Решение по делу № 2-1609/2021 от 10.06.2021

Дело № 2-1609/2021                            

УИД 33RS0011-01-2021-002824-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Ковров      13 октября 2021 года

Ковровский городской суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Чиковой Н.В., при секретаре Кирьяновой К.Ю.,

с участием представителя истца Борисова Д.В. Ласкеева А.В.,

представителей ответчика Молчанова И.Д. Лузина А.В. и адвоката Торгашовой – Цыгановой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борисова Д. В. к Молчанову И. Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Борисов Д.В. обратился в суд с исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства <дата>) к Молчанову И.Д. о понуждении заключить в нотариальной форме за цену 4 000 000 рублей договор купли-продажи недвижимого имущества: <данные изъяты> в праве собственности на земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Дом. Участок находится примерно в 450 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и <данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое строение (цех по производству макарон), находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, а также передать указанные доли в праве собственности по передаточному акту (л.д. 74 том 1).

В обоснование заявленных исковых требований, указав, что <дата> им было получено извещение о намерении Молчанова И.Д. продать свою долю в праве общей собственности на указанное недвижимое имущество с указанием цены и других условий сделки. Соответствующее заявление удостоверено <дата> нотариусом Ковровского нотариального округа <адрес> И.И. Крючковой, зарегистрировано в реестре <№>. Заявлением согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предложено реализовать преимущественное право покупки вышеуказанного недвижимого имущества, и в связи с этим не позднее 30 дней со дня вручения настоящего заявления явиться в любую нотариальную контору <адрес> для заключения договора купли-продажи, предварительно уведомив Молчанова И.Д. по телефону. В установленный срок для целей реализации преимущественного права и приобретения недвижимого имущества Борисов Д.В. оформил согласие на приобретение продаваемой доли на предложенных условиях, что подтверждается заявлением от <дата>, удостоверенным нотариусом Ковровского нотариального округа Половинкиной Н.В., зарегистрированного в реестре за <№>. Указанное заявление вручено нотариусу Ковровского нотариального округа <адрес> Крючковой И.И., удостоверившей извещение (заявление) в письменной форме о намерении Молчанова И.Д. продать свою долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, а также направлено заказным письмом по почтовому адресу собственника доли Молчанову И.Д. В соответствии с положениями ст. 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации <дата> оформлено согласие супруги Дробиной С.С. на покупку за цену и на условиях по усмотрению Борисова Д.В. продаваемых Молчановым И.Д. долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Звонком по телефону Борисов Д.В. уведомил Молчанова И.Д. о согласии приобрести продаваемые доли недвижимости на предложенных в заявлении от <дата> условиях. Заявлением от <дата> истец пригласил Молчанова И.Д. в нотариальную контору нотариуса Половинкиной Н.В. по адресу <адрес> <дата> для заключения и удостоверения договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на продаваемое недвижимое имущество. В период с 15 часов до 16 часов <дата> по указанному адресу ни продавец, ни его представитель не явились. Следовательно, продавец уклонился от заключения договора купли-продажи на предложенных им самим условиях. Заявление Молчанова И.Д. от <дата> содержит все существенные условия о предмете договора, о цене спорных долей в строении и земельном участке. Направленное одним участником гражданского оборота другому предложение о заключении договора может считаться офертой – начальной стадией заключения гражданско-правового договора. С момента получения оферты адресатом Борисовым Д.В. оферент Молчанов И.Д. оказался связанным офертой. На основании ст.ст.246, 250, 421, 436, 438 Гражданского кодекса просит исковые требования удовлетворить.

В судебное заседание истец Борисов Д.В. не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом (л.д. 193 том 1), направил в суд своего представителя Ласкеева А.В., согласно отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <№> судебная корреспонденция возвращена отправителю за истечением срока хранения (л.д. 198 том 1), ранее обращался с ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Ласкеева А.В. (л.д.36 том 1).

В судебном заседание представитель истца Ласкеев А.В. заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Пояснил, что из буквального толкования положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст.ст. 438 и 443 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при использовании своего преимущественного права, путем согласия на приобретение доли в праве собственности, участник долевой собственности должен приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения о продаже по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, иначе продавец вправе продать свою долю любому лицу. Со своей стороны Борисов Д.В. совершил все необходимые действия для заключения договора купли-продажи на предложенных продавцом условиях (оформил согласие на приобретение продаваемых долей недвижимого имущества, уведомил об этом Молчанова И.Д., в назначенное время, о котором был уведомлен продавец, явился в нотариальную контору). Однако ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи недвижимости, на предложенных им условиях, что расценивается как злоупотребление правом. В подтверждение платежеспособности Борисов Д.В. перечислил 4 000 000 рублей на счет Управления Судебного департамента по <адрес>.

