Решение по делу № 2-1122/2022 от 07.02.2022

    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    27 декабря 2022 года                                                                                         г. Самара

    Советский районный суд г. Самара в составе:

    председательствующего судьи Никоновой И.П.,

    при секретаре Климовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Фишмана Л.И. к ООО «Юниверс-строй» об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному иску ООО «Юниверс-строй» к Фишману Л.И,, Матвеевой С.М., ЗАО Промышленно-финансовая строительная компания ЭЛ-Гранд в лице конкурсного управляющего Николаевой О.В. об оспаривании сделок,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с указанным исковым заявлением к ООО «Юниверс-строй», указав, что он является собственником нежилого помещения № расположенного на 15-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юниверс-Строй» выдано ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство №, на основании которого данным лицом осуществлены действия по завершению строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>А. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Ответчик в лице директора ФИО6 письмом на официальном бланке, датированным ДД.ММ.ГГГГ, предложил Истцу предоставить документы, подтверждающие право долевого участия в строительстве и факт оплаты. Истец также сообщил, что в мае 2021 он обратился непосредственно в офис ООО «Юниверс-Строй» с требованием о передаче принадлежащего Истцу на праве собственности вышеуказанного нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ в 13 часов 48 минут на электронный адрес Истца с официальной почты Ответчика поступил проект договор по передаче Истцу квартиры № взамен нежилого помещения. Таким образом, Истец полагает, что Ответчик выразил своё нежелание передать Истцу принадлежащее ему нежилое помещение, которое им незаконно удерживается, находясь во владении Ответчика. Тем самым, Истец обращает внимание суда, что, будучи лишенным возможности осуществления правомочий собственника в отношении принадлежащего ему помещения, Истец не может извлекать доход из его использования. Также Истцом указано, что ни в какой квартире «взамен нежилого помещения» он не нуждается.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Истец первоначально просил суд истребовать из чужого незаконного владения Ответчика нежилое помещение №, расположенное на 15-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, взыскать с Ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей в день с момента вступления решения в законную силу по день его фактического исполнения. В дальнейшем, Истец уточнил исковые требования, просил истребовать из чужого незаконного владения Ответчика принадлежащее Истцу помещение с кадастровым номером №, представляющее собой 3-х комнатную квартиру, площадью 79,8 кв. м., расположенную на 15-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

В ходе судебного рассмотрения ООО «Юниверс-строй», ответчик по первоначальную иску, обратился со встречными исковыми требованиями к Фишману Л.И. о признании незаключенным/недействительным: договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевой С.В. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», договора уступки № от ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевой С.В. и Фишманом Л.И., погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика на земельный участок, в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение строительный №, расположенного на 15 этаже секции 1 (проектной общей площадью 79,79 кв.м. в строящемся жилом <адрес> по генплану со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемым подвалом и трансформаторной подстанцией по строительному адресу: <адрес>) Участник долевого строительства Фишман Л.И.; погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Фишмана Л.И. на нежилое помещение, площадью 79,8 кв.м., эт.15, расположенное по адресу: <адрес> А., которые суд принял для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представители Фишмана Л.И., действующие на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Представитель ООО «Юниверс-Строй», действующий на основании доверенности, первоначальные требования не признал, встречные требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель Матвеевой С.В., действующий на основании доверенности, просил удовлетворить первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица Ржавского В.Н., действующий на основании доверенности, в удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать, встречные исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик ЗАО Промышленно-финансовая строительная компания ЭЛ-Гранд в лице конкурсного управляющего Николаевой О.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Третьи лица Министерство строительства Самарской области, ООО УК 63 регион в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом по первоначальному иску и закрытым акционерным обществом Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-Гранд» (далее ЗАО ПФСК «Эл-Гранд») был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого <адрес> <адрес>, по условиям которого ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» обязалось передать истцу по первоначальному иску право на долевое участие в объеме 101,46 кв. м., что соответствовало трехкомнатной квартире №, на 8 этаже, согласно п. 1.3 договора проектный срок окончания строительства жилого дома был определен – 2 квартал 2005 г.

В связи с тем, ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не исполнил условия заключенного договора в срок, Фишман Л.И. обращался в Ленинский районный суд г. Самара с иском к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» с требованием выполнить обязательства по указанному договору в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, передать Фишману Л.И. квартиру в доме, возраст которого не превышает 5 лет, в границах улиц Полевая, Самарская, Ульяновская, Арцыбушевская, Ленинского района г. Самары общей площадью 120 кв.м. либо выплатить сумму, необходимую на приобретение квартиры с вышеуказанными характеристиками по рыночной стоимости, а также о взыскании в пользу Фишмана Л.И. суммы неустойки в размере 263 383 рублей 25 копеек.

