Решение по делу № 33-5803/2018 от 11.07.2018

Судья: Кротов А.В. Дело № 33-5803

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 августа 2018 года                              город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Паршиной С.В., Саяпиной Е.Г.,

при секретаре Бочаровой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Васильевой В.Е. к Васильевой Н.В., обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-Рэй» о признании недействительными договоров замены стороны в обязательстве, исключении записи о регистрации договоров из Единого государственного реестра недвижимости по апелляционной жалобе Васильевой В.Е. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 04 мая 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Васильевой В.Е. –
Беловой В.П., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя
Васильевой Н.В. – Ильина А.А., представителя общества с ограниченной ответственностью «Вектор-Рэй» Кордонской А.В., возражавших относительно отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, поступивших на нее, судебная коллегия

установила:

Васильева В.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к Васильевой Н.В., обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-Рэй» (далее по тексту
ООО «Вектор-Рэй», общество) о признании недействительными договоров замены стороны в обязательстве, исключении записи о регистрации договоров из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

В обоснование требований истец указала, что она вместе с ответчиком Васильевой Н.В. вступила в права наследства на имущество, оставшееся
после смерти В.Н.М. который приходился истцу сыном, а ответчику мужем. Сын умершего Васильев В.Н. отказался от принятия наследства в пользу
Васильевой Н.В. Нотариусом нотариального округа г. Балаково и Балаковского района Саратовской области 10 июня 2016 года сторонам были выданы свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе на право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 3017000 кв.м и с кадастровым номером № площадью 3222000 кв.м. Оба участка расположены по адресу: <адрес>. При этом истцом приобретено право на 1/6 долю в праве аренды, а ответчиком Васильевой Н.В. – на 5/6 долей в праве аренды земельных участков.

30 января 2017 года Васильева Н.М. заключила с ООО «Вектор-Рэй» договор № № замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № а также договор № замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Истец полагает, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ ответчиком не соблюдено ее преимущественное право на приобретение права аренды на земельные участки, что противоречит действующему законодательству и влечет недействительность сделок. Кроме того, истец полагает, что предметом договоров являлось право аренды на часть земельного участка, что недопустимо, так как часть участка не поставлена на кадастровый учет и не может выступать объектом прав.

Истец просила суд признать недействительными договор № № замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № и договор № замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также отменить в ЕГРН запись о наличии ограничений прав и обременений объектов, зарегистрированных на основании данных договоров.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 04 мая
2018 года и дополнительным решением от 08 июня 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Васильева В.Е. не согласилась с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению автора жалобы, судом не дана правовая оценка представленным сторонами доказательствам, возникшим правоотношениям, судом нарушены нормы материального права. Автор жалобы полагает, что в соответствии с положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Оспариваемыми договорами замены стороны в обязательстве № и № нарушено преимущественное право истца на приобретение доли в праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №

Васильевой Н.В. и ООО «Вектор-Рэй» поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных гражданских прав.

Защита нарушенного права может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).

Согласно п. 1-2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В п. 1-2 ст. 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)
(п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В п. 2 ст. 617 ГК РФ указано, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как следует из материалов дела, Васильева Н.В. и Васильева В.Е. являются наследниками первой очереди на имущество, оставшееся после смерти
Васильева Н.М. Наследственное имущество состоит, в том числе из права аренды на ? долю земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и № по договорам аренды земельных участков № и № №.

10 июня 2016 года на имя сторон нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому Васильева Н.В. является наследником на
2/3 доли в имущественном праве, а Васильева В.Е. – на 1/3 долю в имущественном праве. Другие <данные изъяты> доли в праве аренды принадлежат Васильевой Н.В. как пережившей супруге, поскольку договоры аренды земельных участков были заключены в период брака (на указанные доли в праве аренды на имя Васильевой Н.В. нотариусом выданы соответствующие свидетельства).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № договор аренды № № от
23 октября 2007 года, подписанный между наследодателем и комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, зарегистрирован в ЕГРН 11 апреля 2008 года. Срок аренды не определен.

Договор аренды № № от 23 октября 2007 года, подписанный между наследодателем и комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером №, зарегистрирован в ЕГРН 11 апреля 2008 года. Срок аренды установлен до 02 мая 2056 года.

30 января 2017 года между ответчиками заключен договор № замены стороны в обязательстве, по условиям которого арендатор передала, а новый арендатор принял на себя все права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от 23 октября 2007 года, право аренды передано в размере 5/6 от общей площади участка с кадастровым номером № Стоимость передаваемых прав по договору составила 1257050 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН 15 февраля 2017 года.

В тот же день между ответчиками на аналогичных условиях был заключен договор № замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым
Васильева Н.В. передала обществу права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от 23 октября 2007 года. Право аренды передано в размере 5/6 от общей площади участка с кадастровым номером №. Стоимость передаваемых прав по договору составила 1342450 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН 27 февраля 2017 года (копия договора приобщена к материалам дела в суде апелляционной инстанции в целях проверки доводов жалобы в связи с отсутствием текста договора в деле).

Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством не установлено преимущественное право арендатора на приобретение права аренды при множественности лиц на стороне арендатора, равно как в законе и не имеется запрета на заключение договоров замены стороны в обязательстве без согласия другого арендатора. Судебная коллегия полагает приведенные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, закон регулирует порядок передачи прав арендатором по договору замены стороны в обязательстве только в части, касающейся необходимости получения на то согласия арендодателя, вопрос о наличии согласия другого арендатора либо о наличии у него преимущественного права на приобретение права аренды законом не урегулирован.

Ссылка истца на положения ст. 250 ГК РФ и ст. 12 Федерального закона от
24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является несостоятельной, так как приведенные нормы регулируют правоотношения, которые складываются между сособственниками земельного участка (лицами, которые обладают вещными правами в отношении одной и той же вещи), а не между пользователями вещи по договору. Кроме того, реализация преимущественного права не предполагает признания сделки недействительной, а предусматривает перевод прав и обязанностей стороны по сделке на истца.

Доводы искового заявления и жалобы о том, что предметом обоих договоров выступала часть участка, которая не поставлена на кадастровый учет и не может являться предметом сделок, не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку не влияет на объем прав истца. В договорах замены стороны в обязательстве речь идет о том, что обществу от прежнего арендатора передано 5/6 долей в праве аренды земельных участков, и указано, какой площади от общей площади участков это соответствует. Данное обстоятельство не свидетельствует о передаче обществу какой-либо конкретной части участков, так как кадастровые работы по определению границ частей участков не проводились.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 04 мая
2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи