.

Таким образом, рассматриваемый договора аренды земельного участка является заключенным, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, подписали договора аренды и акт приема-передачи земельного участка, более того, договор исполнен, поскольку арендатор фактически пользовалась и владела земельным участком, возвела на данном земельном участке здание гаражей, ввела его в эксплуатацию и зарегистрировала в его отношении свое право собственности, собирается реализовывать данные гаражи и стояночные места.

В нарушение требований гражданского законодательства о принципе разумности Васильева А.С. от заключения договора аренды не отказалась, доказательств несогласия с размером арендной платы ввиду его несоразмерности, связанной с фактически используемой площадью земельного участка, в нарушение правил ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) не представлено. Вступившее в законную силу решение по иску Васильевой А.С. об оспаривании размера арендных платежей, действий ДИЗО по отказу в перерасчете арендной платы, о понуждении ДИЗО к заключению дополнительного соглашения либо изменения договора в части размера арендной платы, по иным требованиям, не представлено.

Так, из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании установлено, что ____ г. состоялось очередное заседание Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа «город Якутск». В соответствии с протоколом данного заседания от 01 апреля 2021 г. № 6 (л.д. 20) Васильева А.С. по рассматриваемому договору аренды обязуется выплатить основной долг в срок до 31 мая 2021 г., после погашения задолженности основного долга просит о перерасчете пени; также арендатору рекомендовано предоставить гарантийное письмо о погашении задолженности в установленный срок и при погашении суммы основного долга обратиться с заявлением о перерасчете пени в адрес ДИЗО в соответствии с установленным порядком.

02 апреля 2021 г. Васильева А.С. представила руководителю муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» гарантийное письмо (л.д. 21), согласно которому она гарантирует оплату имеющейся по состоянию на 01 апреля 2021 г. задолженности перед ДИЗО по договору аренды земельного участка от ___ в размере 5 795 262 руб. 32 коп.

Таким образом, данными протоколом заседания Комиссии от 01 апреля 2021 г. и гарантийным письмом Васильевой А.С. от 02 апреля 2021 г. подтверждается факт признания ею задолженности по настоящему договору аренды в размере 5 795 262 руб. 32 коп.

Доказательств того, что данное гарантийное письмо дано ответчиком под принуждением, обманом, насилием или угрозой его применения либо того, что она была введена в заблуждение, не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что и по настоящему делу, несмотря на неоднократные разъяснения суда о правилах предъявления и принятия встречного иска, предоставление разумного времени для подготовки своей позиции, ответчиком встречные требования о перерасчете размера арендной платы, оспаривании отказа в перерасчете арендной платы не предъявлены.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Согласно ст. 330 ГК РФ кредитор в случае ненадлежащего исполнения обязательства вправе требовать выплату неустойки.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно условиям договора аренды ответчик обязалась своевременно вносить арендные платежи. Условия договора по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не соблюдено, платежи не производятся с 2018 г., что представитель ответчика в судебном заседании не оспаривает.

Неустойка в размере 0,1% от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки установлен п. 5.2 договора аренды, данное условие согласовано сторонами, ответчик с ним ознакомлена и была согласна, поэтому данная договорная неустойка подлежит взысканию с ответчика за весь период просрочки

Из материалов дела следует, что за период с ____ г. задолженность по арендной плате составила 5 795 262 руб. 32 коп. (основной долг), также согласно расчету истца начислена неустойка за просроченные платежи в размере 1 018 653 руб. 80 коп.

Судом данный расчет проверен и принят как обоснованный, доказательств обратного ответчиком не представлено, иной расчет им также не представлен.

Учитывая признание 02 апреля 2021 г. арендатором своего основного долга в размере 5 795 262 руб. 32 коп., что подтверждается ее гарантийным письмом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика указанной задолженности по основному долгу.

Вместе с тем требования о взыскании неустойки в размере 1 018 6523 руб. 80 коп., относительно которого доказательств признания ответчиком не представлено, а также относительно которых ответчик возражает в судебном заседании, суд не усматривает.

Данный вывод суда основан на том, что часть земельного участка с кадастровым номером ___ фактически занята пользователем смежного земельного участка с кадастровым номером ___ ФИО9., в связи с чем Васильева А.С. фактически использует меньшую площадь земельного участка, о данном обстоятельстве она ставила в известность истца, предпринимала определенные меры для урегулирования вопроса в досудебном порядке. Следовательно, со стороны арендатора отсутствуют виновные действия, в связи с чем суд считает неустойку не подлежащей взысканию.

В соответствии с положениями п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Между тем требования встречного иска о возложении обязанности уточнить границы, местоположение и площадь земельного участка и направить проект договора аренды с уточненными данными границ, местоположения и площади арендатору для подписания фактическим являются требованиями об изменении действующего договора аренды. Доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора Васильевой А.С. не представлено.

Кроме того, доказательств виновных действий ДИЗО, в связи с чем на него может быть возложена указанная во встречном иске обязанность, Васильевой А.С. также в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлена. Согласно Земельному кодекса Российской Федерации существующий земельный участок может быть разделен, аннулирован и снят с кадастрового учета и проч., также могут быть произведены изменения его характеристик в установленном порядке. При таких обстоятельствах встречным истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права.

Таким образом, встречный иск о признании договора аренды незаключенным и возложении обязанности уточнить границы, местоположение и площадь земельного участка и направить проект договора аренды с уточненными данными границ, местоположения и площади арендатору для подписания удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к Васильевой Алене Степановне о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с Васильевой Алены Степановны, ____ года рождения, уроженки ___, в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска задолженность по арендной плате и пени в размере 5 795 262 руб. (пять миллионов семьсот девяносто пять тысяч двести шестьдесят два) руб. 32 коп., в остальной части иска – отказать.

В удовлетворении встречного иска Васильевой Алены Степановны к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска о признании договора аренды незаключенным и возложении обязанности уточнить границы, местоположение и площадь земельного участка и направить проект договора аренды с уточненными данными границ, местоположения и площади арендатору для подписания – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий:                            п/п            М. А. Кузьмина

Копия верна.

Судья:                                           М. А. Кузьмина

Секретарь:                                Н. К. Лукина

Решение в окончательной форме изготовлено 03 сентября 2021 г.