В ходе рассмотрения указанных исковых требований стороны заключили мировое соглашение, утвержденное ДД.ММ.ГГГГ определением Ленинского районного суда города Самары, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям мирового соглашения Фишман Л.И. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» пришли к соглашению о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ; ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» обязался до ДД.ММ.ГГГГ выплатить истцу денежные средства в размере 3 026 220 рублей, из них 1 436 220 рублей ответчик засчитывает истцу в счет оплаты цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ; с момента выполнения ответчиком обязательств по п. 3 мирового соглашения, Фишман Л. И. утрачивает право предъявлять ответчику претензии, в том числе иск о применении санкций за неисполнение (просрочку исполнений) обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Матвеевой С.М. заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту – ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п.1.2 ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик (ЗАО ПФСК «Эл-Гранд») обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 10-16 этажный жилой дом (№ по генплану) общей площадью 11364,01 кв. м. со строительным адресом: <адрес>, на земельном участке категории «земли поселений», с кадастровым номером №, общей площадью 9997,50 кв. м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность Матвеевой С.В. нежилое помещение, расположенное в секции №, эт.15, строительный номер помещения №, проектной площадью 79,79 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ Матеевой С.В. и Фишманом Л.И. заключен договор № уступки прав по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с п.1.1. которого Матеева С.В. переуступила, а Фишман Л.И. принял в полном объеме права требования, принадлежащие Матвеевой С.В. по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.5 договора уступки № от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора обязанность участника долевого строительства по внесению вклада в финансирование объекта строительства не выполнена, денежные средства в размере 146220 рублей участником долевого строительства не внесены застройщику.

При этом, каких-либо платежных документов, подтверждающих факт оплаты как по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого <адрес> в <адрес>, так по ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ истцом в материалы дела не представлено.

Фишман Л.И. обращался в Советский районный суд г. Самары с иском к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу № иск Фишмана Л.И. удовлетворен, суд признал за ним право собственности на нежилое помещение н6 общей площадью 79,8 кв. м., основной площадью 65,2 кв. м., вспомогательной площадью 14,6 кв. м., расположенное на 15-м этаже в секции 1, в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес>строительный адрес <адрес>). Указанное решение суда стало основанием для государственной регистрации за истцом права собственности на незавершенный строительством объект – нежилое помещение в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В материалах архивного дела № Советского районного суда города Самара также отсутствуют документы, подтверждающие оплату долевого участия, имеется платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 рублей, подтверждающую исполнение обязательств Фишмана Л.И. перед Матвеевой С.В. за передачу ему имущественного права требования к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Таким образом, доводы истца о внесении им полной оплаты своей доли участия в строительстве за истребуемое им нежилое помещение в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес> в пользу прежнего застройщика ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», в нарушение положений статей 56 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены необходимыми доказательствами по делу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Николаева О.В.

Строительные работы ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» были приостановлены и фактически не велись с ноября 2008 года.

Жилой дом был включен в перечень проблемных объектов, утвержденных Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение Постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требования участников долевого строительства» Министерством строительства Самарской области был объявлен конкурс, по результатам которого победителем по лоту № 2 признано Общество с ограниченной ответственностью «Юниверс-строй», взявшее на себя обязательства по удовлетворению прав требования 120 участников долевого строительства на получение ими 101 жилого помещения общей площадью 5 581 кв. м. проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиком которого являлось ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», что подтверждается представленным в материалы дела Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Юниверс-строй» (новый арендатор) и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» (арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенного между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары. Соглашение содержит перечень участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов в количестве 49 кредиторов, претендующих на жилые помещения.

ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство, выданное ранее ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», было продлено на два месяца ООО «Юниверс-строй» в целях обследования несущих конструкций дома, строительство которого не было законсервировано надлежащим образом.

Как пояснил представитель ООО «Юниверс-строй», проект, по которому осуществлялось строительство жилого дома ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», в адрес нового застройщика ООО «Юниверс-строй» не передавался, поэтому новый застройщик разработал новый проект строительства многоквартирного жилого дома на основе данных по обследованию и обмеру существующих конструкций, который в последующим получил положительное заключение государственной экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о. Самара и ООО «Юниверс-строй» заключено трехстороннее соглашение о порядке удовлетворения прав требований обманутых дольщиков, принятых по результатам конкурса (далее – трехстороннее соглашение), приложением № к которому являлся перечень обманутых дольщиков из 120 человек на право получения ими 101 жилого помещения.

