Решение по делу № 33-5952/2021 от 16.06.2021

Судья Новоградская В.Н. Дело № 33-5952/2021

25RS0026-01-2020-001741-18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 июля 2021 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Матосовой В.Г.

судей Шароглазовой О.Н., Крайниковой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ким И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гиниатуллина ФИО15 к ФИО14 ФИО16 Языкову ФИО17 о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе Гиниатуллина ФИО18

на решение Пожарского районного суда Приморского края от 17 марта 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав объяснения Гиниатуллина Р.И., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что 30.10.2017 между сторонами заключен договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, установленного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. На момент заключения договора земельный участок принадлежал продавцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому. За продавца Языкова А.А. договор купли - продажи земельного участка подписала представитель Вихрева А.В., действующая на основании доверенности выданной ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ подписанный договор купли - продажи земельного участка и приложенные к нему документы были сданы в МФЦ <адрес> для осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости на нового собственника. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием записи о регистрации права общей долевой собственности продавца - Языкова А.А. После чего были поданы документы о государственной регистрации права общей долевой собственности Языкова А.А., но не была уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию права в соответствии со ст. 333.33 НК РФ. ДД.ММ.ГГГГ представитель Вихрева А.В. оплатила госпошлину в размере 2000 руб. и было подано заявление от Языкова А.А. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не была нотариально удостоверена. После получения уведомления он сразу связался по телефону с Вихревой А.В. и предложил ей и Манойленко Н.В. встретиться у нотариуса Петровской А.В. <адрес>, для нотариального удостоверения договора купли - продажи земельного участка. В назначенное время и место Вихрева А.В. пришла одна, пояснила, что готова участвовать в нотариальном удостоверении договора и пояснила, что Манойленко Н.В. уехал в <адрес> на заработки. Просила перенести нотариальное удостоверение на более позднюю дату, примерно на полгода. В течение 2018-2020 г.г. он периодически созванивался или встречался с Вихревой А.В., она всегда была готова прибыть к нотариусу, но просила немного подождать приезда Манойленко Н.В. из г. Москвы по различным причинам. 30.05.2018 по месту регистрации Манойленко Н.В. он направил письмо, в котором просил ответчика в течение пяти дней с момента получения заказного письма прибыть вместе с представителем Языкова А.А. - Вихревой А.В. к нотариусу Петровской А.В. в г. Фокино в часы работы: с 10.00 ч. до 17.00 ч., с понедельника по четверг для нотариального удостоверения договора купли - продажи земельного участка. Заказное письмо адресатом не было получено, возвращено отправителю с отметкой - истек срок хранения. 20.07.2020 при встрече с Вихревой А.В. ему стало известно, что Манойленко Н.В. не вернется в г. Фокино и не будет участвовать в нотариальном удостоверении договора купли-продажи, возможно, его разыскивает полиция. Вихрева А.В. связь с Манойленко А.В. не поддерживает, но по-прежнему готова участвовать в нотариальном удостоверении договора. Он, как покупатель, оплатив госпошлину в размере 2000 руб., а также полностью оплатив стоимость земельного участка, исполнил со своей стороны все обязательства по сделке по купли - продаже, требующей нотариального удостоверения, а ответчик Манойленко Н.В. уклоняется от нотариального удостоверения сделки. Продавец Языков А.А., в лице его представителя Вихревой А.В. выражает готовность прибыть к нотариусу, но из-за отсутствия другого сособственника нотариальное удостоверение сделки срывается. Просил признать действительным договор купли - продажи земельного участка от 30.10.2017, подписанный между Гиниатуллиным P.M. и Манойленко Н.В., Языковым А.А. в лице его представителя Вихревой А.В.; зарегистрировать переход права собственности на земельный участок кадастровый № 25:15:130102:15, площадью 2 000 кв.м., расположенный по адресу (местонахождение): Российская Федерация, установленного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, от сособственников Манойленко Н.В., Языкова А.А. к новому собственнику Гиниатуллину Р.И.

В судебное заседание истец Гиниатуллин Р.И. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие в связи с территориальной отдаленностью места рассмотрения дела, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Ответчики Манойленко Н.В., Языков А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайств не направили, конверты возвращены в суд с пометной «истечение срока хранения и неявка адресата», «неудачной попыткой вручения».

Третьи лица - Вихрева А.В., ОСП по Пожарскому району УФССП по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил возражение на иск, в котором указал, что Управлением 12.11.2016 зарегистрировано право общей долевой собственности Манойленко И.В. (1/2) и ДД.ММ.ГГГГ Языкова А.А. (1/2) на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 2000 кв.м., кадастровый №. Местоположение (адрес) установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Так же ДД.ММ.ГГГГ Управлением зарегистрировано прочее ограничение (обременение) в виде запрета на совершение действий по регистрации в отношении указанного земельного участка. Основанием для проведения регистрации послужило Постановление о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ОСП <адрес> УФССП России но <адрес>. Признание за истцом права собственности на земельный участок не должно нарушать права и законные интересы других лиц. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, с которым не согласился истец, им подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что судебные извещения были направлены им заказной почтой с уведомлением о вручении, суд апелляционной инстанции признает, что ответчики надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства и находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 117, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела и в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами - Языковым А.А. в лице Вихревой А.В., действующей на основании доверенности, Манойленко Н.В. и покупателем - Гиниатуллиным Р.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, площадью 2000 кв.м. расположенного по адресу: Российская Федерация, установленного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (далее - земельный участок).

