Решение по делу № 33-7381/2024 от 29.03.2024

Дело № 33-7381/2024 (2-1492/2023)

УИД: 66RS0045-01-2023-001741-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 28.05.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Зайцевой В.А.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Безносовой Е.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шитикова Андрея Германовича к Полевскому городскому округу в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Полевского городского суда Свердловской области от 03.11.2023.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., пояснения истца, возражения представителя ответчика Неуйминой М.А., судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к Полевскому городскому округу в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером: <№>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на десять лет

В обоснование иска указано, что 08.10.2022 отцу истца - ШГП приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области <№> предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлялся с целевым использованием – под индивидуальное жилищное строительство в аренду сроком на 10 дней. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.02.2003. На участке отец истца ничего не построил, использовал его для посадки картофеля.

07.02.2013 дополнительным соглашением к договору аренды срок аренды продлен еще на 10 лет, а новым арендатором стал ШДП Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 27.02.2013.

15.04.2021 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому новым арендатором стал истец. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 25.05.2021. После получения соответствующих документов истец на участке построил дом на ленточном фундаменте. В 2023 году он обратился в Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа по вопросу продления срока аренды, но в этом ему отказали в связи с истечением срока действия договора аренды. В связи с тем, что он является арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по договору аренды, при прочих равных условиях он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании суда первой инстанции истец поддержал доводы и требования искового заявления, настаивал на его удовлетворении в полном объеме. Дополнительно пояснил, что он неоднократно обращался к ответчику по вопросу заключения договора аренды на новый срок. Ему предложили представить документы, подтверждающие право собственности на жилой дом. Ответчик обращался за получением градостроительного плана участка, оформлял технический план на дом, но из-за отсутствия действующих прав на землю не может зарегистрировать право собственности на дом. Участок приобретен истцом весной 2021 года, в 2022 году истец строил дом. В настоящее время иным образом, помимо разрешения спора судом, он не может оформить право собственности на дом и права на землю.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 03.11.2023 исковые требования удовлетворены. Судом на орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа возложена обязанность заключить с Шитиковым А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>

Не согласившись с таким решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что ответчик не был надлежащим образом уведомлен о дате и времени судебного разбирательства, копия иска в его адрес не направлялась. Истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования споров, установленный договором аренды. Указано на отсутствие совокупности условий, установленных статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для удовлетворения иска отсутствовали.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

Определением от 15.05.2024 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по основаниям пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Неуймина М.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила оставить исковые требования без удовлетворения.

Истец Шитиков А.Г. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил удовлетворить исковые требования.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2); законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).

Как следует из материалов дела, 20.12.2002 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ШГП (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <№>, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 886 кв.м, кадастровый номер <№>, по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство. Согласно пункту 14 договора срок аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 08.10.2012 (л.д. 20-24).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 20.12.2002 (л.д. 23).

07.02.2013 между Полевским городским округом (арендодатель) и ШГП (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.12.2002 <№>, согласно которому срок аренды устанавливается с момента его государственной регистрации по 08.10.2022 (л.д. 25).

На основании соглашения от 15.05.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <№> от 20.12.2002, заключенного между ШГП. и ШДП., последний принял все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды (л.д. 26).

15.04.2021 между ШДП и Шитиковым А.Г. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <№> от 20.12.2002, по условиям которого Шитиков А.Г. принял все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды (л.д. 30).

22.12.2021 истцом получено уведомление <№> о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№> (л.д. 33).

19.06.2023 истцу выдан градостроительный план земельного участка (л.д. 34).

Из технического плана здания следует, что на данном земельном участке расположен жилой дом, строительство которого завершено в 2023 году (л.д. 13-18).

В письменном ответе от 21.08.2023 Шитикову А.Г. отказано в продлении договора аренды в связи с тем, что срок договора аренды от 20.12.2002 <№> истек в 2022 году (л.д. 6).

Из указанных обстоятельств следует, что первоначально участок предоставлен правопреемнику истца в 2002 году в соответствии с действовавшим ранее законодательством, без проведения торгов. Из дополнительного соглашения следует, что срок договора аренды истек 08.10.2022, до истечения срока аренды истец не обращался к ответчику с заявлением о заключении нового договора.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. (подпункт 2).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

То обстоятельство, что до настоящего времени участок ответчику арендатором не возвращен, в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. Кроме того, истцу направлялось извещение о годовом размере арендной платы за 2023 год по договору аренды земельного участка <№> от 20.12.2002 (л.д. 31).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Вопреки доводам ответчика, строительство объекта недвижимости подтверждено представленными в судебном заседании суда апелляционной инстанции фотографиями, также имеющимся в материалах дела документами: техническим планом (л.д. 9-18), уведомлением от 22.12.2021.То обстоятельство, что в техническом плане указана дата завершения строительства объекта в 2023 году, не опровергает доводов истца и представленных им доказательств возведения объекта недвижимости в период действия договора аренды.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, возведенного истцом в период действия договора аренды, отсутствия вступившего в законную силу судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При установленных по делу обстоятельствах с учетом истечения срока действия договора аренды у истца имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, для завершения строительства объекта и оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

По смыслу пункта 21 статьи 3 Вводного закона только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить новый договор аренды подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с учетом положений пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Полевского городского суда Свердловской области от 03.11.2023 отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Шитикова Андрея Германовича к Полевскому городскому округу в лице органа местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать орган местного самоуправления Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа заключить с Шитиковым Андреем Германовичем (СНИЛС <№>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

Тяжова Т.А.