При этом вышеуказанное соглашение не содержит сведения о лицах, имеющих права требования на получение ими нежилых (коммерческих) площадей. Отсутствие прав требований граждан в реестре кредиторов должника на коммерческие площади в указанном объекте, также было подтверждено письмом конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительства Самарской области выдало ООО «Юниверс-строй» разрешение на строительство №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного Министерством строительства Самарской области, проблемный объект введен в эксплуатацию, ранее ему присвоен почтовый адрес: <адрес>. Квартиры в построенном и введенном в эксплуатацию жилом доме были переданы по актам приема-передачи участникам строительства, ранее включенным в реестр требований кредиторов ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», к числу которых относится истец.

Исходя из конкурсной документации, обязательства по строительству и передаче нежилых помещений их владельцам у ООО «Юниверс-строй» также отсутствуют.

Обращаясь с иском к новому застройщику ООО «Юниверс-строй» об истребовании недвижимого имущества – нежилого помещения, а затем и квартиры из чужого незаконного владения Ответчика, Истец ссылается на зарегистрированное на его имя право собственности в объекте незавершенного строительства, возникшее на основании Решения Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект – нежилое помещение, а также на положения ст. ст. 13 и 61 ГПК РФ.

Ссылки истца в данном случае на преюдициальное значение решения Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу № судом не принимаются в силу следующего.

Как следует из обстоятельств дела, ответчиком ранее был заявлен иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> строительство которого было начато застройщиком ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и не завершено к моменту обращения с названным иском в суд. Решение по указанному делу стало основанием для государственной регистрации прав собственности за Фишманом Л.И. на объект незавершенного строительства.

В Постановлении от 21.12.2021 г. N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что введение института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Таким образом, институт преюдиции, являясь выражением дискреции законодателя в выборе конкретных форм и процедур судебной защиты и будучи направленным на обеспечение действия законной силы судебного решения, его общеобязательности и стабильности, на исключение возможного конфликта различных судебных актов, подлежит применению с учетом принципа свободы оценки доказательств судом, вытекающего из конституционных принципов независимости и самостоятельности судебной власти.

При этом в определении от 21.03.2013 г. № 407-О Конституционный суд РФ подчеркнул необходимость соблюдения баланса: «Введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства – с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения».

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Аналогичный правовой подход применительно к толкованию положений частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ приведен в п. 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как видно из содержания Решения Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, ответчик в суд не явился, возражений против иска не представил, суд принял судебный акт на основании представленных истцом документов, решение никем не обжаловалось.

При этом, ответчик ООО «Юниверс-Строй», также как и иные лица, участвующие в настоящем деле не являлись участниками спора по иску Фишмана Л.И. к застройщику ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» о признании права собственности, в связи с чем, правила об освобождении от доказывания статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации применению в данном случае не подлежат, обстоятельства, установленные Решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-№, а также выводы суда, учитываются судом при вынесении решения по настоящему спору в совокупности с иными доказательствами по делу.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2019 г. № 306-ЭС16-3099 (4, 5) если строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как обротоспособные объекты не существуют, в связи с чем, право собственности на «доли … в виде квартир» не может быть признано судами за участниками строительства.

Правовые основы, касающиеся истребования вещи из чужого незаконного владения, закреплены в статьях 301 – 306 главы 20 «Защита права собственности и других вещных прав» Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 301 ГК РФ закрепляет право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Под виндикационным иском понимается иск не владеющего вещью собственника к незаконно владеющему ею собственнику. Объектом виндикационного иска может выступать только индивидуально-определенная вещь, которая сохранилась в натуре к моменту предъявления иска, поскольку истребование имущества в натуре означает возвращение того же имущества собственнику. Если такая вещь выбыла из оборота, погибла, то и цель виндикационного иска не может быть достигнута (аналогичная правовая позиция, изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.02.2014 N 4-КГ13-35; Определении ВАС РФ от 29 апреля 2011 г. N ВАС-5021/11 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.09.2008 N 8356/08).

Определением Советского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску группы лиц ФИО36, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 к ООО «Юниверс-строй», ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, Фишману Л.И. о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения и о признании права собственности на квартиры судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в отношении многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>А, в котором расположен спорный объект. ООО «Юниверс-Строй» и ФИО1 являются Ответчиками по заявленным исковым требованиям в рамках данного гражданского дела.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к следующим выводам:

1. На дату ДД.ММ.ГГГГ проектная документация ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» строительным нормам и правилам, нормам и правилам пожарной безопасности не соответствовала.