Ответчик Молчанов И.Д. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом ( л.д. 193 том 1), согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 196 том 1), направил в суд представителей Лузина А.В. и адвоката Торгашову – Цыганову О.В.

В судебном заседании представители ответчика Молчанова И.Д. Лузин А.В. и адвокат Торгашова – Цыганова О.В. исковые требования не признали, в удовлетворении исковых требований просили отказать. Пояснили, что извещение о намерении продать долю в праве собственности на недвижимое имущество (нежилое здание и земельный участок) в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не является офертой, в связи с чем, у ответчика Молчанова И.Д. не имеется обязанности заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащих ему долей в праве собственности на предложенных условиях. Действующим законодательством такая обязанность не предусмотрена. Само по себе согласие собственника, получившего извещение в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации означает лишь исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, намеренным продать свою долю и не свидетельствует об обязанности направившего извещение, о продаже доли лица заключить договор купли-продажи доли с момента выражения согласия на ее приобретение иным участником долевой собственности. Уведомление собственника о намерении продать свою долю в праве собственности на недвижимое имущество не может быть рассмотрено как предварительный договор купли-продажи, поскольку предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. Закон не допускает заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения, указанных в ней условий. Имея намерение продать доли земельного участка и нежилого здания, Молчановым И.Д. было направлено Борисову Д.В. уведомление о намерении продать недвижимое имущество по цене 4 000 000 рублей. Впоследствии, в связи с изменением финансово- экономической обстановки, инфляционными процессами, Молчанов И.Д. <дата> направил Борисову Д.В. заявление от <дата> о намерении продать принадлежащую ему долю земельного участка и нежилого здания по цене 7 250 000 рублей, которое прибыло в место вручения <дата>, но было получено Борисовым И.Д. только <дата>. Ответа на данное предложение со стороны Борисова И.Д. не последовало. В настоящее время ответчик не имеет намерения продавать недвижимое имущество.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика, надлежащим образом уведомленных о рассмотрении дела.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в ходе судебного разбирательства Борисов Д.В. и Молчанов И.Д. являются собственниками земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Дом. Участок находится примерно в 450 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый <№> и нежилого строения (цех по производству макарон), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый <№> по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>, Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от <дата> и <дата> (л.л. 10-13, 55-59, 95-101 том 1).

Борисов Д.В. получил заявление, удостоверенное нотариусом Ковровского нотариального округа <адрес> Крючковой И.В. зарегистрированное в реестре за <№> от Молчанова И.Д., в интересах которого действовал Генералов Н.В., о намерении продать <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Дом. Участок находится примерно в 450 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> нежилое строение (цех по производству макарон), находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый <№> за 4 000 000 рублей с рассрочкой платежа в течение месяца. Борисову Д.В. было предложено не позднее 30 дней со дня вручения настоящего заявления явиться в любую нотариальную контору <адрес> для заключения договора купли-продажи, предварительно уведомив Молчанова И.Д. по телефону (л.д. 14 том 1).

Борисов Д.В. оформил согласие на приобретение продаваемой доли на предложенных условиях, что подтверждается заявлением от <дата>, удостоверенным нотариусом Ковровского нотариального округа Половинкиной Н.В., зарегистрированным в реестре за <№> (л.д. 48 том 1).

В связи с намерением реализовать преимущественное право покупки долей в праве общей собственности, заявлением от <дата>, удостоверенным нотариусом Ковровского нотариального округа <адрес> Половинкиной Н.В., зарегистрированным в реестре за <№>, Борисов Д.В. пригласил Молчанова И.Д. в нотариальную контору нотариуса Половинкиной Н.В. по адресу: <адрес> <дата> в 15 часов для заключения и удостоверения договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на продаваемое недвижимое имущество. Такое же заявление было направлено Генералову Н.В., являющемуся представителем Молчанова Д.В. (л.д. 50-51, 52-53 том 1).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> заявление Борисова Д.В. прибыло в место вручения <дата> и было получено Молчановым И.Д. <дата> (л.д. 206 том 1).