Из п. 2 вышеуказанного договора следует, что земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому.

Согласно п. 5 договора земельный участок оценен сторонами в размере 100000 руб. Данную сумму покупатель оплатил продавцу Манойленко Н.В. до подписания договора, расчеты произведены полностью.

Из расписки от 30.10.2017 следует, что Манойленко Н.В. получил от Гиниатуллина Р.И. денежные средства в размере 100000 руб. в счет оплаты по договору купли - продажи по отчуждению указанного земельного участка, расчет произведен полностью.

После заключения 30.10.2017 договора купли-продажи земельного участка, стороны договора обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на Гиниатуллина Р.И.

Из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю от 10.11.2017 №25/008/003/2017-2066 следует, что с 10.11.2017 государственная регистрация права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости - земельный участок, расположенный по адресу: почтовый адрес ориентира: <адрес> приостановлена. Причиной приостановления послужило отсутствием в ЕГРН записи о регистрации права общей долевой собственности продавца Языкова А.А. на земельный участок, отсутствием документа, подтверждающего оплату госпошлины за регистрацию права собственности в соответствии со ст.333.33 НК РФ.

Из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю от 24.11.2017 №25/008/003/2017-2066 следует, что с 10.11.2017 по 09.02.2018 государственная регистрация права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости - земельный участок, расположенный по адресу: почтовый адрес ориентира: <адрес> приостановлена. Причиной приостановления государственной регистрации послужило отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, которая в силу п. 1 ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является обязательной.

На основании заявления Гиниатуллина Р.И., поданного в Управление Росреестра от 30.10.2017, регистрация права собственности (перехода права) на земельный участок была приостановлена с 10.02.2018 на срок до 10.08.2018.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении земельного участка и не устранением сторонами причин, послуживших приостановлению действий по регистрации, сторонам договора купли-продажи спорного земельного участка было отказано в государственной регистрации перехода права в отношении указанного объекта недвижимости, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств уклонения ответчиков от нотариального удостоверения сделки купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку как следует из материалов дела, в подтверждение уклонения Манойленко Н.В. от заключения сделки, истцом предоставлено направленное в адрес ответчика письмо от 30.05.2018, в котором истец указал, что нотариус трижды назначала дату заключения договора купли - продажи земельного участка, но Манойленко под различными предлогами не приходил к нотариусу и тем самым срывал заключение сделки, в связи с чем рекомендовал Манойленко в течение пяти дней с момента получения письма совместно с ним и Языковым А.А. в лице представителя Вихревой А.В. прибыть к нотариусу г. Фокино Петровской А.В. в дни и часы ее приема для проведения процедуры удостоверения договора купли - продажи.

Из отчета об отслеживании почтового отправления №69288023027478 от 28.10.2020 следует, что направленное в адрес Манойленко Н.В. письмо ответчиком не получено в связи с неудачной попыткой вручения, затем возвращено отправителю.

Из пояснений представителя Языкова А.А. Вихревой А.В. усматривается, что Манойленко Н.В. находится на пределами Приморского края, явится в назначенный истцом срок не сможет.

Исходя из указанных обстоятельств, учитывая длительный срок невозможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимости, судебная коллегия считает, что ответчик Манойленко Н.В. уклоняется от удостоверения сделки купли -продажи земельного участка, в связи с чем требования истца являются обоснованными.

Кроме того, судом первой инстанции не было принято во внимание положение пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ из которого следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что истцом была полностью исполнена обязанность по оплате стоимости за приобретенный земельный участок, а ответчики приняли денежные средства в размере 100000 руб., что подтверждается распиской, земельный участок передан истцу во владение, данные обстоятельства свидетельствуют о заключении между сторонами договора купли-продажи.

Из постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 25.05.2020 следует, что Языков А.А. является собственником спорного земельного участка, на который были применены меры по запрету на совершение регистрационных действий, которые были впоследствии 28.05.2020 отменены в связи с исполнением Языковым А.А. судебного приказа, выданного судебным участком № 107 Пожарского судебного района.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что постановленное судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

По изложенному, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Пожарского районного суда Приморского края от 17 марта 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Гиниатуллина ФИО19 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 30 октября 2017 года, заключенный между Гиниатуллиным ФИО20 и Манойленко ФИО21, Языковым ФИО22 в лице Вихревой ФИО23 действительным.

Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок кадастровый №, площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу (местонахождение): Российская Федерация, установленного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, от Манойленко ФИО24, Языкова ФИО25 к Гиниатуллину ФИО26.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.07.2021.