Решение по делу № 2-2300/2023 от 18.05.2023

Дело № 2-2300/2023

УИД № 61RS0009-01-2022-001692-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26.10. 2023г г. Азов, РО

Азовский городской суд Ростовской области

в составе судьи Нестеренко И.П.,

при секретаре Кудря И.В.,

с участием истца: ФИО2, его представителя ФИО7, представителя ответчика – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по искам:

ФИО2 к ООО «Альфа-Групп», третьи лица: <адрес>, администрация Кугейского сельского поселения, МРУ Росфинмониторинг по ЮФУ о расторжении договора купли-продажи,

ООО «Альфа-Групп» к ФИО2 о государственном переходе прав собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Альфа-Групп», третьи лица: <адрес>, администрация Кугейского сельского поселения, МРУ Росфинмониторинг по ЮФ, о расторжении договора купли-продажи(гражданское дело №).

Истец в обоснование исковых требований указал, что 05 ноября 2019 года между ФИО2 (Истец и Продавец) и ООО «Альфа Групп» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах АКФХ «Победа». В соответствии с условиями которого Покупатель обязывался произвести оплату земельного участка в сумме 9 300 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком платежей. Однако, график платежей был существенно нарушен. Так в соответствии с графиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ Ответчик должен был произвести платеж в сумме 900 000,00 рублей, однако сумма 900 000,00 рублей была оплачена 6 платежами к ДД.ММ.ГГГГ. Всего с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было выплачено 2 700 000 рублей 19 платежами.

Стороны договора не обращались в государственные органы по регистрации недвижимого имущества с заявлением о переходе права.

В связи с тем, что Ответчиком был нарушен график платежей Истец руководствуясь пунктом 5 заключенного договора принял решение отказаться от исполнения договора и потребовать расторжения договора. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил Ответчику уведомление о расторжении договора.

В ответ на это уведомление от ООО «Альфа Групп» было получено письмо содержащее одновременно требование возврате денежных средств, взыскании расходов, и одновременно об обязании явиться в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, при этом до настоящего момента сумма задолженности не оплачена.

После обмена претензиями стороны неоднократно предпринимали попытки урегулировать спор миром, но результата не было достигнуто.

Не разрешив спор во внесудебном порядке, истец вынужден был обратиться в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах АКФХ «Победа» от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ООО «Альфа Групп».

В суд истец прибыл и поддержал свои требования, указывая, что платежное поручение, приобщенное представителем ответчика на сумму 200 000 рублей недействительное, поскольку банк не подтвердил получение этих денег и зачисление их на счет истца.

Ответчик, подал самостоятельные требования к ФИО2 о госрегистрации перехода права собственности(гражданское дело №). В своих требованиях истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа Групп» (ОГРН №) (далее также - Истец или Покупатель) и ФИО2 (далее также - Ответчик или Продавец) был заключен договор купли-продажи (далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером № (далее - Земельный участок), расположенный по адресу: <адрес>, АКФХ "Победа". В соответствии п. 1 Договора, Ответчик продал, а Истец купил Земельный участок.

Истец и Ответчик определили цену земельного участка в размере 9 300 000 (девять миллионов триста тысяч) руб. 00 коп. (п. 3 Договора).

Однако, как стало известно Покупателю уже в процессе исполнения Договора, Определением Азовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № на Земельный участок был наложен арест. Объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении Земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ сведения о наложенных ограничительных мерах были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из, ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

В п. 8 Договора, стороны включили условие, что Продавец информирует Покупателя (дает заверения), что на день заключения договора отчуждаемое имущество в споре под арестом или запрещением не состоит, иными обязательствами не обременено, иными словами, Продавец продал Покупателю имущество свободное от любых имущественных претензий и прав третьих лиц, о которых на момент подписания договора он не мог не знать.

В рамках исполнения обязательств по оплате цены Земельного участка по Договору Покупателем было оплачено 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) руб. 00 коп., однако в связи с наложением судом ареста на Земельный участок и невозможностью осуществить государственную регистрацию перехода права собственности Истец, в соответствии ср ст. 328 ГК РФ, приостановил дальнейшие платежи по Договору, о чем уведомил Продавца Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ и исх. 205-21 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец также уведомил Ответчика, что готов будет оплатить цену Договора в полном объеме после снятия запрета на регистрационные действия.

В связи с вышеизложенным истец (ответчик по первоначальному иску) просил: произвести, государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, АКФХ "Победа", по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 (паспорт гражданина РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России до, <адрес>) и Обществом.

Два гражданских дела, по ходатайству представителя ФИО2- ФИО7 были объединены в одно производство ДД.ММ.ГГГГ по делу №(л.д.42-44 том 1)

Решением Азовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении обоих исков сторон было отказано (л.д.104-107 том 2).

Апелляционной инстанцией от ДД.ММ.ГГГГ решение Азовского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения(л.д.144-147 том 2).

Определением Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Азовского горсуда и апелляционное определение было отменено(л.д.29-34 том 3) по основанию формального подхода к рассмотрению дела и не разрешением спора по существу.

Ответчик ( и истец по встречному иску) - представитель ООО «Альфа Групп» в судебное заседание явился, пояснил, что мировое соглашение (л.д.102 том 3) заключить стороны не смогли, его не подписали. Полную стоимость участка ООО «Альфа Групп» не выплатило после отмены ареста по объективным причинам. До настоящего времени полная стоимость участка истцу также не оплачена.

Третьи лица: <адрес>, администрация Кугейского сельского поселения, МРУ Росфинмониторинг по ЮФУ в судебное заседание не явились, но были уведомлены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав стороны, изучив собранные по делу доказательства, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, а требования встречного иска подлежат отклонению, по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Истец и Продавец) и ООО «Альфа Групп» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах АКФХ «Победа». В соответствии с условиями которого Покупатель обязывался произвести оплату земельного участка в сумме 9 300 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с графиком платежей. Однако, график платежей был существенно нарушен. Так в соответствии с графиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ Ответчик должен был произвести платеж в сумме 900 0&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;????????????????????&#0;??????????&#0;&#0;????????????????h&#0;&#0;???????&#0;?&#0;??&#0;&#0;???????????&#0;&#0;????????&#0;&#0;????????????J?J???h&#0;&#0;??????????&#0;?&#0;

Стороны договора не обращались в государственные органы по регистрации недвижимого имущества с заявлением о переходе права.

В соответствии с п.2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Судом установлено, что Ответчиком был нарушен график платежей. Так сперва на спорное имущество был наложен арест и покупатель боясь принудительной реализации недвижимости, в связи с чем, не производил оставшиеся оплаты. Однако, после отмены обеспечительных мер и до настоящего времени полная стоимость земельного участка так произведена не была. При том что на запрос о предоставлении счета(л.д. 93 том 3) продавец направил данные своего счета(л.д.94 том 3). Из предоставленных квитанций(л.д. 154-156 том 3) следует, что до настоящего времени ФИО2 оплачивает налоги за спорное недвижимое имущество.

Квитанцию на 200 000рублей, приобщенную представителем ответчика (л.д.103 том 3 ) суд подвергает критике, поскольку из сведений банка на счет истца никакие суммы от ООО «Альфа Групп» не поступали.

Суд установил, что Истец руководствуясь пунктом 5 заключенного договора принял решение отказаться от исполнения договора и потребовал расторжения договора. При этом, он ДД.ММ.ГГГГ направил Ответчику уведомление о расторжении договора.

В ответ на это уведомление от ООО «Альфа Групп» было получено письмо содержащее одновременно требование о возврате денежных средств, взыскании расходов, и одновременно об обязании явиться в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, при этом до настоящего момента сумма задолженности не оплачена.

Суд во исполнение определения Кассационного суда запросил сведения у администрации сельского поселения о наличии письма об отказе от реализации преимущественного права покупки спорного участка. Данный отказ приобщен в материалы дела(л.д. 77 том 3). Ранее был приобщен отказ Правительства РО (л.д.33 том 2) об отказе от покупки спорного участка. При этом и в последующем, Администрация Кугейского сельского поселения, <адрес>, да и <адрес> своих прав на спорный участок так и не заявила. Договоры аренды спорного участка с СПК «Победа» согласно выписки ЕГРН являются расторгнутыми (л.д.70-75 том 2, л.д. том 3).

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Заключенный сторонами договор в пункте 5 содержит условие о расторжении договора по требованию Продавца в случае нарушения Покупателем сроков оплаты. Неисполнение Покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Переход к ответчику права собственности на объект недвижимости не был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Ответчик свои обязательства по оплате земельного участка не исполнил до настоящего времени, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.

Таким образом по непонятным причинам ООО «Альфа Групп» не исполнило намерение о внесении оставшейся стоимости земельного участка( после отмены обеспечительных мер в 2022году) для осуществления перехода прав собственности на недвижимое имущество. Данное обстоятельство подтверждает существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем позволяет расторгнуть договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в границах АКФХ «Победа» от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ООО «Альфа-Групп», возвратив стороны в первоначальное положение.

Что касается встречного иска, суд находит его необоснованным и неподлежащим удовлетворению, поскольку Покупателю уже в процессе исполнения Договора, стало известно о существовании ареста на спорное имущество по определению Азовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Также был объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении Земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ сведения о наложенных ограничительных мерах были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из, ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №. Затем при рассмотрении гражданского дела 2-1656/2022 также был наложен арест на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ(л.д.52-53 том 1).

В п. 8 Договора, стороны включили условие, что Продавец информирует Покупателя (дает заверения), что на день заключения договора отчуждаемое имущество в споре под арестом или запрещением не состоит, иными обязательствами не обременено, иными словами, Продавец продал Покупателю имущество свободное от любых имущественных претензий и прав третьих лиц, о которых на момент подписания договора он не мог не знать.

В рамках исполнения обязательств по оплате цены Земельного участка по Договору Покупателем было оплачено 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) руб. 00 коп., однако в связи с наложением судом ареста на Земельный участок и невозможностью осуществить гос. регистрацию перехода права собственности Истец, в соответствии ср ст. 328 ГК РФ, приостановил дальнейшие платежи по Договору, о чем уведомил Продавца Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ и исх. 205-21 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец также уведомил Ответчика, что готов будет оплатить цену Договора в полном объеме после снятия запрета на регистрационные действия.

Определением Азовского горсуда по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры на земельный участок были отменены(л.д. 158 -160 том 2). Доказательств существования иных ограничений и обременений ответчик в суд не предоставил. Согласно выписки ЕГРН (л.д.149152 том 3)никаких ограничений спорный участок до настоящего времени не имеет.

Однако с октября 2022года и по настоящее время полная стоимость земельного участка продавцу от покупателя не поступила.

Доказательств наличия открытого аккредитивного счета с необходимой суммой для выкупа участка ООО «Альфа Групп» в суд так и не предоставлено.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по : обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 6 Договора Истец и Ответчик установили, что с момента подписания Договора Земельный участок считается переданным от Продавца покупателю и в силу ст. 556 ГК РФ, Договор носит силу передаточного акта.

В тоже время в Договоре стороны не установили сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Земельный участок.

Принимая во внимание что основные условия договора не выполнены, так как денежные средства в полном объеме не поступили на счет продавца, поэтому обязывать осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на спорный земельный участок нет правовых оснований.

Таким образом, суд принимает решение об удовлетворении искового заявления ФИО2, а встречное исковое заявление оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО2 к ООО «Альфа-Групп о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в границах АКФХ «Победа» от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ООО «Альфа-Групп», возвратив стороны в первоначальное положение.

В удовлетворении встречного иска ООО «Альфа-Групп» к ФИО2 о государственном переходе прав собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.П. Нестеренко

Решение в окончательной форме изготовлено 31.10.2023г