Решение по делу № 2-5415/2022 от 10.08.2022

                                                                                                 УИД 26RS0001-01-2022-009338-93

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь

25 ноября 2022 г.                                                                  Дело № 2-5415/2022

В окончательной форме решение изготовлено дата

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Сергеева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ялмамбетовой Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Цуканова А. И. к Батчаеву Э. Н. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Цуканов А.И. обратился в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением к Батчаеву Э.Н. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований истец указал, что дата между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащую ему на праве собственности, часть нежилого помещения (автомойка) площадью 172 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> 5, Литер Щ, а ответчик обязывался своевременно уплачивать арендную плату и коммунальные платежи за указанное помещение. По акту приема-передачи от дата истец передал ответчику указанное выше нежилое помещение. В соответствии с п. 1.3 договора от дата было передано арендатору оборудование автомойки стоимостью 100 000 рублей. В соответствии с п. 5.1 договора аренды от дата арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет 47 000 рублей ежемесячно. Исходя из условий п. 5.4 договора аренды, обязанность ответчика по внесению им ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное по указанному договору нежилое помещение должна им исполняться не позднее третьего числа текущего месяца авансовым платежом.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить коммунальные платежи. Договор заключался на 11 месяцев с возможностью пролонгации п. 4.3 договора, а потому не подлежал регистрации.

С начала 2019 года стороны договорились о том, что арендатор на длительный срок будет арендовать дополнительные площади и помещения, а именно: офис площадью 31 кв. м по цене 450 рублей за кв. м. в административном помещении, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, часть производственного помещения площадью 538 кв. м. по цене 150 рублей за кв. м. под организацию станции технического обслуживания автомобилей, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> части земельных участков общей площадью 600 кв. м. по цене 50 рублей за кв. м. расположенные по адресу: <адрес> 5. В результате чего, с 2019 года сумма арендных платежей увеличилась до 171 650 рублей в месяц. Стороны договорились зафиксировать сумму арендной платы за месяц в размере 150 000 рублей за всё арендованное имущество. Данное обстоятельство подтверждается тем фактом, что дата ответчик обратился в ОП № Управления МВД России по <адрес> и в результате проведенных проверочных мероприятий было установлено и подтверждено им в объяснении от дата, что стоимость арендной платы с начала 2019 г. составляла 150 000 рублей в месяц. Также этот факт установлен и отражен в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от дата За всё время пользования, начиная с дата и по настоящее время, имуществом и оборудованием арендодателя, ответчик не оплатил ни одного платежа за арендную плату и коммунальные услуги. В результате чего образовалась задолженность по аренде за 2018 год в размере 423 000 рублей. В период с дата по дата ответчик не уплатил арендную плату в размере 6 450 000 рублей. Общая сумма задолженности по арендной плате с дата по дата составляет 6 873 000 рублей. Кроме того, своими несогласованными с арендодателем действиями, а именно перепланированием помещения под СТО, захламлением территории строительным мусором, разрушением склада площадью 200 кв. м., порчей помещения под СТО путём сноса перегородок вследствие несогласованной перепланировки, ответчик причинил ущерб арендодателю на сумму 1 000 000 рублей. Всё это время ответчик вёл коммерческую деятельность, завозил оборудование и обещал после расширения своего бизнеса, благодаря вновь арендованным у истца площадям, погасить все долги по аренде, процентам и коммунальным платежам. В 2020 году Батчаев Э.Н. обратился к истцу с просьбой сделать ему отсрочку по оплате всех причитающихся платежей в связи с пандемией COVID-19, обещая до конца 2020 полностью рассчитаться. Истец согласился на указанные условия и предложил заключить новый договор и нотариальное оформление задолженности. Ответчик согласился с условиями истца, но впоследствии стал всячески уклоняться от нотариального оформления задолженности и заключения нового договора. Когда истец летом 2021 года потребовал оплатить всю образовавшуюся задолженность, ответчик перестал выходить на контакт, а занимаемые им помещения так до настоящего времени и не освобождены, в результате чего истец не может использовать своё имущество. На основании п. 5.10 договора в случае неисполнения в срок, обязанности по внесению выплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки. Таким образом, сумма пени, подлежащая уплате по договору за период с дата по дата составляет 618 990 рублей, за период с дата по дата составляет 42 376 500 рублей. Общая сумма пени с дата г. по дата составляет 42 995 490 рублей. дата истец в адрес ответчика направил претензию и требование об оплате задолженности по арендной плате, однако указанное требование ответчик оставил без ответа.

Определением Промышленного районного суда <адрес> дата принят частичный отказ истца от исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации причиненного вследствие несогласованной перепланировки здания ущерба в размере 100 000 рублей, производство по делу в указанной части было прекращено.

На основании изложенного, с учетом частичного отказа от исковых требований, истец просил суд взыскать с Батчаева Э.Н. в пользу истца Цуканова А.И. задолженность по арендной плате по договору аренды от дата за период с дата по дата в размере 6 873 000 рублей, пеню за просрочку внесения арендной платы за период с дата по дата в размере 42 995 490 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В судебное заседание истец Цуканов А.И. и его представитель Цуканов Д.А. не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, не просил о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик Батчаев Э.Н. не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом указанных обстоятельств, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении настоящего дела в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Из системного толкования названных норм права следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановление Пленума ВАС РФ от дата № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе и арендатора, от внесения предусмотренной Договором арендной платы, а также    от уплаты неустойки за просрочку ее перечисления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения и находящегося в нем имущества (далее – Договор), по условиям которого Цуканов А.И. (Арендодатель) представил во временное владение и пользование Батчаеву Э.Н. (Арендатору) часть принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения общей площадью    230 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, 5, литер «щ».

Согласно п. 4.1 Договора срок аренды нежилого помещения с дата по дата

Пунктом 4.3 Договора стороны предусмотрели, что в случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением и находящимся в нем имуществом при отсутствии возращений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 5.1 Договора арендная плата за предоставленные Арендатору по настоящему договору нежилые помещения составляет 47 000 рублей в месяц.

Пунктом 5.2 Договора стороны предусмотрели, что указанный в п. 5.1 Договора размер арендной платы может измениться дополнительным соглашением сторон.

Арендная плата вносится Арендатором авансовым платежом за каждый месяц до 3-го числа текущего месяца (п. 5.4 Договора).

Согласно п. 5.10 Договора за просрочку выплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности от дата № в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> договором аренды нежилого помещения и находящегося в нем имущества от дата

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал, что с начала 2019 года стороны договорились о том, что Арендодатель будет арендовать дополнительные площади, в результате чего сумма размер арендной платы с 2019 года увеличился до 171 650 рублей в месяц. За все время временного владения и пользования имуществом Арендодателя Арендатор не оплатил ни одного ежемесячного платежа по арендной плате, в связи с чем на стороне Арендатора образовалась просрочка за период с дата по дата в размере 6 873 000 руб. Таким образом, истец исходит из того, что после окончания срока действия Договора, поскольку Арендатор продолжил пользоваться нежилым помещением и находящимся в нем имуществом, Договор считался возобновленным на неопределенный срок.

С учетом приведенных выше обстоятельств, обстоятельствами, имеющими юридическое значение и подлежащими доказыванию по данному делу, являются следующие обстоятельства: заключался ли между сторонами договор аренды нежилого помещения, продолжал ли действовать договор после дата и если «да», то до какого срока; имелось ли надлежащим образом оформленное соглашение сторон об увеличении размера арендной платы начиная с 2019 года, исполнялись ли надлежащим образом сторонами условия Договора в том числе в части ежемесячной оплаты Арендатором арендных платежей.

Поскольку представителем истца на обозрение был представлен оригинал договора аренды нежилого помещения с дата, содержащий подписи от имени как Цуканова А.И. так и Батчаева Э.Н., подлинность данного договора сомнений не вызывает, суд признает, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с дата, соответственно у сторон возникли обязательства по его исполнению.

В части периода действия Договора, суд исходит из следующего.

Согласно п. 4.1 Договора срок аренды нежилого помещения с дата по дата Пунктом 4.3 Договора стороны предусмотрели, что в случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением и находящимся в нем имуществом при отсутствии возращений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пояснениям представителя истца, данным в предварительном судебном заседании, в связи с неуплатой ответчиком арендной платы, истец обратился в правоохранительные органы с заявлением о привлечении Батчаева Э.Н. к уголовной ответственности.

В рамках доследственной проверки (КУСП 16573 от дата) от Батчаева Э.Н. были получены объяснения, в которых он по существу признавал наличие перед Цукановым И.А. задолженности по арендной плате, вместе с тем указал, что в августе 2021 г. Цуканов И.А. поменял замки на арендованных им помещениях.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку факт пользования нежилым помещением до августа 2021 г. ответчик по существу не оспаривал, при этом доказательств, опровергающих объяснения истца, данные в ходе доследственной проверки, о том, что с августа 2021 <адрес> чинились препятствия в пользовании предоставленным в аренду помещением, а также, что такие препятствия не чинятся в настоящее время, истом не представлено, суд приходит к выводу о том, что обязательства Батчаева Э.Н. по внесению арендной платы за указанное помещение начиная с дата и до дата следует считать прекращенными.

