Решение по делу № 33-2776/2023 от 23.03.2023

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-2776/2023

Номер дела 2-783/2022 (судья Панина Т.И.)

36RS0038-01-2022-000922-44

Строка № 2.148

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06июня2023года городВоронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Трунова И.А.,

судей Кузьминой И.А., Низова И.В.,

при ведении протокола секретарем Вялых Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Низова И.В. гражданское дело № 2-783/2022 по иску Раздымалина Юрия Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн» о прекращении действия договора аренды и исключении из ЕГРН записи регистрации, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Раздымалина Юрия Ивановича на решение Хохольского районного суда Воронежской области от 29 декабря 2022 года,

установила:

Раздымалин Ю.И. обратился с иском к ООО «Сатурн» о прекращении действия договора аренды и исключении из ЕГРН записи о регистрации, судебных расходов.

Решением Хохольского районного суда Воронежской области от 29 декабря 2022года исковые требования Раздымалина Ю.И. к ООО «Сатурн» о прекращении действия договора аренды и исключении из ЕГРН записи о регистрации, судебных расходов отставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Раздымалин Ю.И. обратился с апелляционной жалобой, где просит отменить решение Хохольского районного суда Воронежской области от 29декабря 2022 года и принять по делу новый судебный акт, согласно которого: удовлетворить исковые требования в полном объеме. Считает, что судом были неверно определены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ и в соответствии с требованиями ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела и отсутствие данных об уважительности причины неявки.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы частной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п.1, 2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ от 24 июля 2022года № 101-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу п.1 ст.12 ФЗ от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст.9 ФЗ от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

На основании п.1, подп.7 п.3 ст.14 ФЗ от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

На основании ч.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.п.1, 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 16 мая 2016 года заключен договор аренды между собственниками земельных долей ФИО13, ФИО39, ФИО15, ФИО34, ФИО16, ФИО40, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО41 ФИО22, ФИО8, ФИО23, ФИО42 ФИО25, интересы которых при заключении настоящего договора аренды представляла ФИО9, а также собственниками земельных долей ФИО10, Раздымалиным Ю.И. (истца), ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО27, ФИО35, ФИО32, ФИО26, ФИО11, интересы которых представлял по доверенности ФИО12, и ООО «Сатурн» (ответчиком), согласно которому арендодатели передали арендатору в аренду земельный участок площадью 962500 кв.м с кадастровым номером №, местонахождение: <адрес>.

Согласно договору п.2.1 предусмотрено срок действия договора аренды с 16мая 2016 по 16 мая 2019 года.

Пунктом 2.3 договора аренды от 16 мая 2016 года предусмотрено, что договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателей.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено арендная плата за каждую земельную долю (размер одной земельной доли, являющейся долей в праве общей долевой собственности равен 3/76) выплачивается ежегодно в виде и размере, предусмотренном настоящим договором, а именно зерном, размер платежа в год – 1000 кг, в срок до 01 октября, вспашка огорода – не более 0,40га в октябре, компенсация земельного налога за земельную долю до 01 января. Кроме того, согласно п.3.3. договора, арендная плата может производиться в денежном эквиваленте по ценам на момент расчета между сторонами.

Пунктом 4.1 предусмотрено, что арендатор (ответчик) имеет право пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии письменного возражения со стороны Арендодателя (истца), поданного за три месяца до окончания срока настоящего договора. Договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

Арендатор (ответчик), согласно п.4.1 указанного договора, имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия арендодателя.

Арендатор (ответчик) согласно п.4.2. договора аренды обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора; ежегодно в полном объеме и в сроки, установленные настоящим договором, уплачивать причитающуюся арендную плату.

Согласно п.6.1 настоящего договора, изменение условий настоящего договора и его прекращение до истечения срока действия допускается по письменному соглашению сторон. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (Т.1 л.д.11-13).

Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, являющиеся участниками со стороны арендодателя по договору аренды от 16 мая 2016 года, зарегистрировано свое право общей долевой собственности, на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается списком собственников арендодателей и их заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет (Т.1 л.д. 67-251, Т.2 л.д. 1-249, Т.3. л.д. 1-250, Т.4. л.д. 1-16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, договор аренды зарегистрирован в регистрационном органе в установленном законом порядке за ООО «Сатурн», срок действия ограничения прав и обременение объекта недвижимости в пользу ООО «Сатурн» установлено с 31мая 2016 года по 16 мая 2019 года (Т.1 л.д.25-30).

Впоследствии собственники спорного земельного участка с кадастровым номером № – ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО43, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО8, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, продали свои доли в размере 25/38 доли в праве общей долевой собственности за вышеуказанный земельный участок ООО «Сатурн» (Т.1 л.д.59-65).

Решением Хохольского районного суда Воронежской области от 27 декабря 2021года, вступившим в законную силу 19 мая 2022 года исковые требования ООО «Сатурн» удовлетворены частично. Признано недействительным соглашение об определении долей от 09 ноября 2020 года, заключенного между собственниками земельных долей в количестве 8 человек, выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 329276 кв.м, из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> №, площадью 962 500 кв.м. Признан недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 329276 кв.м, по адресу: <адрес> № от 10 апреля 2021 года, заключенный между собственниками земельных долей ФИО28, Раздымалиным Ю.И., ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО31, ФИО32, ФИО44 в лице представителя ФИО12 и ФИО33 Погашена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 329276кв.м, по адресу: <адрес> № от 10 апреля 2021 года, зарегистрированного 17мая 2021 года, номер государственной регистрации №. В остальной части исковых требований ООО «Сатурн» отказано.

