Решение по делу № 66а-924/2020 от 31.08.2020

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 66а-924/2020

            Санкт-Петербург                                                           21 октября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Головкиной Л.А.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-79/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Доломит» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 28 января 2020 года №162, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об установленной кадастровой стоимости по апелляционной жалобе административного истца ООО «Доломит» на решение Челябинского областного суда от 18 июня 2020 года, которым отказано в удовлетворении иска.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

ООО «Доломит» (далее также – Общество) владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>.

27 декабря 2019 года собственник данного земельного участка администрация г.Трехгорного обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее также – Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, в размере 7 317 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года, представив в обоснование отчет об оценке №026-05-01991 от 23 декабря 2019 года.

На момент обращения в Комиссию кадастровая стоимость земельного участка составляла 78 584 рубля 12 копеек, определена по состоянию на 1 января 2014 года.

Решением Комиссии от 28 января 2020 года №162 кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 7 317 000 рублей.

Указывая, что оценщиком при составлении отчета об оценке земельного участка от 23 декабря 2019 года, положенного в основу решения Комиссии, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ООО «Доломит» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии от 28 января 2020 года №162, нарушающего права, свободы и законные интересы ООО «Доломит», об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об установленной решением Комиссии от 28 января 2020 года №162 кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 317 000 рублей.

Решением Челябинского областного суда от 18 июня 2020 года в удовлетворении административных исковых требований ООО «Доломит» отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Доломит» в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования.

Общество полагает, что оценщиком при составлении отчета допущены нарушения пункта 19 ФСО №7, пункта 10 ФСО №1, подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, пункта 13 ФСО №3, выразившиеся в необоснованном избрании объекта недвижимости в качестве объекта-аналога №1 для объекта оценки, ссылается на невозможность реализации (продажи) земельного участка, указанного в рыночном предложении, отдельно, поскольку он находится в составе комплекса экономически и юридически взаимосвязанных земельных участков, относящихся к одному горному отводу, и должен оцениваться в качестве единого объекта продажи; в отчете отсутствует информация о соотношении земельных участков с горным отводом; из текста объявления о продаже объекта-аналога №1 невозможно усмотреть, какой вид пользования предусмотрен имеющейся лицензией на право пользования недрами (лицензией на поисковые работы, на добычу месторождения), и, как следствие, невозможно определить правовую судьбу лицензии, степень ее влияния на распоряжение, владение и пользование приобретаемым земельным участком и на стоимость объекта; из объявления о продаже земельного участка общей площадью 445 Га, принятого за объект-аналог №1, также следует, что в собственности у автора объявления находится только 54 Га, в отношении последующих («приращиваемых») участков, также предлагаемых к продаже, вещным правом автор предложения не обладает.

Управлением Росреестра по Челябинской области и администрацией города Трехгорного принесены возражения на апелляционную жалобу.

Административный истец ООО «Доломит», административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Министерство имущества по Челябинской области, администрация города Трехгорного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем дело рассмотрено без их участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривает.

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

При рассмотрении данной категории дел суд устанавливает, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ).

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (абзац четыре статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области утверждён приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области создана приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 26 октября 2012 года №П/476.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оспариваемое решение Комиссии принято в соответствии с представленными ей полномочиями, с соблюдением процедуры принятия; нарушений при изготовлении отчета об оценке положений федеральных стандартов оценки, в том числе пункта 10 ФСО №1, пункта 19 и подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, пункта 13 ФСО №3, не допущено.

Глава VI ФСО №7 (пункты 12-21 ФСО №7), посвященная анализу наиболее эффективного использования недвижимости, содержит критерии такого анализа применительно к объекту оценки.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункты 12, 15 ФСО №7).

Наиболее эффективное использование объекта оценки представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.

Объект оценки – земельный участок с кадастровым № имеет категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – для разработки строительного камня открытым способом на Восточном месторождении доломитов, фактически использовался на дату оценки по своему прямому назначению. Учитывая, что рассматриваемый земельный участок является незастроенным, наиболее эффективный вариант использования объекта определяет его разрешенное использование, что нашло свое отражение в отчете об оценке.

Определение оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости произведено с соблюдением принципа анализа наиболее эффективного использования. Ссылка административного истца на нарушение пункта 19 ФСО №7, устанавливающего, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости, является несостоятельной ввиду неосновательной попытки административного истца применить критерии анализа наиболее эффективного использования, распространяемые на объект оценки, к избранному оценщиком объекту-аналогу.

