Решение по делу № 2-888/2022 (2-11614/2021;) от 27.10.2021

    Дело №

50RS0№-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<адрес>

Резолютивная часть решения оглашена 28 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Голочановой И.В., при секретаре Задорновой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску МОвенко Д. Н. к ООО АН «Рязанский проспект» об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, снятии ограничений, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что он является собственником <адрес> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес> на основании договора долевого участия в строительстве.

Указал, что из решения суда по делу 2-2243/2020, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГ узнал, что чердачные помещения в ЖК «Малое Павлино», являясь общедомовым имуществом, находятся в собственности ООО АН «Рязанский проспект».

С указанием на ст. 166,168,209,301,302 ГК РФ, и уточненного иска, истец просил суд истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский проспект» нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 363,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество. Прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 363,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес>, снять ограничения на нежилое помещение с кадастровым №, площадью многоквартирного дома по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес>, наложенные в силу ипотеки № от ДД.ММ.ГГ, № от ДД.ММ.ГГ, взыскать ответчика расходы истца по оплате государственной пошлины.

Истец Мовенко Д.Н. в судебное заседание не явился, извещен, направил для участия в судебном заседании представителя по доверенности Гаранина Д.В., который уточненные требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ООО АН «Рязанский проспект» - представитель по доверенности Добрецкий А.М. в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, указав на пропуск истцом срока исковой давности, кроме того, на отсутствие общедомовых коммуникаций в спорном нежилом помещении, отсутствие у истца право н обращение в суд от имени всех собственников.

Третье лицо ООО «Некрасовка Девелопмент» - представитель в судебное заседание не явился, представил проектную документацию на многоквартирный дом.

Третье лицо ОАО «Банк Р. кредит» в лице управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» - представитель в судебное заседание не явился, извещён, представил письменный отзыв, против удовлетворения иска возражал, указав, что использование нежилых помещений в качестве самостоятельных возможно, также сослался на пропуск срока исковой давности.

Третье лицо АО «Анкор Банк» - представитель в судебное заседание не явился, извещен, возражений, мнения по заявленным требованиям не представили.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, их представителей, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником <адрес> многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес>, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из ЕГРН.

26.08.2013г. между ООО «Некрасовка Девелопемент» и ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» был заключен договор №/МП-2013 долевого участия в строительстве нежилого помещения, объектом долевого строительства являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6 532,4 кв.м, а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч. помещение площадью 363,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес> (л.д.38).

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 363,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес>.

Спорное нежилое помещение площадью 363,6 кв.м. находится в залоге у ОАО «Банк Р. Кредит», в отношении которого открыто конкурсное производство функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» и АО «Анкор Банк».

ДД.ММ.ГГ Арбитражным судом <адрес> рассмотрено дело № А40-86254/18-81-617 по иску ОАО «Банк Р. кредит» к ООО АН «Рязанский проспект» об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГ гда, в том числе на нежилое помещение – чердак общей площадью 363,6 кв.м. с кадастровым №.

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от ДД.ММ.ГГ N 489-О-О, по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Согласно проекту и Техническому паспорту здания на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, Люберцы, <адрес>, корпус 6 от ДД.ММ.ГГ, спорное помещение имеет назначение - чердак обладает и имеет общую площадь 533,9 м., является общим помещением, используемым для обслуживания дома (стр. 14 технического паспорта) (л.д.28)

Согласно Постановлению об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Малое Павлино», построенного ООО «Некрасовка Девелопмент» и присвоении почтового адреса жилым домам от «04» сентября 2013 г. помещение чердак, площадью 533,9 кв.м. также является помещением, предназначенным для обслуживания дома.

Согласно технической документации чердак площадью 533,9 кв. м. является самостоятельным нежилым помещением, состоящим из 10-ти помещений, связанных с одним входом через помещение №, относящегося к общему имуществу, и не переданного в собственность ответчика (л.д.31 оборот).

Между тем, застройщик ООО «Некрасовка Девелопмент» по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГ, без изменения проекта дома, получения соответствующих разрешений от контрольно-надзорных органов, согласия собственников многоквартирного дома, самостоятельно фактически выделил из чердачного помещения площадью 533,9 кв.м. часть помещений общей площадью 363,6 кв.м. и произвел его отчуждение ООО АН «Рязанский проспект».

При этом судом учитывается, что наличие транзитных инженерных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих и иных нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом. Вместе с тем, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного. Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Принимая во внимание, что изначально согласно проекту, техническому паспорту и техническому плану здания, постановлению о вводе в эксплуатацию жилого дома, в которых указано единое назначение чердака общей площадью 533,9 кв.м. как помещения для обслуживание многоквартирного дома, то выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Договор участия в долевом строительстве заключен ответчиками не на стадии строительства, а уже после ввода дома в эксплуатацию с теми характеристиками, которые указаны в технической документации, а также разрешении о вводе в эксплуатацию.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 363,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, с прекращением права собственности ООО АН «Рязанский проспект» на данное имущество.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ответчик ссылается на пропуск срока исковой давности, суд полагает, что действительно срок исковой давности истек, поскольку как усматривается из материалов дела и объяснений представителя истца, он узнал о принадлежности спорного нежилого помещения ответчику из решения суда в 2020 году.

Кроме того, в отношении истребования общедомового имущества суд не находит оснований к применению последствий пропуска срока исковой давности, поскольку фактически нежилое помещение изъято и отделено от иных общих помещений МКД не было, что подтверждено представителем ответчика, в связи с чем, судом нарушения факта владения собственниками помещений МКД чердачным помещением не установлен. Кроме того, иск об истребовании имущества является способом защиты вещного права, предусмотренным статьей 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ).

Доводы ответчика об отсутствии у истца права обращения с иском об истребовании общедомового имущества, без решения общего собрания всех сособственников, судом отклоняется как необоснованный, поскольку истец, являясь одним из сособственников общего имущества, вправе требовать защиты своего права, без получения решения общего собрания. Иск заявлен не в интересах всех сособственников МКД.

В отношении заявленных требований к ООО АН «Рязанский проспект» о снятии ограничений на нежилое помещение, наложенных в силу заключения договора ипотеки, суд не находит оснований к их удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Согласно положениям ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд выносит решение по заявленным истцом требованиям. В настоящем деле иска к банкам о признании договоров ипотеки (залога) недвижимого имущества недействительными, ничтожными не заявлено, банки в качестве соответчиков истцом не привлечены. Таким образом, суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты прав, требования о снятии ограничений по иску к ООО АН «Агентство недвижимости Рязанский проспект» удовлетворению не подлежат. Кроме того, вопрос о снятии ограничений на жилое помещение подлежит разрешению после вступления в законную силу решения об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. При указанных обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат ко взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, квитанция об оплате представлена в материалах дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мовенко Д. Н. к ООО АН «Рязанский проспект», об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, снятии ограничений, взыскании судебных расходов, - удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 364,8 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: : <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 364,8 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, д. Марусино, <адрес>

Взыскать с ООО АН «Рязанский проспект» в пользу Мовенко Д. Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

В удовлетворении иска в части требований о снятии ограничений на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0060101:235 площадью 363,5 кв.м., наложенных по договорам залога недвижимого имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                И.В. Голочанова