35RS0010-01-2020-009384-94
88-2290/2022
ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Санкт-Петербург 7 февраля 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Петровой Ю.Ю.,
судей Какурина А.Н. и Панфёровой С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-40/2021 по иску Администрации города Вологды к ООО «Лотос», Уханову Алексею Валерьевичу, Воробьеву Павлу Игоревичу, Захматову Михаилу Алексеевичу, Юрченко Андрею Викторовичу, Ширяеву Александру Владимировичу, Колесову Александру Сергеевичу, Кивитару Алексею Сергеевичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,
по кассационной жалобе Юрченко Андрея Викторовича, Ширяева Александра Владимировича, Колесова Александра Сергеевича, Захматова Михаила Алексеевича, Воробьева Павла Игоревича, Кивитар Алексея Сергеевича, Уханова Алексея Валерьевича на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 25 августа 2021 г.,
заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Какурина А.Н., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,
у с т а н о в и л а :
Администрация г. Вологды обратилась в суд с иском к ООО «Лотос», Воробьеву П.И., Ширяеву А.В., Уханову А.В., Захматову М.А., Юрченко А.В., Колесову А.С., Кивитару А.С. с требованиями о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, указывая на заключение договоров с нарушением закона, а также на заключение договоров аренды земельных участков с ООО «Лотос без проведения торгов.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 г., оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 25 августа 2021 г., исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Юрченко Андрея Викторовича, Ширяева Александра Владимировича, Колесова Александра Сергеевича, Захматова Михаила Алексеевича, Воробьева Павла Игоревича, Кивитар Алексея Сергеевича, Уханова Алексея Валерьевича ставиться вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных.
В судебное заседание суда кассационной инстанции явилась прокурор Кичаева О.А.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети «Интернет», в связи с чем на основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав прокурора Кичаеву О.А., указавшую на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит её не подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации города Вологды (далее - Администрация г. Вологды) № № от ДД.ММ.ГГГГ предписано провести торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: <адрес>, площадью 13 317 кв. м, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начальная цена на право заключения договора аренды определена в размере 4 184 000 рублей, срок договора аренды - 5 (пять) лет.
Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе № № от ДД.ММ.ГГГГ открытый аукцион признан несостоявшимся, единственным участником аукциона выступило общество с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее - ООО «Лотос»), которое было вправе заключить с организатором аукциона договор аренды земельного участка после полной оплаты права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО «Лотос» (арендатор) заключен договор аренды № № земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровым номером № с местоположением: <адрес> площадью 13 317 кв. м с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», категория земель - земли населенных пунктов. Срок договора аренды установлен на 5 лет.
Согласно пункту 4.2 названного договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующие сроки:
подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 2 года с даты подписания договора;
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность - 7 лет с даты подписания;
осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования - 7 лет.
Постановлением Администрации г. Вологды № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден представленный ООО «Лотос» проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>.
В соответствии с проектом межевания в результате разделения участка с кадастровым номером № на кадастровый учет были поставлены вновь сформированные земельные участки:
с кадастровым номером № площадью 827 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1224 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1262 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1175 кв. м; с кадастровым номером № площадью 943 кв. м; с кадастровым номером № площадью 851 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1209 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1287 кв. м; с кадастровым номером № площадью 705 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1230 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1393 кв. м; с кадастровым номером № площадью 1 210 кв. м.
В связи с образованием названных земельных участков ООО «Лотос» ДД.ММ.ГГГГ представило в адрес Департамента имущественных отношений Администрации г. Вологды заявление о заключении новых договоров аренды в отношении каждого из образованных земельных участков.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № №, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО «Лотос», расторгнут с указанной даты.
В тот же день между Администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО «Лотос» (арендатор) заключены новые договоры № №, № №. № №, № №. № №, № №, № №, № №, № №, № № о предоставлении в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, соответственно.
По условиям данных договоров арендодатель сдает в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства с местоположением: <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», категорией земель - земли населенных пунктов. Договоры заключены сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с окончанием сроков действия договоров аренды ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лотос» направило в адрес Администрации г. Вологды заявление о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, № для завершения строительства.
Кроме того, ООО «Лотос» представлена справка общества с ограниченной ответственностью «ИнжКомПроект» (далее - ООО «ИнжКомПроект») от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что в ходе визуального осмотра территории на спорных земельных участках расположено 10 фундаментов, степень готовности каждого из которых составляет 100%. Из письма общества с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация» (далее ООО «Гортехинвентаризация») от ДД.ММ.ГГГГ также установлено, что степень готовности конструктивных элементов нулевого цикла объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных по <адрес>, составляет 100 %.
По результатам рассмотрения представленных документов ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Вологды и ООО «Лотос» заключены договоры о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства №№, №№, №№. № №. № №. № №, № № сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лотос» с согласия Администрации г. Вологды передал все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Кивитару А.С., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Колесову А.С., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Юрченко А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Ширяеву А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. Уханову А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Воробьеву П.И., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, вытекающие из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, Захматову М.А.
Из представления прокуратуры города Вологды от 03 июня 2020 года об устранении нарушений федерального законодательства, причин и условий, им способствующих, адресованного мэру города Вологды, следует, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства при распоряжении вышеуказанными земельными участками выявлены грубые нарушения требований закона. Установлено, что на момент предоставления ООО «Лотос» земельных участков на них отсутствовали какие-либо объекты незавершенного строительства. Кроме того, данным обществом вопреки положениям статьи 51.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не было представлено в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, договоры аренды заключены без законных на то оснований.
Согласно представленным ООО «Лотос» в орган местного самоуправления справкам ООО «ИнжКомПроект» от ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Гортехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ на спорных земельных участках расположено 10 фундаментов степенью готовности 100%, степень готовности конструктивных элементов нулевого цикла объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных по <адрес>, составляет 100 %.
Между тем, проведенной проверкой установлено, что на момент заключения договоров аренды земельных участков ДД.ММ.ГГГГ на них отсутствовали здания и сооружения, в том числе незавершенные строительством объекты недвижимого имущества.
Для определения степени завершения ООО «Лотос» работ по сооружению фундаментов на земельных участках судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования».
Согласно заключению эксперта Кабанова Е.А. по строительно-технической экспертизе от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным дать однозначный ответ на вопрос, являются ли результаты выполненных строительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выполнением 100% объема конструктивных элементов нулевого цикла индивидуальных жилых домов, поскольку в деле нет исполнительной документации на устройство свайного основания, отсутствует исполнительная схема и данные инженерно-геологических изысканий, позволяющих определить несущую способность свайного основания и решить, какая конструкция дома могла быть возведена на данном основании; на момент осмотра ДД.ММ.ГГГГ на земельных участках не выявлены конструктивные элементы нулевого цикла индивидуальных жилых домов.
Из содержания указанного заключения также следует, что на земельных участках выявлены следы, предположительно от выкрученных свай «лунки», расстояние между которыми составляет 6 м, ни на одном из участков не найдено хотя бы 4 «лунки», определяющие габариты здания. Из произведенной ДД.ММ.ГГГГ фотофиксации видно только оголовки и стволы свай, определить принадлежность свай конкретно к каким-то участкам, определить шаг свай, длину и диаметр не представляется возможным. Для бревенчатого сруба для завершения нулевого цикла достаточно выполнения работ по устройству свайного поля с оголовками, к которым потом крепится конструкция надземной части здания. В деревянном домостроении нижний венец дома будет выполнять функции ростверка и являться опорным элементом для балок цокольного перекрытия.
Согласно ответу эксперта Кабанова Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ после изучения проекта зданий, которые ООО «Лотос» планировало возвести на земельных участках расстояние между выявленными «лунками» частично соответствует представленному в проектном решении, следовательно, можно предположить, что, действительно, свайное поле возводилось согласно проектному решению под запроектированную конструкцию стены из бруса; проектным решением предусмотрено устройство свайного фундамента из винтовых свай ВСЛ 500-108-3. Согласно п. 2.5 ТТК. Устройство фундамента на винтовых сваях под строительство индивидуального дома для деревянных домов в большинстве случаев используются металлическая свая модели СВСН-108/2500, покрытая антикоррозийным составом, диаметр ствола сваи равен 108 мм. диаметр винтовой лопасти 300 мм. В ходе осмотра обнаружены лунки диаметром 300 мм. что может свидетельствовать о действительном использовании сваи винтовой с диаметром ствола сваи 108 мм и диаметром 300 мм. Следы фундамента, представленного в проекте, имеются на рассматриваемых земельных участках. Согласно проектному решению в спецификацию на элементы фундамента входят сваи ВСЛ 5020-108-3 и опорные пластины размерами 200x200 мм толщиной 10 мм.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 130, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6, 39.16. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в пунктах 38, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными имеющими в деле доказательствами, исходил из того, у ООО «Лотос» отсутствовало право на заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов, поскольку установленные ранее на земельных участках сваи объектами незавершенного строительства не являются, самостоятельной недвижимой вещью признаны быть не могут, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, указав, что предоставленное арендатору право заключить договор аренды без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Лотос» уже реализовало при заключении договоров № №, № №, № №, № №, № №, № №, № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, заключение договоров № №, № №, № №, № №, № №, № №, № № от ДД.ММ.ГГГГ без проведения торгов было бы возможным на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при условии наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Договоры № №, № №, № №, № №, № №, № №, № № от ДД.ММ.ГГГГ заключены в отсутствие такого основания, срок действия договоров - до ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение публичных интересов необоснованно предоставляет арендатору право завершить строительство за пределами срока, изначально установленного по результатам торгов договором аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства в рамках комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства (до ДД.ММ.ГГГГ).
Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.
В соответствии с пунктом статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 10 пункта 2 указанной нормы права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства. право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц. участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был явно нарушен выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»),
Принимая во внимание положения приведенных правовых норм, право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, предоставленного до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» возникает только в том случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, обладающий признаками недвижимой вещи.
Аналогичные положения, дотекающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства с собственником расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства содержатся в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам кассационной жалобы судами двух инстанций установлено, что на земельных участках не имеется объектов незавершённого строительства.
Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами экспертов были предметом проверки и оценки судов двух инстанций, мотивированно отклонены, вновь приведённые в кассационной жалобе они не являются основаниями к отмене вынесенных по делу судебных постановлений.
Доводы заявителей по существу повторяют их позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и объёма доказательств по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.
Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления.
Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.
Несогласие заявителей с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.
С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.
Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,
о п р е д е л и л а :
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 25 августа 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Юрченко Андрея Викторовича, Ширяева Александра Владимировича, Колесова Александра Сергеевича, Захматова Михаила Алексеевича, Воробьева Павла Игоревича, Кивитар Алексея Сергеевича, Уханова Алексея Валерьевича – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи