Решение по делу № 3а-111/2020 от 22.11.2019

УИД 59OS0000-01-2019-001185-89

Дело № 3а-111/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2020 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Понькина А.Н. – Костоусова В.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Васяниной Е.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Понькина Антона Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Понькин А.Н. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 313,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 339 417 рублей по состоянию на 07 июня 2019 года.

В обоснование заявленного требования указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость помещения, определенная по состоянию на 07 июня 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

    В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований, в окончательной форме просит установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 07 июня 2019 года равной рыночной в размере 5 207 300 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости объекта представил новый отчет об оценке № 190812-5/1н от 31 января 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Авангард» ФИО3

    Административный истец Понькин А.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Костоусов В.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленный требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, с учетом его уточнения.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание своего представителя не направило, представителем направлено заявление о рассмотрении дела без участия представителя, в котором указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в уточненном административном иске требования.

Административный ответчик ГБУ «ЦТИ Пермского края» в судебное заседание своего представителя не направило, представителем направлено заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Учреждения.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 26 декабря 2019 года, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО4 в судебном заседании пояснила, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, следовательно, оно не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

    Заинтересованное лицо администрация города Перми в судебное заседание своего представителя не направила, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, от представителя поступило заявление о рассмотрении дела без их участия. В направленном суду отзыве на административный иск указано на несогласие с требованием, изложенным в административном иске, со ссылкой на недоказанность со стороны административного истца обстоятельств, позволяющих снизить кадастровую стоимость спорного помещения.

Заинтересованное лицо филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Понькин А.Н. является собственником объекта недвижимого имущества – помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 313,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также договор купли-продажи от 18 сентября 2019 года, зарегистрированный 01 октября 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Нежилое помещение с кадастровым номером ** является частью здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.

Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01 января 2018 года налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации принято постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за № 2424) включено здание с кадастровым номером **, в котором, как указывалось выше, находится спорное нежилое помещение, кадастровую стоимость которого просит пересмотреть административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11 января 2018 года № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное помещение, принадлежащее административному истцу на праве собственности, расположено в пределах здания, включенного в вышеназванный Перечень, и с 01 января 2018 года является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещения, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и представленным в материалы дела документам, в том числе отзыва административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, кадастровая стоимость помещения с 07 июня 2019 года (с момента постановки на государственный кадастровый учет) составила 18 911 398,23 рублей и определена по состоянию на 07 июня 2019 года актом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 24 июня 2019 года № 184. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 июля 2019 года.

С учетом изложенного, суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», поскольку предметом рассмотрения является требование заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований, Понькин А.Н. представил отчет об оценке от 31 января 2020 года № 190812-5/1н, выполненный оценщиком ООО «Авангард» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 07 июня 2019 года составила 5 207 300 рублей.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы количественные и качественные характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

С учетом видов разрешенного использования, перечисленных в отчете об оценке, оценщик отнес объект к сегменту рынка – рынок торговой недвижимости (является вспомогательным помещением для торговых помещений).

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), на территории г. Перми за 1 квартал 2019 года, проанализировал средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на объекты торгового назначения, расположенные в 1 зоне престижности коммерческой недвижимости г. Перми, который составил от 21 142 руб./кв.м. до 352 982 руб./кв.м. Согласно выборке объектов, найденных оценщиком, стоимость 1 кв.м. нежилых помещений торгового назначения находится в диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 81 356 руб./кв.м. (без учета корректировок на торг и отличий в характеристиках, с учетом стоимости участка).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие и внешние факторы, влияющие на цену предложения объектов торговой недвижимости г. Перми, в данном случае к таковым отнесены: местоположение, локальное местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, этаж.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту недвижимости земельного участка. При этом оценщиком применительно к объекту оценки проведен анализ данных о ценах предложений земельных участков под коммерческое строительство.

При определении стоимости объекта оценки, как и земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход, при этом в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с учетом стоимости земельного участка) в отношении объекта оценки, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на помещение. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела уточненного отчета судом по ходатайству административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту акционерного общества «Недвижимость Прикамья - Оценка» ФИО5 (определение Пермского краевого суда от 04 февраля 2020 года).

Как следует из заключения эксперта № 20/05, подвергнутый экспертизе отчет об оценке от 31 января 2020 года № 190812-5/1н, выполненный оценщиком ООО «Авангард» ФИО3, признан экспертом соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. Неточностей и методологических ошибок в отчете об оценке, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом не выявлено.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

     При назначении судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

С учетом вышеизложенного, суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО5, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона о кадастровой оценке, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет необходимое образование в области оценки недвижимого имущества, является действующим членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 25 сентября 2007 года за регистрационным номером **; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в СПАО «Ресо-Гарантия» (период страхования до 14 октября 2020 года; осуществляет свою деятельность на основании трудового договора с АО «Недвижимость Прикамья - Оценка». Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного суд полагает, что Заключение эксперта № 20/05 является надлежащим доказательством, подтверждающим соответствие отчета об оценке от 31 января 2020 года № 190812-5/1н требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, поэтому подтверждает рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

      С учетом вышеизложенного, а также непосредственного анализа отчета об оценке судом, суд считает, что содержание отчета свидетельствует о том, что выводы о рыночной стоимости не являются произвольными; при оценке объекта оценщик в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; отчет базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости и иных документов; приведенные расчеты отражают рыночную стоимость объекта оценки.

     При разрешении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

     В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

     Вместе с тем доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, административными ответчиками не предоставило, ходатайство о назначении повторной экспертизы Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности к моменту рассмотрения спора по существу не поддерживается, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненными исковыми требованиями.

Возражение заинтересованного лица администрации г. Перми об обоснованном характере утвержденной кадастровой стоимости объекта недвижимости судом отклоняется с учетом вышеизложенных обстоятельств и сделанных на их основе выводов.

С учетом вышеизложенного требование административного истца об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости и определенной по состоянию на 07 июня 2019 года является законным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22 ноября 2019 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Понькина Антона Николаевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 313,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 207 300 рублей по состоянию на 07 июня 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 22 ноября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                           подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июня 2020 года.