В части наличия надлежащим образом оформленного соглашения сторон об увеличении размера арендной платы начиная с 2019 года, суд исходит из того, что в силу пункта 5.2 Договора размер арендной платы может измениться дополнительным соглашением сторон.

Такое дополнительное соглашение в силу положений ст. 161 ГК РФ предполагает его заключение в письменной форме.

Вместе с тем, какого-либо дополнительного соглашения между сторонами, которым бы изменялись условия заключенного между сторонами договора аренды в части размера арендной платы, истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что расчет задолженности по арендной плате должен производиться исходя из ее размера, установленного договором аренды от дата, то есть исходя из обязательства Арендатора уплачивать арендную плату в размере 47 000 рублей в месяц.

Поскольку доказательств уплаты ответчиком арендной платы в размере 47 000 рублей за период, в который для Арендатора действовали соответствующие обязательства, ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, суд признает установленным, что за период с дата по дата на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 870 600 руб., состоящая из задолженности за апрель 2018 г. в размере 37 600 руб.(47 000 руб./30 дней*24 дня), задолженность с мая 2018 г. по дата в размере 1 833 000 (47 000 р.* 38 месяцев), подлежащая взысканию в пользу истца.

Вместе с тем с учетом приведенных выше обстоятельств суд признает не подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за больший период и в большем размере, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении указанных требований отказать.

В исковом заявлении истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с дата по дата в размере 42 995 490 руб.

Так, согласно п. 5.10 Договора за просрочку выплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из изложенного следует, что в случае, если обязательство нарушено физическим лицом, применение неустойки возможно по инициативе суда.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что требования о взыскании задолженности по арендной плате судом удовлетворены лишь в части заявленного истцом периода просрочки и размера задолженности, принимая во внимание явную несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств, руководствуясь требованиями разумности и справедливости, суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки таким образом, чтобы размер неустойки за каждый просроченный ежемесячный платеж независимо от периода просрочки не превышал суммы подлежащего уплате ежемесячного платежа, и взыскать с ответчика неустойку в размере 2 375 850 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 ст. 88 ГПК РФ определено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением гражданского дела, в том числе, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, пункт 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Как следует из материалов дела, истцом представлен договор на оказание юридических услуг от дата, заключенным между заказчиком ИП Цукановым А.И. и исполнителем Цукановым Д.А. Из пункта 5.1 указанного договора усматривается, что стоимость услуг Цуканова Д.А. составляет 20 000 рублей. Согласно п. 5.3.2 вышеназванного договора оплата услуг осуществляется заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя. Обязательство заказчика по оплате считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет исполнителя.

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о том, что указанная сумма была оплачена в соответствии с вышеперечисленными условиями договора об оказании юридических услуг от дата, платежных документов, подтверждающих оплату услуг представителя, суду не представлено.

Таким образом, суд находит требование истца Цуканова А.И. о взыскании с ответчика Батчаева Э.Н. судебных расходов на оплату услуг представителя не подлежащим удовлетворению.

С учетом того, что истцу определением от дата предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, а также учитывая положений статьи 103 ГПК РФ с Батчаева Э.Н. в доход местного бюджета <адрес> следует взыскать государственную пошлину в размере 29 432 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Цуканова А. И. (паспорт № №) к Батчаеву Э. Н. (паспорт №) о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с Батчаева Э. Н. (паспорт №) в пользу Цуканова А. И. (паспорт № №) задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения и находящегося в нем имущества от дата за период с дата по дата в размере 1 870 600 руб.

Взыскать с Батчаева Э. Н. (паспорт №) в пользу Цуканова А. И. (паспорт № №) пени за просрочку арендных платежей за период с дата по дата в размере 2 375 850 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а именно в части взыскания задолженности по арендным платежам за больший период и в большем размере, взыскании пени в размере, превышающем 2 375 850 руб., взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. – отказать.

Взыскать с Батчаева Э. Н. (паспорт 0722 879092) в доход бюджета <адрес> государственную пошлину в размере 29 432 руб.

Судья                                                       Сергеев А.В.