Оценщиком при оценке спорного земельного участка избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1, подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно положениям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений от 6 марта 2002 года №568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка оценщиком отобраны три объекта недвижимости по количественным и качественным характеристикам, присущим подобного рода объектам недвижимости: оформленные должным образом права собственности на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении объекта недвижимости, условия продажи, динамика сделок на рынке, местоположение (сложившееся окружение, удобство подъездных путей), физические характеристики (площадь участка, форма и рельеф, наличие инженерных коммуникаций, улучшение на участке и т.д.).

Первоначальная выборка объектов-аналогов содержала все земельные участки той же категории и земельные участки, расположенные над месторождениями, предлагаемые к продаже с 2010 по 2016 годы, которая в последующем была очищена от несопоставимых аналогов; к отобранным аналогам применены корректировки на состояние рынка (дату предложения) исходя из уровня инфляции, на уторгование, на наличие инженерных коммуникаций (к объекту-аналогу №2), на площадь (к объектам-аналогам №2, №3) с обоснованием их применения и неприменения корректировок на объем оформленных прав и местоположение.

Отобранные оценщиком объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Оснований полагать, что отобранные аналоги являются несопоставимыми с объектом оценки, оценщиком допущено нарушение требований, закрепленных в пункте 10 ФСО №1, подпункте «б» пункта 22 ФСО №7, и законодательства об оценочной деятельности при отборе объектов аналогов в рамках метода сравнения продаж, не усматривается.

Довод административного истца о несопоставимости объекта-аналога №1 с объектом оценки по мотиву указания в объявлении о наличии лицензии на недропользование подлежит отклонению.

В отчете об оценке №026-05-01991 в таблице 6.3 приведены диапазоны цен земельных участков с оформленными лицензиями и без них – от минимальных значений к максимальным. Из анализа приведенных сведений усматривается, что большую часть стоимости месторождения составляет лицензия на недропользование, а не стоимость земельного участка, стоимость земли без лицензии в среднем в три-четыре раза дешевле земельных участков, реализуемых с лицензией. Оценщиком использовались только те объекты, что реализуются без лицензии (л.д. 205, 211 тома 1).

Объявление о продаже объекта-аналога №1 содержит два предложения: о продаже 54 Га, находящихся в собственности автора объявления, за цену 39 млн. рублей и об отчуждении в собственность либо в аренду «последующих приращенных участков за 300 000 руб./Га» (л.д. 56, 219 тома 1).

Принимая во внимание, что стоимость 1 Га земли в предложении о продаже 54 Га составляет 722 222 рублей (39 млн.рублей/54 Га), в предложении о приобретении в собственность или в аренду приращенных земельных участков – 300 000 рублей, исходя из анализа рынка, приведенных оценщиком обоснований в достаточном объеме (вопреки доводу о нарушении оценщиком пункта 13 ФСО №7), очевидно, такая разница в цене одного гектара земли обусловлена наличием лицензии на пользование недрами. Оценщиком за основу принята наименьшая из содержащихся в объявлении цен земельных участков из расчета 300 000 руб./Га, то есть без учета указанной в объявлении лицензии, что также прямо следует из отчета об оценке.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что автор объявления о продаже объекта-аналога №1 не обладает вещным правом в отношении земельных участков, предлагаемых к реализации за цену 300 000 руб./Га, не может быть принят во внимание. В рамках оценочной деятельности одним из критериев сопоставимости объектов оценки и аналогов является «вид оформленных прав». Объекту оценки сопоставимы (без необходимости применения повышающих корректировок) объекты-аналоги с видом права «собственность». Автор объявления указал на стоимость земельного участка 300 000 руб./Га за передачу его, в том числе, в собственность. Из объявления прямо следует, что 54 Га земельного участка находится в собственности продавца. В объявлении не указано, владеет ли продавец на праве аренды иными землями, предлагаемыми к продаже или к передаче в аренду за 300 000 руб./Га. Независимо от этого такие земли находятся в собственности (государственной или муниципальной). Соответственно, участок, образованный из таких земель, является сопоставимым, не требующим применения корректировок к цене объектом-аналогом.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене оспариваемого судебного акта.

Вместе с тем судебная коллегия с учетом требований части 9 статьи 226, статьи 249 КАС РФ считает подлежащими исключению из мотивировочной части решения выводы суда относительно периода, в течение которого может применяться установленная решением Комиссии кадастровая стоимость, что не влияет на правильность принятого судом решения.

При этом судебная коллегия учитывает, что истец обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии, в удовлетворении административного иска ООО «Доломит» отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Челябинского областного суда от 18 июня 2020 года оставить без изменения, исключив из мотивировочной части решения указание на возможность применения установленной решением комиссии №162 от 28 января 2020 года кадастровой стоимости в размере 7 317 000 рублей с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 октября 2020 года.