Решение по делу № 2-586/2015 от 16.10.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 18 » ноября 2015 года

г.Нефтегорск.

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Заиграевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минасяна С.Р. к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с данным иском указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды № на земельный участок с кадастровым номером № площадью 45 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для организации входного узла строящегося магазина в составе торгового центра, сроком на 3 года. Однако для этих целей фактически используется 10 кв.м., вместе с тем обязанность внесения арендной платы возложена за 45 кв.м., что является незаконным и для него обременительным. Дважды обращался к ответчику с предложением изменить условия договора аренды, касающиеся площади и размера арендной платы, в чем было отказано. В связи с этим просит изменить указанный договор в части площади земельного участка с 45 кв.м. на 10 кв.м. и в части размера арендной платы с <данные изъяты> на <данные изъяты>.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал пояснив, что крыльцо строил сразу с торговым центром и 45 кв.м. у него отдельно никогда не было. Весь выделенный под строительство земельный участок имеет площадь 440 кв.м., а кафе занимает только 132 кв.м. Но т.к. документы не принимали в регистрационной палате, архитектурный отдел заставил заключить данный договор, хотя эта площадь ему была не нужна. Не знал о наличии одновременно двух договоров аренды: отдельно на кафе и этот земельный участок. Не отрицает, что в настоящее время проведено межевание земельного участка 10 кв.м., занимаемого крыльцом, для последующего заключения договора на эту площадь.

Представитель ответчика с иском в заявленном виде не согласился указав, что основанием для заключения оспариваемого договора явилось заявление истца и принятие соответствующего постановления. Администрация обязательство по предоставлению в аренду земельного участка выполнила, истец ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>. На требование о ее оплате истец ответил отказом, обосновав тем, что построенное им крыльцо занимает только 10 кв.м. На его заявление о внесении изменений в договор аренды был дан ответ о невозможности изменения размера арендной платы, т.к. площадь арендуемого земельного участка составляет 45 кв.м. Вместе с тем администрацией согласовано разделение этого земельного участка на участки 10 кв.м. и 35 кв.м. В связи с этим считают возможным изменить существующий договор только после раздела имеющегося земельного участка.

Выяснив мнение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст.27 п.4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст.420 ч.1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ст.421 ч.4 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Согласно ст.422 ч.1 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела на основании заявления Минасяна С.Р. от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации м.р.Нефтегорский № от ДД.ММ.ГГГГ ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 45 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для организации входного узла строящегося магазина в составе торгового центра сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ заключен соответствующий договор аренды №. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается принятие арендатором в пользование данного земельного участка. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Согласно расчету размер арендной платы составил <данные изъяты> в месяц.

Одновременно с этим имеется постановление Главы Нефтегорского района № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении границ земельного участка под строительство магазина в составе торгового центра по адресу <адрес>, общей площадью 440 кв.м., в т.ч. 150 кв.м. под строительство магазина и 290 кв.м. под благоустройство. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Минасян С.Р. является собственником нежилого здания площадью 132,3 кв.м., расположенного по адресу <адрес> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

Согласно ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Сообщением администрации м.р.Нефтегорский от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в его изменении в части площади и размера арендной платы, при этом указано на отсутствие возражений в разделении этого участка на участки с площадями 10 кв.м. и 35 кв.м.

Как определялось в ст.11.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п.6).

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: 1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; 2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП (п.7).

Таким образом, применительно к рассматриваемому требованию нормами действующего земельного законодательства предусмотрена возможность только раздела земельного участка, как находящегося в муниципальной собственности и предоставленного истцу в аренду, который может быть произведен по его инициативе, в связи с чем изменение существующего договора аренды в предложенном им варианте невозможно, поскольку противоречит закону. Поэтому фактическое использование земельного участка в размере, меньшем предоставленного по договору аренды, не может служить основанием для изменения договора в этой части. Доводы истца о том, что земельный участок, фактически используемый под вход в принадлежащее ему здание (крыльцо), вошел в ранее предоставленный под строительство земельный участок, не могут быть приняты во внимание, т.к. спорный земельный участок предоставлялся ему на основании его же заявления и в требовавшемся им размере. При этом каких-либо нарушений со стороны ответчика при заключении оспариваемого договора не установлено и суд таковых не усматривает.

Отдельное изменение размера арендной платы в данном случае также невозможно, поскольку не установлено предусмотренных для этого ст.614 ГК РФ оснований, в частности существенного ухудшения состояния арендованного имущества или условий его пользования, произошедшего в силу каких-либо обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Минасяна С.Р. об изменении заключенного с администрацией муниципального района Нефтегорский договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья                                      В.В.Лопутнев