Представителем ответчика Генераловым заявление Борисова Д.В. было получено <дата>, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> (л.д. 203 том 1).

В предложенное время Борисов Д.В. прибыл в нотариальную контору, что подтверждается свидетельством об удостоверении факта от <дата>, удостоверенным нотариусом Ковровского нотариального округа <адрес> Половинкиной Н.В., зарегистрированным в реестре за <№>, из которого следует, что Борисов Д.В. находился с 15 часов до 16 часов в помещении нотариальной конторы по адресу: <адрес> (л.д. 54 том 1).

Ответчик Молчанов И.Д. в указанное время и место не прибыл, договор купли-продажи заключен не был, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства ответчиком.

Также установлено, что <дата> Молчанов И.Д. направил Борисову Д.В. заявление от <дата> о намерении продать принадлежащую ему долю земельного участка и нежилого здания по цене 7 250 000 рублей, удостоверенное нотариусом <адрес> Прокоповой И.Д., зарегистрированным в реестре за <№> (л.д. 199 том 1), которое прибыло в место вручения <дата> и было получено Борисовым И.Д. <дата> (л.д. 200-201 том 1).

<дата> истец внес на депозитный счет Управления Судебного департамента во <адрес> денежные средства в сумме 4 000 000 рублей в целях обеспечения иска, что подтверждается платежным поручением <№> от <дата> на указанную сумму (л.д. 202 том 1).

Истец, обращаясь в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи доли недвижимого имущества на условиях, изложенных ответчиком в первоначальном нотариально оформленном заявлении, указал, что данное заявление о продаже принадлежащей Молчанову И.Д. доли в праве собственности на недвижимое имущество является офертой, содержащей все существенные условия договора купли-продажи, которую Борисов Д.В. в свою очередь акцептовал своим заявлением о согласии приобрести долю в праве собственности.

Суд полагает данные доводы не состоятельными, поскольку извещение одним из собственников недвижимого имущества (земельного участка и здания) другого собственника о намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности офертой в силу закона не является, соответственно согласие на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество не является акцептом.

Указанным способом договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество в силу закона заключен быть не может ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.п.2,3 ст. 434 ГК РФ.

В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (пункт 2).

В соответствии с п.1, пп.1 п.2, п.3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Положениями ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, закон не допускает заключение договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения, указанных в ней условий. В связи с этим при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующего акцепта другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой (п.2 ст. 432 ГК РФ) также невозможно. Договор купли-продажи доли в праве собственности должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в силу п.п.1, п. 2 ст. 163, подп. 1.1 п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5).

Материалами дела подтверждено, что предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.554, 555 ГК РФ, между сторонами не заключался. Уведомление собственника Молчанова И.Д. другого собственника Борисова Д.В. о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру в порядке ст. 250 ГК РФ, и согласие второго сособственника на приобретение доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество не может быть рассмотрено как заключенный между сособственниками предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и здание.

В отсутствие предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества, собственник доли не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника о намерении продать свою долю и о получении согласия последнего на ее приобретение, его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту и акцептовавшим ее.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком правом суд полагает несостоятельными, так как действия ответчика по изменению намерения продать принадлежащую ему долю в праве собственности на недвижимое имущество, о злоупотреблении правом не свидетельствует.

Борисов Д.В., как собственник 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и здание, при продаже Молчановым И.Д. своей доли в силу закона имеет преимущественное право покупки, при этом действующим законодательством не закреплена обязанность продавца после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не вправе изменить данные условия и стоимость (п. 2 ст. 437 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежат только нарушенные права и охраняемые законом интересы.

Недоказанность истцом Борисовым Д.В. факта нарушения ответчиком Молчановым И.Д. его прав исключает возможность удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Борисова Д. В. к Молчанову И. Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

После вступления настоящего решения суда в законную силу перечислить внесенные <дата> истцом Борисовым Д. В. денежные средства в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей со счета Управления Судебного департамента во <адрес> истцу Борисову Д. В. на счет <№> по следующим реквизитам: <данные изъяты>

После вступления в законную силу настоящего решения направить его копию для исполнения в Управление Судебного департамента во <адрес> в части перечисления денежных средств внесенных <дата> в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей истцу Борисову Д. В..

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд Владимирской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                 Н.В. Чикова

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2021 года.