Решение по делу № 2-60/2024 (2-1388/2023;) от 19.04.2023

Дело № 2-60/2024                                                                       29 февраля 2024 года

78RS0018-01-2023-001040-07                            Решение изготовлено в окончательной форме 26.03.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Тонконог Е.Б.,

при помощнике судьи Трутневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Штукерт М.А. к Хаецкому В.А., Федотовой Е.Е., Иванову В.М., Лебединцевой И.В., Ивановой В.В., Иванову Д.В., Вильдановой А.Г., Исхакову Х.К., Исхаковой Г.К., Панченко Н.Д., Добрякову Ю.Г., Лавруку С.П., Лаврук Е.Г., Кремневу А.В., Кремневой А.И., Коржевину Н.А., Коржевину М.А., Балакарь Т.И., Поповой Ж.В., Решетниковой И.Е., Решетникову А.А., Ткаченко А.А., Ткаченко Н.А., Ткаченко Е.А., Ткаченко З.А., Николаеву А.С., Новаку А.А., Новак И.Н., Кузьминову Г.Н., Мурзиной Н.А. и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Истец обратилась в суд с иском, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ года приобрела у ООО "Жилстройпроект" по договору подвальное помещение общей площадью 22 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>. Застройщик ООО "Жилстройпроект" уклонялся от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на помещение, мотивировав необходимостью передать все права на квартиры в доме. В ДД.ММ.ГГГГ году деятельность застройщика прекращена. Также она приобрела у застройщика квартиру, право собственности на которую зарегистрировано за ней. В ЕГРН не зарегистрировано право собственности на подвал, а также он не прошел государственный кадастровый учет, за исключением одного помещения – <адрес>, поименованной как мансарда. Истица единолично использует спорное помещение с момента его приобретения, споров по его использованию с другими собственниками помещений нет, оно не эксплуатируется в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, как общее имущество собственников помещений в доме. В 2019 году истица обращалась в Росреестр за регистрацией права собственности, которая не была осуществлена в связи с наличием препятствий для этого. Истец ссылается на приобретательную давность, неотносимость помещения к общему имуществу собственников помещений в доме, в связи с чем просит признать за ней право собственности на указанное помещение с обязанием Росреестра осуществить государственный кадастровый учет помещения.

Истец в суд не явилась, её представитель адвокат Варламова С.П. в судебном заседании требования поддержала.

Представитель КИО СПб в суд не явился, направил письменные возражения, в которых указал, что является ненадлежащим ответчиком (л.д.172).

Остальные ответчики в суд не явились, извещены надлежащим образом, возражений не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по СПб в суд не явился, направил письменные возражения, в которых указал, что объект, являющийся предметом спора, не сформирован, не стоит на кадастровом учете, отсутствует технический план, регистрация не представляется возможной; истец претендует на часть помещения, однако кадастровый учет и регистрация права собственности на него невозможна в силу закона (л.д.172).

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что шестиэтажный многоквартирный дом, включая подземный этаж, площадью 1004,1 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №, состоит из № жилых помещений – квартир с самостоятельными кадастровыми номерами, в том числе одна <адрес> площадью 47,2 кв.м принадлежит истице (л.д.27, 20). Квартира приобретена истицей у Хаецкого В.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16). Ответчикам – физическим лицам – принадлежат остальные квартиры в данном доме.

Также ДД.ММ.ГГГГ между исполнителем ООО "Жилстройпроект" в лице директора Хаецкого В.А. и заказчиком Штукерт М.А. заключен договор, согласно которому заказчик Штукерт покупает у исполнителя подвальное помещение общей площадью 22 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, помещение № согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой дом инв.№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14). Договором установлена стоимость одного квадратного метра, размер первого взноса, обязанность заказчика внести плату до ДД.ММ.ГГГГ на основании результатов обмера фактической площади помещения с учетом перегородок и обязанность заказчика установить перегородки так, чтобы помещение, где установлен газовый котел, не противоречило СНиП. Иных условий договор не содержит. К договору прилагается копия части указанного технического паспорта, содержащая раздел 8 поэтажный план дома – план подвала, где выделено помещение № I площадью 41 м2, имеется подпись Хаецкого В.А. и приписка – подвал № Штукерт М.А. (л.д.37).

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Жилстройпроект", ОГРН 1037811110875 исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо (л.д.39).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра в адрес Штукерт направлено уведомление о приостановлении регистрации права собственности на нежилое помещение по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав. В частности, указано, что договор не позволяет однозначно установить вид сделки и ее существенные условия, отсутствует оценка в рублях; объект расположен в подвале многоквартирного дома, при этом отсутствуют сведения о неотнесении его к общему имуществу собственников данного дома; в кадастре недвижимости ЕГРН отсутствуют сведения об учете заявленного к регистрации объекта и сведения о регистрации права собственности ООО "Жилстройпроект" на предмет договора; в связи с исключением данного общества из ЕГРЮЛ не может быть представлено его заявление как стороны договора (л.д.45). Как указал Росреестр, ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в регистрационных действиях по основаниям указанным в уведомлении №, что истцом не было обжаловано.

Истцом также представлен план части подвала дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ведомостью помещений, составленной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Юго-Западное, согласно которому помещение подвала 1ЛК общей площадью 37,6 кв.м имеет в своем составе восемь частей №№, включая коридор, котельную, кладовую, туалет, комнату, сауну, душевую, из которых, по утверждению истца, в ее пользовании находятся помещения №, площадь которых суммарно составляет 21,1 кв.м (л.д.97). Кроме того, имеется отметка о самовольной перепланировке помещений 13-18. Таким образом, предметом спора является часть помещения 1ЛК, вход в помещения, используемые истцом, возможен только из коридора площадью 2,1 кв.м, являющегося общим для котельной, в которой расположено оборудование для отопления дома, и для остальных помещений, занимаемых истицей.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2). В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п.3).

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    В соответствии с ч. 2, 4 <адрес> закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно ч.2 ст.7 названного закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.14 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным законом порядке. В силу ч.2 данной статьи основанием для осуществления государственном кадастрового учета объекта недвижимости является в числе прочего технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке. В соответствии с ч. 4 названной статьи государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

Согласно ст.24 названного закона технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Согласно п.34 ч.1 ст.26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Как указало в отзыве Управление Росреестра по СПб, в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности ООО "Жилстройпроект" на предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ, в кадастре недвижимости ЕГРН содержатся сведения об учете объекта недвижимости – здания (многоквартирного дома), площадью 1004,1 кв.м, количество этажей 6, подземный этаж, по адресу: <адрес> сведения о вышеуказанном объекте переданы в кадастр ДД.ММ.ГГГГ, в составе здания учтены только жилые помещения – квартиры и по состоянию на 2023 год отсутствуют сведения о государственном кадастровом учете спорного объекта – нежилого помещения площадью 21,1 кв.м, оно не стоит на кадастровом учете, отсутствует технический план, что само по себе препятствует регистрации права собственности. Указанное не было опровергнуто истцом при рассмотрении дела допустимыми доказательствами.

Также следует учитывать, что согласно ведомости помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.97) занимаемые истцом помещения общей площадью 21,1 кв.м не являются обособленными, а являются частью помещения 1ЛК общей площадью 37,6 кв.м, в котором находятся коммуникации – котлы для отопления дома, т.е. в силу ст.36 Жилищного кодекса РФ это помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, при этом помещение 1ЛК имеет самовольную перепланировку; истцом не представлено доказательств передачи ей в собственность части общего имущества в установленном законом порядке и законности произведенной перепланировки с выделением части помещений из общего имущества. Подписной лист от ДД.ММ.ГГГГ, в котором несколько собственников квартир в <адрес> указали, что Штукерт М.А. владеет нежилым помещением в подвальном этаже с 2004 г. и не нарушает права других собственников, не свидетельствует о выбытии помещения из состава общего имущества, поскольку он не является решением, принятым всеми собственниками в порядке, установленном ч.4 ст.36, п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ. При рассмотрении дела такое решение собственников также не было представлено.

По заданию истца ООО "Центр оценки и экспертиз" проведено исследование нежилого помещения № в <адрес>, согласно заключению №Э от ДД.ММ.ГГГГ в помещениях, используемых Штукерт М.А., отсутствует общедомовое имущество, в том числе инженерное оборудование, помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, не влияет на конструктив здания (л.д.47).

Однако данное заключение не подтверждает законность перепланировки, обособленность и выбытие спорных помещений из состава общего имущества, и не влияет на выводы суда об отсутствии законных оснований для возникновения у истца права собственности на часть помещения 1ЛК.

Кроме того, представленный истцом договор от ДД.ММ.ГГГГ не поименован, его сторонами являются заказчик и исполнитель, договор не содержит существенных условий, позволяющих установить, какой именно договор был заключен, в отношении какого имущества, его толкование в соответствии со ст.431 ГК РФ и разъяснениями, данными в пунктах 43-46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не позволяет сделать вывод о том, что ООО "Жилстройпроект" являлся лицом, создавшим недвижимое имущество, расположенное по адрес <адрес>, либо лицом, приобретшим его на законном основании, поскольку договор не содержит сведений об основании возникновения какого-либо права у ООО "Жилстройпроект" в отношении предмета договора, и документы, подтверждающие такие основания, истцом не представлены.

Таким образом, истцом не представлено доказательств наличия у ООО "Жилстройпроект" прав на распоряжение помещением № в <адрес>, в связи с чем у суда отсутствует основание для вывода о возникновении у нее права на указанное помещение.

Также являются необоснованными требования об обязании Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет помещения, поскольку отсутствие у предмета спора одновременно признаков обособленности и изолированности, а также технического плана помещения является препятствием для кадастрового учета. Кроме того, отказ Росреестра в осуществлении кадастрового учета подлежит оспариванию в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ, однако такого отказа не имеется.

Ссылку истца на применение положений ст.234 ГК РФ суд не принимает. Согласно статье 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Как указано в пункте 16 приведенного постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В данном случае в действиях Штукерт не имеется добросовестного владения, поскольку имущество не является бесхозяйным, имеет признаки общего имущества собственников помещений в доме, доказательства возникновения у истца права собственности отсутствуют. Кроме того, она ссылается на договор от 2004 года, тогда как ст.234 ГК РФ применяется в случае отсутствия договорных отношений.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения иска Штукерт М.А. не имеется, в связи с чем суд отказывает в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Штукерт М.А. (<данные изъяты>) отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на часть помещения № общей площадью 21,1 кв.м, расположенного в подвальном этаже дома по адресу: <адрес> в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)