2. Завершить строительство и сдать в эксплуатацию проблемный проект в соответствии с проектом, разработанном в 2008 ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» было невозможно.

Нежилого помещения № 15 этаж, пл. 79,8 кв. м., кадастровый № в жилом доме по адресу: <адрес>, правообладателем которого в ЕГРН является Фишман Л.И.: места расположения нежилого помещения соответствует проектному; технические характеристики нежилого помещения изменены; функциональное назначение не соответствует проектируемому.

4. Идентификация данных объектов в проектной документации ООО «Юниверс-Строй» показала расхождение технических характеристик и функционального назначения данных объектов долевого строительства.

5. В проектной документации ООО «Юниверс-строй» отсутствуют следующие объекты долевого строительства:

- нежилое помещение № 15 этаж. пл. 79.8 кв. м., кадастровый № в жилом доме по адресу: <адрес>. правообладателем которого в ЕГРН является Фишман Л.И..

Нежилое помещение №, расположенное на пятнадцатом этаже (пл. 79,8 кв. м., кадастровый №) в жилом доме по адресу: <адрес>. правообладателем в ГРН указан Фишман Л.И., состоит из жилых помещений (3-х комнатной квартиры).

В соответствии с действующими строительными нормами и правилами, нормами и правилами пожарной безопасности в настоящее время образовать помещение с кадастровым номером № невозможно.

Таким образом, экспертным заключением установлено и подтверждается, что объект – нежилое помещение, принадлежащие Фишману Л.И., указанное в договоре долевого участия в строительстве на дату их заключения отсутствовало, что также подтверждается материалами дела, в т.ч. Сводным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ года, проведенном ГУП Самарской области «Центр государственной подведомственной экспертизы» на проект ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

Кроме того, судебной экспертизой установлено, что за период с даты начала строительства дома ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», изменились градостроительные нормы и требования, которым возведенные прежним застройщиком конструкции не соответствовали. Новым застройщиком ООО «Юниверс-строй» было заново спроектировано и осуществлено строительство жилого дома в соответствие с действующими строительными нормами и правилами пожарной безопасности, которые не предусматривают размещение исследуемого нежилого помещения, об истребовании которого первоначально заявлен иск Фишмана Л.И. При этом, как установлено в экспертном заключении в соответствии с действующими нормами и правилами образовать рассматриваемые нежилые помещения в настоящее время в построенном жилом доме не представляется возможным.

Изменяя исковые требования по настоящему делу и заявляя об истребовании у ответчика вместо нежилого помещения, права на которое зарегистрировано в ЕГРН за Истцом, иной объект - 3-х комнатную квартиру, истец тем самым не оспаривает установленный по настоящем уделу факт отсутствия в натуре истребуемого им имущества у Ответчика, что исключает возможность удовлетворения иска.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» имеющиеся у участников строительства обязательственные права, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве подлежат защите в порядке, установленном гражданским законодательством, регулирующим соответствующие правоотношения (аналогичная позиция Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2019 № 306-ЭС16-3099 (4, 5).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Однако предметом ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ является нежилое помещение, ни закон, ни положения данного договора не предусматривают возможность и порядок замены нежилого помещения на жилое помещение или несколько иных жилых помещений взамен определенного сторонами договора объекта.

Кроме того, в соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В соответствии со п.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 16.10.2006) договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

    Таким образом, условие о предмете договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

    Отсутствие согласования сторонами всех существенных условий договора свидетельствует о его незаключенности, в силу прямого указания ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    В силу ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации незаключенная сделка не влечет правовых последствий и не порождает для сторон возникновение прав и обязанностей, соответственно, не может являться документом - основанием для государственной регистрации.

В п. 1 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования. При этом по общему правилу, предусмотренному в абз. 1 п. 2 названной статьи, уступаемое требование должно существовать в момент уступки.

Передача недействительного требования по смыслу п. 1 ст. 390 ГК РФ рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке требования. При этом под недействительным требованием судебная практика понимает как требование, которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее требование (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Действительность требования, за которую отвечает цедент, означает, что данное требование должно перейти к цессионарию в результате исполнения договора, на основании которого производится уступка (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, №; Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №).

Поскольку судом установлено и подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ и не опровергнуто Истцом по первоначальному иску, что объект – нежилое помещение на которое претендует Фишман Л.И., указанное в ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ на дату его заключения не было предусмотрено в строящемся ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и не могло выступать предметом этого договора, что также следует из Сводного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ года, проведенного ГУП Самарской области «Центр государственной подведомственной экспертизы» на проект ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», в этом случае ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенной сделкой.

Следовательно, право требования, уступленное Матеевой С.В. по Договору уступки ФИО46 от ДД.ММ.ГГГГ Фишману Л.И., на момент его передачи не существовало и не могло быть передано Фишману Л.И., что исключает правовые основания для удовлетворения первоначального иска об истребовании объекта, встречный иск при этом подлежит удовлетворению судом.

По смыслу, действующего правового регулирования, незаключенная сделка не порождает никаких правовых последствий для сторон такой сделки, характерные для данного рода сделок, судом подлежит удовлетворению и требование ООО «Юниверс-Строй» о погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика на земельный участок, в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение строительный №, расположенного на 15 этаже секции 1 (проектной общей площадью 79,79 кв. м. в строящемся жилом доме № по генплану со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемым подвалом и трансформаторной подстанцией по строительному адресу: <адрес>) Участник долевого строительства Фишман Л.И.; погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Фишмана Л.И. на нежилое помещение, площадью 79,8 кв. м., эт.15, расположенное по адресу: <адрес> А.

Судом отклоняются доводы истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Фишмана Л.И. о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Юниверс-строй» (новый арендатор) и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» (арендатор) о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №з аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержит перечень участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов в количестве 49 кредиторов, претендующих на жилые помещения. Трехстороннее соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о. Самара и ООО «Юниверс-строй» также не содержит сведения о лицах, имеющих права требования на получение ими нежилых (коммерческих) площадей. Исходя из конкурсной документации, обязательства по строительству и передаче нежилых помещений их владельцам у ООО «Юниверс-строй» также отсутствуют.

Многоквартирный жилой дом был построен ООО «Юниверс-Строй» и введен им в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Как указывает сам истец по первоначальному иску, ООО «Юниверс-Строй» в лице директора ФИО6 письмом на официальном бланке, датированным ДД.ММ.ГГГГ, предложил истцу предоставить документы, подтверждающие право долевого участия в строительстве и факт оплаты, в ДД.ММ.ГГГГ Фишман Л.И. обратился непосредственно в офис ООО «Юниверс-Строй» с требованием передачи принадлежащего ему на праве собственности вышеуказанного нежилого помещения.

Указанные обстоятельства свидетельствует об отсутствии у нового застройщика ООО «Юниверс-Строй» сведений об оспариваемых им по настоящему делу сделках, их содержании и основаниях для оспаривания до момента представления ему документов, на которых Фишман Л.И., основывает свои требования, при том, что ООО «Юниверс-Строй» не является стороной оспариваемых сделок, следовательно, срок исковой давности на момент обращения со встречным иском в суд не истек и заявителем не пропущен.

Кроме того, суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства, в том числе после проведения судебной экспертизы по гражданскому делу №, ООО «Юниверс-Строй» стало известно, что в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, нормами и правилами пожарной безопасности в настоящее время образовать помещение с кадастровым номером № невозможно.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Фишмана Л.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» об истребовании из чужого незаконного владения ответчика и удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» к Фишману Л.И., Матвеевой С.М., ЗАО Промышленно-финансовая строительная компания ЭЛ-Гранд в лице конкурсного управляющего ФИО2 об оспаривании сделок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска Фишмана Л.И. (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» (ИНН №) об истребовании из чужого незаконного владения ответчика принадлежащее истцу помещение с кадастровым номером №, представляющее собой 3-х комнатную квартиру, площадью 79,3 кв.м, расположенную на 15-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй» к Фишману Л.И., Матвеевой С.М. (паспорт №), ЗАО Промышленно-финансовая строительная компания ЭЛ-Гранд (ИНН №) в лице конкурсного управляющего Николаевой О.В. (ИНН №) об оспаривании сделок удовлетворить.

Признать незаключенным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевой С.В. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевой С.В. и Фишманом Л.И.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика на земельный участок, в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение строительный №, расположенного на 15 этаже секции 1 (проектной общей площадью 79,79 кв. м. в строящемся жилом доме № по генплану со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, эксплуатируемым подвалом и трансформаторной подстанцией по строительному адресу: <адрес>) Участник долевого строительства Фишман Л.И..

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Фишмана Л.И. на нежилое помещение, площадью 79,8 кв. м., эт.15, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самара в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                           подпись                                                    И.П. Никонова

    Решение в окончательном виде изготовлено 9 января 2023 года.

    Копия верна

    Судья

    Секретарь