Раздымалиным Ю.И. в адрес ответчика ООО «Сатурн» 22 марта 2022 года направлено уведомление от 08 февраля 2022 года о прекращении договора аренды от 16 мая 2016 года (Т.1 л.д.23, 24). В уведомлении истец указывает, что срок действия договора аренды от 16 мая 2016 года истек, у истца не имеется намерения продлевать с ответчиком арендные отношения, просит прекратить действие договора аренды в отношении него.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом, в силу требований п.1 ст.12, п.1, подп.7 п.3 ст.14 ФЗ от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ, в суд не предоставлено доказательств о том, что по предложению истца, как участника долевой собственности, созывалось общее собрание участников долевой собственности на земельные доли спорного арендного участка, переданного в аренду для решения вопроса об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи спорного земельного участка, в связи с отсутствием намерений продлевать действие договора аренды, заключенного 16 мая 2016 года, поскольку данное решение о расторжении договора аренды должно приниматься решением общего собрания собственников земельных долей на земельный участок.

В связи с чем суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований истца к ответчику об его обязании возвращения по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № истцу.

Доводы представителя истца о том, что договор аренды от 16 мая 2016 года заключен с нарушением закона, передачи ответчиком спорного земельного участка в субаренду иным лицам, суд первой инстанции посчитал, что не могут повлиять на решение суда, поскольку в данном случае истцом нарушен порядок расторжения договора аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендодателей, установленный законом, а именно необходимость решения общего собрания сособственников земельного участка на расторжение данного договора аренды.

Судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может в виду следующего.

Установив обстоятельства, имеющие значение по делу, проанализировав нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, помимо вышеприведенных положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, иных норм, регулирующих арендные отношения, в нем не содержится, применению при разрешении спора подлежат положения Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1 ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ).

Ссылаясь на ч.2 ст.22 ЗК РФ, ст.153, ст.ст.606, 610, п.1, 2 ст.621 ГК РФ, учитывая специфику арендных отношений, которые могут быть длительными, со множественностью лиц на стороне арендодателя либо арендатора, а также иметь особенности исходя из объекта аренды, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что гражданским законодательством установлены специальные правила для продления такого вида договоров, согласно которым договор аренды может быть продлен на тех же условиях, без заключения нового договора либо дополнительного соглашения к нему, то есть в случае молчаливого согласия арендодателя и именно поэтому, этой же нормой предусмотрен особый механизм одностороннего отказа от участия в дальнейших арендных отношениях - путем заявления возражений. При совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при числе собственников более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст.ст.13, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что заявление возражений относительно продления договора аренды в порядке п.2 ст.621 ГК РФ, не является сделкой, поскольку не порождает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности в смысле, придаваемом этим понятиям ст.153 ГК РФ, поскольку заявление возражений является лишь выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении. Исходя из действующего законодательства, обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется, но допускается законом при наличии на то волеизъявления сособственников земельного участка и может быть разрешен одним из следующих способов:

- путем проведения общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление. При этом в случае, если большинство собственников проголосует за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же собственников проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступят иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды либо залога в отношении выделенного участка. В случае, если большинство участников проголосуют против продления договора аренды, он будет считаться прекращенным по истечении срока;

- путем непредъявления возражений, вследствие чего договор, в силу прямого указания закона (п.2 ст.621 ГК РФ), будет считаться возобновленным на новый срок на тех же условиях. Соответствующая правовая позиция отражена в п.3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года);

- в случае непроведения общего собрания до истечения срока действия договора аренды, путем заявления отдельными участниками долевой собственности возражений против его продления. Из системного толкования положений п.2 ст.621 ГК РФ и п.5 ст.14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ апелляционный суд пришел к выводу, что для таких участников долевой собственности по окончании срока действия договора наступают последствия в виде прекращения арендных отношений и возникновения права на выделение земельного участка без согласования с бывшим арендатором.

Учитывая выражение Раздымалиным Ю.И. возражений относительно продления срока договора аренды до его истечения, судебная коллегия апелляционной инстанции полагает, что начиная с 25 марта 2022 года (даты получения уведомления) договор аренды от 16 мая 2016 года прекратил свое действие для Раздымалина Ю.И., а потому с указанной даты он вправе выделить принадлежащую ему долю из земельного участка без согласия ООО «Сатурн».

Предметом же настоящего спора являются иные правоотношения, а именно, возложение обязанности на ответчика – ООО «Сатурн», по акту приема передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, собственниками долей которого являются ООО «Сатурн», а также ФИО28, Раздымалин Ю.И., ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО31, ФИО32, ФИО45 и ФИО33

Процедура выделения земельного участка, установленная Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ответчиками не нарушена, в установленном законом порядке такой выдел истцом не произведен, доказательств этому не представлено.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Раздымалина Ю.И., поскольку правовых оснований для этого у суда первой инстанции отсутствовали.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение решение Хохольского районного суда Воронежской области от 29декабря 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Раздымалина Юрия Ивановича – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 06 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи коллегии