Решение по делу № 3а-442/2017 от 12.04.2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 17 июля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Астафьевой Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-442/2017 по административному исковому заявлению ООО «Капитель» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Капитель» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2013 года равной его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, в отношении которого постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013г. в размере 89 915 819,60 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным независимым оценщиком ФИО1 в размере 13 885 213,92 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением НП СРО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. Однако, решением Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области заявление ООО «Капитель» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца Липская И.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, выводы судебной экспертизы не оспаривала.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений, администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Представитель министерства имущественных отношений Самарской области в представленных возражениях на административное исковое заявление, просил в удовлетворении требований отказать. Представитель администрации г.о. Самара в судебном заседании от ДД.ММ.ГГ.. с учетом результатов проведенной судебной экспертизы оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО2, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Капитель» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Капитель» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. /том № л.д. №/.

Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного в размере 89 915 819,69 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /том № л.д.№/.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 26.12.2016г. обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Капитель» суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2013г. составляет 13 885 213,92 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Самара рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в Отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. и дополнений к нему, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 22 948 520 рублей /л.д. №/.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что эффективным использованием объекта оценки является использование земельного участка производственно-складского назначения под филиал завода и пожарное депо /страница № заключения/.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.01.2013г.), эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в публикуемых материалах агентств недвижимости «Визит», «Арбат», еженедельного журнала «Зеленая площадь», периодического издания «Из рук в руки», информационной системы по недвижимости «Центр».

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка производственно-складского назначения, расположенные в Промышленном, Кировском, Советском районах г.о. Самары, максимально сопоставимых с объектом экспертизы по своим параметрам и ценообразующим факторам (передаваемые имущественные права, условия финансирования, изменение цен между датами сделки и оценки, вид использования, местоположение, площадь, наличие улучшений, наличие инженерных коммуникаций).

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на наличие в непосредственной близости от объекта ж/д путей, пригородных к проведению погрузки/разгрузки.

Согласовав результаты, и присвоив сравнительному подходу удельный вес 1, эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013г. составляет 22 948 520 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 выводы, содержащиеся в заключении о рыночной стоимости земельного участка, с учетом исправления технической ошибки в кадастровом номере, площади и виде разрешенного использования земельного участка, подтвердила. Пояснила, что земельный участок осматривался, для оценки его рыночной стоимости использовался сравнительный подход, в рамках которого был применен метод сравнения продаж. Причиной расхождения стоимости земельного участка с отчетом оценщика указала, что аналоги взятые оценщиком по своей стоимости за 1 кв.м. ниже, чем отобранные в ходе экспертизы. Данные об объектах-аналогах ею были взяты из информационной базы «Центр» и периодического издания - газета «Из рук в руки». Аналоги подбирались за период до даты оценки (01.01.2013), то есть за год, предшествующий дате оценки – с 1 по 4 квартал 2012 года. Кроме того, оценщиком ФИО1 введены корректировки на фактор стоимости – «наличие коммуникаций», тогда как объект оценки рассматривается как незастроенный участок и наиболее верно рассматривать корректировку на «наличие возможности подведения коммуникаций». Поскольку все участки расположены в городе, где имеется возможность подведения коммуникаций, то по данному фактору вводить корректировку нет необходимости, так как условия равные. Однако оценщик ФИО1 применил понижающую корректировку для аналогов, что привело к занижению стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять показаниям эксперта ФИО2 и выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы экспертного заключения являются наиболее полными и аргументированными.

По существу результаты экспертизы сторонами не оспаривались. Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ООО «Капитель» земельного участка подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>», в связи с чем, требования административного истца следует удовлетворить частично.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.12.2016 г., в суд - 12.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Капитель» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2013 года в размере 22 948 520 рублей.

Датой подачи ООО «Капитель» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.12.2016 года, в суд –12.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.07.2017 года.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)
г. Самара 17 июля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Астафьевой Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-442/2017 по административному исковому заявлению ООО «Капитель» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Капитель» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 948 520 рублей.

Датой подачи ООО «Капитель» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.12.2016 года, в суд –12.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: