Решение по делу № 3а-58/2017 от 16.10.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2017 года Томский областной суд в составе:

председательствующего Бондаревой Н.А.,

при секретаре Пензиной О.С.,

с участием представителя административного истца Казакова Р.С. Осипова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 3а-58/2017 по административному иску Казакова Рустама Сафиуловича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Администрации Томской области об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Казаков Р.С. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области), администрации Города Томска, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве общей долевой собственности нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере 76810 000 руб. по состоянию на 7 ноября 2011 г.

В обоснование требований административный истец ссылался на то, что распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 96-о от 28 ноября 2016 г. в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2017 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Пунктом 65 приложения к распоряжению в указанный перечень включено спорное здание. В связи с чем он является плательщиком налога на имущество, исчисляемого в соответствии с положениями статей 373-378 Налогового кодекса Российской Федерации исходя из кадастровой стоимости нежилого здания.

Полагал, что кадастровая стоимость данного капитального строения, установленная в размере 123331 360,77 руб. по состоянию на 7 ноября 2014 года на основании постановления Администрации Томской области 20 сентября 2012 г. № 356а, является чрезмерно завышенной, не соответствует рыночной стоимости в размере 76810000 рублей, определённой в отчёте оценщика Р. № 028/2017 от 22 сентября 2017 г. Установлением кадастровой стоимости здания в размере выше рыночной стоимости нарушено его право на экономическую обоснованность налогообложения.

Определением от 30 октября 2017 г. произведена замена ненадлежащего административного ответчика администрации Города Томска на Администрацию Томской области. Определением от 15 ноября 2017 г. в качестве заинтересованных лиц привлечены Дерменжи И.П., Николаев А.М.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Казакова Т.Н., не возражая по существу заявленных требований, оставила разрешение дела по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации Томской области Дюканова Т.Я. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе по заявленному размеру рыночной стоимости спорного объекта, указала, что при утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе и здания административного истца, Администрация Томской области действовала в рамках предоставленных ей полномочий и действий, нарушающих права и законные интересы административного истца, не совершала.

В судебном заседании представитель Казакова Р.С. Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость нежилого здания подлежит установлению в размере, определенном на основании представленного отчета, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Заинтересованный лица Дерменжи И.П. и Николаев А.М. представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что не возражают против удовлетворения требований административного иска.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела административный истец Казаков Р.С., заинтересованные лица Дерменжи И.П., Николаев А.М., а также представители административных ответчиков Управления Росреестра по Томской области, Администрации Томской области, получивших первое судебное уведомление по рассматриваемому делу, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Казакову Р.С. на праве общей долевой собственности (доля в праве 32/100) принадлежит нежилое трехэтажное здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м. Остальными участниками долевой собственности в отношении данного объекта недвижимости являются Дерменжи И.П. (доля в праве 32/100 и 2/100) и Николаев А.М. (доля в праве 32/100 и 2/100), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 ноября 2017 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 мая 2017 г. кадастровая стоимость указанного нежилого здания составляет 123331360,77 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса, в пункте 1 которой закреплено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Из положений пункта 7 статьи 378.2 приведенного кодекса следует, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 96-о от 28 ноября 2016 г. в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2017 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Пунктом 65 приложения к распоряжению в указанный перечень включено спорное здание с кадастровым номером /__/.

При этом кадастровая стоимость объекта в размере 123331360,77 руб. установлена постановлением Администрации Томской области от 20 сентября 2012 г. № 356а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Томской области» по состоянию на 7 ноября 2011 г. по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости массовым методом.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, Казаков Р.С. является плательщиком налога на имущество в силу пункта 1 статьи 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации, размер которого исчисляется исходя из результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, что указывает на заинтересованность административного истца в установлении размера кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При изложенных обстоятельствах обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 7 ноября 2011 г. в полной мере согласуется с положениями статей 373, 375, 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

Установление кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки недвижимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ был представлен отчёт об оценке № 028/2017 от 22 сентября 2017 г., составленный независимым оценщиком Р., в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 7 ноября 2011 года в отношении данного объекта недвижимости составила 76 810 000 руб.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Р. застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка в отношении нежилого здания проводилась по состоянию на 7 ноября 2011 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, в частности, его площади, категории, информация о текущем использовании объекта оценки.

Оценщик произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости Томской области и г. Томска за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки объекта недвижимости оценщиком использованы все предусмотренные законодательством об оценочной деятельности подходы (сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, доходный и затратный подходы оценки). Итоговая величина рыночной стоимости определена путем согласования результатов полученных в ходе применения затратного, доходного и сравнительного подходов путем расчета средневзвешенного значения.

Из предложений по продаже объектов недвижимости оценщиком выбраны объекты-аналоги с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетных таблицах.

В отчете присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере на 7 ноября 2011 г., административными ответчиками, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта лицами, участвующими в деле, заявлены не были.

При таких данных указанная в отчете об оценке от 22 сентября 2017 г. № 028/2017 итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 76810 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату подачи административного иска в суд – 16 октября 2017 г., так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Казакова Рустама Сафиуловича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Администрации Томской области об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере 76810 000 руб. по состоянию на 7 ноября 2011 года для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 16 октября 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий