Решение по делу № 33а-10366/2016 от 21.07.2016

Судья: Родина Т.А.                 адм.дело №33а-10366/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 августа 2016 года         Самарская область, г.Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Сказочкина В.Н.,

судей: Вачковой И.Г., Лазаревой М.А.,

при секретаре Устяк Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» на решение Самарского областного суда от 26 мая 2016 года по административному иску ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, с участием Гайсина Д.А. (представителя ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт»), Храновского С.Г. (представителя Администрации г.о.Самара),

УСТАНОВИЛА:

ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 3 103 000 руб., взыскании государственной пошлины в размере 2 000 руб. В обоснование заявленных требований указано, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Решением Самарского областного суда от 26 мая 2016 года требования удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 6 597 228 руб. В остальной части административного иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» просит решение отменить, принять по делу новое решение об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 4 504 197,57 руб. согласно экспертному заключению, выполненному ООО «Институт оценки и управления». По мнению автора жалобы, данное заключение, является достоверным и должно быть положено в основу решения. Считает, что принятое судом заключение эксперта ООО «Независимый кадастровый центр» составлено с многочисленными нарушениями требований федеральных стандартов оценки и не может являться основанием для установления рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» доводы жалобы поддержал.

Представитель Администрации г.о.Самара просил решение суда оставить без изменения, находя его законным и обоснованным.

Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 943 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый контейнерной автозаправочной станцией, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 19.11.2007.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 9 980 080,19 руб. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2013.

Согласно отчету об оценке №3767 от 28.09.2015, выполненному оценщиками ООО «Русспромоценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 определена в размере 3 103 000 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение №Э15-1019-05-01 от 30.10.2015, выполненное Некоммерческим партнерством по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка», членами которого являются оценщики, которым подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а также подтверждена рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиками в отчете.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 14.12.2015 №15/32с-6 заявление ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Не согласившись с таких решением, считая свои права нарушенными, ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» обратилось в суд с настоящими требованиями.

В целях правильного разрешения дела судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Независимый кадастровый центр».

По результатам экспертизы получено заключение эксперта №33 от 25.02.2016, в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 составляет 6 597 228 руб.

С данным заключением представитель административного истца не согласился, просил назначить повторную судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда от 22.03.2016 ходатайство удовлетворено, по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Институт оценки и управления».

Согласно заключению, выполненному экспертом ООО «Институт оценки и управления», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 составляет 4 504 197,57 руб.

В силу ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии со ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 6 597 228 руб., определенной экспертом ООО «Независимый кадастровый центр».

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Положенное в основу решения суда заключение эксперта ООО «Независимый кадастровый центр» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, сведения об исполнителе и заказчике работ, описание проведенных работ, описание объекта оценки, использованные при проведении оценки данные с указанием источников их получения. В заключении проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, приведена информация по ценообразующим факторам для объектов недвижимости, содержится описание и обоснование выбранного оценщиком метода сравнения продаж и примененных корректировок, приведены мотивы отказа от использования других методов, изложены расчеты и выводы. В качестве объектов-аналогов оценщиком использовано 17 земельных участков, сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности.

Доводы административного истца о том, что заключение ООО «Независимый кадастровый центр» составлено с нарушениями требований действующего законодатеьства, предъявляемых к отчету об оценке объекта недвижимости, судебная коллегия находит несостоятельными.

Замечания, влияющие на рыночную стоимость участка, сводятся к тому, что оценщиком подобраны объекты-аналоги, расположенные в различных, в том числе самых дорогих, районах города, что существенно искажает итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка. Вместе с тем, количество подобранных аналогов / в рассматриваемом случае их 17/ способствовало качественному построению модели, отображающей зависимость цены земельных участков от ценообразующих факторов. Отсутствие строений у подобранных экспертом аналогов подтверждается источниками информации, представленными на страницах 56-57 экспертного заключения. Экспертом ООО «НКЦ» использована база «АДОН», которая включает в себя несколько источников информации. Экспертом применена корректировка на «местоположение внутри поселения», отражающая зависимость цены участка от расположения участка относительно делового центра города. Описание данного фактора приведено в разделе анализа рынка на стр.19-20 отчета, шкала кодировки полученных диапазонов значений указана в таблице 6.2, обоснование применения с математическими расчетами приведены на стр.45-47 отчета. Эксперт в своем заключении не использовал фактор «интенсивность потребительского потока» в связи с тем, что при анализе рынка им не было выявлено влияния указанного фактора на стоимость земельного участка. При определении разницы средних значений в анализе рынка экспертом ООО «НКЦ» использован расширенный диапазон рыночных предложений, тогда как коэффициент для расчета определяется самим экспертом для конкретной группы отобранных для расчета аналогов.

Замечания к оформлению экспертного заключения ООО «Независимый кадастровый центр», по мнению судебной коллегии, не влияют на достоверность установленной в нем рыночной стоимости объекта оценки и не свидетельствуют о несоответствии заключения требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности.

Доводы административного истца о том, что экспертом не приведены источники используемой им при анализе рынка информации, отклоняются, поскольку на странице 25 заключения эксперта ООО «НКЦ» приведены указанные источники, к которым относятся аналитические исследования ООО «ТАО», сведения из Интернета, а также собственные исследования эксперта.

В заключении, выполненном ООО «НКЦ», экспертом обоснованно определен сегмент рынка- под размещение административно-торговых объектов и подбор объектов-аналогов коммерческого торгово-офисного назначения не противоречит сегменту рынка. Фактор оживленности трассы и нахождения участков на 1 линии не учитывался в связи с отсутствием информации в объявлениях о продажах и невозможности ее уточнения в связи с ретроспективной датой оценки. Указывая на данные обстоятельства как на недостатки, административный истец не учитывает, что недостатками они не являются, поскольку объем исследований определяется самим оценщиком исходя из принципа достаточности, а кроме того, указанные обстоятельства не учитывались и в экспертном заключении ООО «Институт оценки и управления». Отсутствие в выборке аналогов земельных участков под АЗС не свидетельствует о нарушении правила побора аналогов, поскольку экспертом подобраны объекты-аналоги коммерческого назначения; отсутствуют аналогичные объекты и в экспертном заключении ООО «Институт оценки и управления».

В отношении заключения, подготовленного ООО «Институт оценки и управления», судебная коллегия отмечает, что к указанному экспертному заключению приложена расписка эксперта, однако, в нарушение статьи 14 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» из представленной расписки не видно, кем и когда эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что является существенным нарушением процедуры проведения судебной экспертизы. При проведении экспертизы экспертом не учтена корректировка на транспортную доступность, которая является существенной с точки зрения стоимости земельных участков под автозаправочными станциями, имеются противоречия в части транспортной доступность объекта оценки: на странице 10 экспертного заключения указано, что транспортная доступность удовлетворительная, тогда как на странице 13 отмечено, что транспортная доступность является хорошей, экспертом не применена корректировка на наличие или отсутствие коммуникаций, тогда как на исследуемом участке коммуникации имеются, а в качестве объектов-аналогов приняты участки, не имеющие коммуникаций. Данные упущения, по мнению судебной коллегии, влияют на достоверность результатов оценки объекта недвижимости, в связи с чем выводы о величине рыночной стоимости, изложенные в данном заключении, не могут быть положены в основу решения.

В связи с изложенным судебная коллегия считает, что судом обоснованно применена рыночная стоимость земельного участка, установленная заключением ООО «Независимый кадастровый центр».

Доводы жалобы не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права по делу не допущено. Таким образом, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.309 КАС РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Самарского областного суда 26 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи