Решение по делу № 33-742/2020 от 27.12.2019

Судья Зайцева И.В.

Судья-докладчик Зубкова Е.Ю. по делу № 33-742/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 февраля 2020 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Зубковой Е.Ю.,

судей Астафьевой О.Ю. и Мельниковой Г.П.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-986/2019 по иску Котельниковой Натальи Александровны к ООО «Виктория», Шелепинь Дмитрию Викторовичу, индивидуальному предпринимателю Евдокимову Владимиру Сергеевичу о признании недействительными договоров купли-продажи, договора залога, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе представителя Шелепинь Д.В. по доверенности Васёва С.В. на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 июля 2019 года, апелляционной жалобе представителя Котельниковой Н.А. по доверенности Родионова А.Н. на дополнительное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 30 октября 2019 года по данному делу,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований, с учетом уточнений, указано, что истец, являлась собственником недвижимого имущества - земельного участка, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, на котором расположены 4 объекта недвижимости, которые также принадлежат ей на праве собственности: – гараж, общая площадь 280,8 кв.м., кадастровый номер Номер изъят; – котельная, общая площадь 22,1 кв.м., кадастровый номер объекта Номер изъят; – склад, общая площадь 282,3 кв.м., кадастровый номер Номер изъят; – проходная, общая площадь 17,4 кв.м., кадастровый номер Номер изъят.

Между Шелепинем Д.В. и супругом истца - Котельниковым А.А. было достигнуто соглашение о том, что Шелепинь Д.В. предоставит займ в размере 6 000 000 рублей с начислением процентов под 4% в месяц, а истец, как собственник указанных объектов, в качестве обеспечения возврата займа предоставит в залог принадлежащее ей вышеуказанное недвижимое имущество.

Истец подписала с Шелепинем Д.В. договоры и сдала их на регистрацию в Управление Росреестра по Иркутской области. При этом, по настоянию займодавца Шелепиня Д.В. в момент заключения договоров залога, он предоставил истцу договоры купли-продажи объектов недвижимости в целях обеспечения обязательств Котельникова А.А. по возврату суммы займа.

Полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и гаража от 17 апреля 2017 заключен между нею и Шелепинь Д.В. в качестве обеспечения возврата ее мужем суммы займа, является фактически договором залога. Кроме того, оспариваемый договор является недействительным, поскольку противоречит закону, т.к. на спорном земельном участке находятся принадлежащие ей иные объекты недвижимости.     При заключении настоящей сделки стороны не имели целью передавать права владения, пользования и распоряжения данными объектами Шелепиню Д.В. Котельникова Н.А. с момента заключения договоров купли-продажи, сохраняла права владения и пользования объектами, в частности сдавала земельный участок и здание гаража в аренду третьим лицам, Шелепинь Д.В. не получал каких-либо доходов от использования данного имущества, не сдавал его в аренду, не пользовался им в своих личных или коммерческих целях.

В дальнейшем между ООО «Виктория» и Шелепинем Д.В. был заключен договор №3 купли-продажи недвижимого имущества от 5 апреля 2018 года, которые истец считает данный договор ничтожным. Между ООО «Виктория» и ИП Евдокимовым В.С. был заключен договор о залога (ипотеки) недвижимого имущества от 20 апреля 2018 года, который является недействительной сделкой, так как ООО «Виктория» приобрело права собственности на данные объекты на основании недействительной, ничтожной сделки.

Истец просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 апреля 2017 года, заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В., запись регистрации от 20 апреля 2017 года Номер изъят и запись о регистрации от 20 апреля 2017 года Номер изъят, внесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по продаже объектов недвижимого имущества:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят; – гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят;

признать недействительным в силу ничтожности договор №3 купли-продажи недвижимого имущества от 05 апреля 2018 года, заключенный между Шелепинем Д.В. и ООО «Виктория» ИНН (данные изъяты), запись о регистрации от 09 апреля 2018 года Номер изъят, запись о регистрации от 09 апреля 2018 года Номер изъят, внесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> по продаже объектов недвижимого имущества:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят; – гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят;

признать недействительным в силу ничтожности договор о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 20 апреля 2018 года и дополнительное соглашение №1 от 20 апреля 2018 года к договору о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 20 апреля 2018 года, заключённых между ООО «Виктория» ИНН (данные изъяты) и индивидуальным предпринимателем Евдокимовым В.С. ИНН (данные изъяты), в части, которой были переданы в залог объекты недвижимости: – земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят; – гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят;

применить последствия недействительности ничтожных сделок: восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Котельниковой Н.А. на указанные объекты недвижимости.

Определением суда от Дата изъята к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечён Котельников А.А.

Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 июля 2019 года исковые требования Котельниковой Н.А. удовлетворены.

Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 30 октября 2019 года с Котельниковой Н.А. в пользу Шелепинь Д.В. взысканы денежные средства в размере 6 000 000 руб.

Не согласившись с решением суда, представитель Шелепинь Д.В. по доверенности Васёв С.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что между истцом и ответчиком Шелепинь Д.В. были доверительные отношения. В 2015 году Шелепинь Д.В. приобрел у Котельниковой Н.А. здание общежития и земельный участок, в 2017 году приобрел земельный участок и расположенное на нем здание - гараж. Поскольку между сторонами не сложились отношения по ведению бизнеса, Шелепинь Д.В. продал принадлежащие ему объекты.

Заявитель жалобы обращает внимание на то, что Котельникова А.А. умышленно скрыла от ответчика факт расположения на спорном земельном участке помимо гаража иных объектов недвижимости. Шелепинь Д.В. осуществлял владение и пользование объектами недвижимости, он присваивал адрес зданию общежития, страховал его и сдавал в аренду. Полагает, что истцу необходимо выделить в собственность часть земельных участков под принадлежащими ей объектами недвижимости, с компенсацией стоимости земельных участков.

По каждому договору купли-продажи истец получила денежные средства, однако решением суда восстановлены только права истца, права ответчика путем взыскания денежных средств восстановлены не были.

В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда представитель Котельниковой Н.А. по доверенности Р просит дополнительное решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ответчик Шелепинь Д.В.не заявлял требования о взыскании с истца суммы оплаченной по договору от Дата изъята . Кроме того истец оспаривала получение указанной суммы. Вопрос о получении денежных средств в судебном заседании не исследовался. Полагает, что нарушены требования ст. 201 ГПК РФ.

Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Заслушав доклад судьи Зубковой Е.Ю., объяснения истца Котельниковой Н.А., представителя истца и третьего лица Котельникова А.А. – Р, поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, представителя ответчика Шелепинь Д.В. – Васёва С.В., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что купля-продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того, и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Судом установлено, что Дата изъята между Котельниковой Н.А. (продавец) и Шелепинем Д.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает: – гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 280,8 кв.м. метров, инв. Номер изъят, лит. Е, адрес объекта: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят; – земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647 кв.м., адрес объекта: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят.

Согласно п. 2.1 данного договора, стоимость продаваемого гаража составляет 1 000 000 рублей, земельного участка - 5 000 000 рублей.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от Дата изъята , Дата изъята и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество объекты недвижимого имущества: котельная, назначение: нежилое, общей площадью 22,1 кв.м. инв. Номер изъят, лит. Д. расположенная по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят; проходная, назначение нежилое, общей площадью 17,4 кв.м., инв. Номер изъят, лит. Я, расположенная по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят; склад, назначение: нежилое, общей площадью 282,3 кв.м., инв. Номер изъят, лит. Ж, расположенный по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят принадлежат на праве собственности Котельниковой Н.А.

В заключении МУП «БТИ» г. Иркутска от 20 ноября 2018 года указано, что по данным обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят, было установлено, что на данном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства: - «котельная», лит. Д, S-22/1 кв.м., 1985 года постройки; - «гараж», лит. Е, S-280,8 кв.м. 1985 года постройки; - «склад», лит. Ж, S-282,3 кв.м., 1985 года постройки; - «проходная» лит. Я, S-17,4 кв.м. 1998 года постройки. На момент регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от 17 апреля 2017 года на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят, помимо «гаража», лит. Е, S-280,8 кв.м., указанного в данном договоре, находились выше перечисленные объекты капитального строительства, принадлежащие истцу.

Указанные обстоятельства подтверждены и заключением землеустроительной экспертизы ООО «(данные изъяты)» Номер изъят, составленным на основании определения суда. Согласно экспертному заключению на земельном участке по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят расположены 4 одноэтажных нежилых здания, все здания зарегистрированы в ЕГРН и им присвоены кадастровые номера: – котельная (лит. Д), площадью 22,1 кв.м., кадастровый номер Номер изъят; – гараж (лит. Е), площадью 280,8 кв.м., кадастровый номер Номер изъят; – склад (лит. Ж), площадью 282,3 кв.м., кадастровый номер Номер изъят; – проходная (лит. Я), площадью 17,4 кв.м., кадастровый номер Номер изъят.

Разрешая заявленные требования, установив, что при заключении договора купли-продажи от 17 апреля 2017 года на земельном участке имелись объекты недвижимости (кроме гаража), принадлежащие собственнику земельного участка (котельная, склад, проходная), в то же время указаний в договоре на наличие на земельном участке этого недвижимого имущества не имеется, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении установленного п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации Ф запрета на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, и признал договор купли-продажи земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком, в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 апреля 2017 года является по своей правовой природе договором купли-продажи, предметом данного вида договора является передача объектов недвижимости в собственность другой стороне (покупателю), который обязуется принять и оплатить за него определенную цену, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор был направлен на достижение именно тех правовых последствий, которые стороны согласовали в сделке: договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, денежные средства по договору получены истцом, о чем свидетельствует ее расписка, составленная собственноручно на договоре.

Суд первой инстанции учитывая, что Шелепинь Д.В., являясь собственником спорного недвижимого имущества по договору от 17 апреля 2017 года, распорядился им по своему усмотрению: продал спорное имущество ООО «Виктория» по договору № 3 купли-продажи от 5 апреля 2018 года, а истец не представила доказательств того, что при заключении оспариваемой сделки действия сторон не соответствовали их волеизъявлению, а также, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 апреля 2017 года прикрывает договор залога в обеспечение договора займа, заключенного между Котельниковым А.А. и Шелепинем Д.В., обоснованно отказал в признании оспариваемого договора притворной сделкой в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Вместе с тем, признавая сделку ничтожной, противоречащей закону в момент заключения, суд правильно указал, что у Шелепинь Д.В. отсутствовали законные основания для возникновения права собственности на спорные земельный участок и гараж, и последующий договор купли-продажи недвижимого имущества от 05 апреля 2018 года, заключенный между Шелепинь Д.В. и ООО «Виктория», договор о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 20 апреля 2018 года, заключенный между ИП Евдокимовым В.С. и ООО «Виктория» и дополнительное соглашение № 1 от 20 апреля 2018 года договору о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 20 апреля 2018 года, являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая дополнительное решение по делу и применяя двустороннюю реституцию, суд исходил из установленного факта получения Котельниковой А.А. денежных средств за объекты недвижимости (гараж и земельный участок).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанном на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами действующего законодательства, разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Доводы апелляционной жалобы стороны ответчика о том, что Котельникова А.А. умышленно скрыла от ответчика факт расположения на спорном земельном участке помимо гаража иных объектов недвижимости, являются несостоятельными, поскольку сведения об объектах недвижимости отражены на публичной кадастровой карте, что обеспечивало ответчику возможность до заключения договора купли-продажи узнать такую информацию. Кроме того, ответчик не был лишен возможности визуально осмотреть земельный участок до его приобретения, и осмотрел его, как пояснил суду апелляционной инстанции представитель ответчика. Довод о том, что Шелепинь Д.В. не понял, какие объекты на участке принадлежат истцу, судебная коллегия находит несостоятельным, не опровергающим выводы суда.

То обстоятельство, что Шелепинь Д.В. осуществлял владение и пользование объектами недвижимости, присваивал адрес зданию общежития, приобретенный по другому договору у Котельниковой Н.А., страховал его и сдавал в аренду, основанием к отмене судебного постановления не является, поскольку ничтожная сделка правовых последствий не порождает.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор противоречит пункту 4 статьи 35 и подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения.

Судебная коллегия полагает данный вывод правильным. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения части зданий, принадлежащих истцу, что ответчиком не опровергнуто, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 ЗК РФ.

Доводы апелляционной жалобы стороны ответчика о необходимости выделить в собственность истца части земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими Котельниковой Н.А., с компенсацией стоимости земельных участков, не влекут отмены судебного решения, поскольку встречных исковых требований заявлено не было, и судом оспариваемая сделка признана ничтожной, не влекущей возникновение каких-либо правовых последствий.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик Шелепинь Д.В. не заявлял требования о взыскании с истца суммы оплаченной по договору от 17.04.2017, основанием к отмене дополнительного решения суда не являются, поскольку суд правомерно применил последствия недействительности сделки виде двусторонней реституции, что требованиям закона (ст.167 ГК РФ) не противоречит.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца о нарушении требований ст.201 Гражданского процессуального кодекса РФ, судом установлено и отражено в судебном постановлении о получении истцом денежных средств по договору, поскольку Котельникова Н.А. собственноручно в оспариваемом договоре указала на их получение. Суду апелляционной инстанции истец подтвердила, что такую расписку написала сама. Ссылка на то, что она ее составила под давлением, не влияет на выводы судебной коллегии, поскольку сделка оспаривалась истцом по иным основаниям.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал надлежащую оценку собранным доказательствам, правильно применил материальный и процессуальный закон.

Решение суда и дополнительное решение суда, проверенные в силу ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, являются законными и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 22 июля 2019 года и дополнительное решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 30 октября 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:	Е.Ю. Зубкова
Судьи:	О.Ю. Астафьева Г.П. Мельникова