Решение по делу № 3-52/2015 от 29.12.2014

Дело № 3-52/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 10 марта 2015 г.

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ПВИ об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ПВИ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объект торговли (магазин), расположенный по ....

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке составляет на сегодняшний день ( / / ).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на ( / / ) равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / ) руб.

В судебном заседании представители заявителя ЧОВ, ЧДС требования поддержали. Заявитель, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области – БАС указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Свердловской области – СКА, указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация Сысертского городского округа просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В отзыве указала, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с требованиями закона, оснований для ее пересмотра не имеется. В удовлетворении заявления просила отказать.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что ПВИ является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м и расположенного на данном участке здания магазина площадью ( / / ) кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

С учетом положений статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации размер кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения № 2343-О от 23.10.2014, № 280-О-О от 01.03.2011) не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» следует, что кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 28.11.2013 № 2689 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципальных образований Свердловской области: Сысертский городской округ, городской округ Верхняя Пышма» и установлена на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 10.08.2013.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) ЗЗБ, из которого следует, что рыночная стоимость участка в рамках сравнительного подхода по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб.

Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением НПСО «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа» от ( / / ), членом которого является оценщик ЗЗБ Согласно экспертному заключению НПСО «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа» от ( / / ) указанная оценщиком стоимость соответствует условиям рынка.

Также заявителем представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) БАА, согласно которому рыночная стоимость участка, определенная в рамках доходного подхода, составляет ( / / ) руб.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в силу части 3 статьи 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не связан доводами и основаниями заявленных требований, то, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость участка должна быть определена в размере ( / / ) руб.

Согласно пунктам 27, 28, 30 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 № 611, в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Из раздела 4 отчета «Постановка задачи и объем работ по оценке», выполненного оценщиком БАА, следует, что для оценки рыночной стоимости участка были рассмотрены три подхода, принятых Федеральными стандартами оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» и № 7 «Оценка недвижимости». В рамках применения каждого из подходов выбран наиболее адекватный метод оценки.

Оценка стоимости участка определена методом остатка в рамках доходного подхода и учитывает тот факт, что участок предназначен исключительно для обслуживания расположенного на нем магазина.

При этом из отчета следует, что оценщиком учтены также результаты расчета рыночной стоимости участка в рамках сравнительного подхода, приведенные в отчете, выполненном оценщиком ЗЗБ

В рамках раздела «Сравнение полученных результатов с рыночным значением» оценщик БАА руководствовалась теми же сведениями о диапазоне цен за 1 кв.м, что и оценщик ЗЗБ

Различие в полученной разными подходами стоимости участка находится в пределах допустимого диапазона (в пределах 10%)

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что при формировании вывода о стоимости участка оценщиком БАА учтены результаты обоих подходов, соответственно, указанная ею в отчете рыночная стоимость участка в размере ( / / ) руб. должна быть определена в качестве итоговой.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью участка затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере ( / / ) руб. по состоянию на 10.08.2013.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области о том, что оно не является заинтересованным лицом по делу, судом отклоняются.

Исходя из положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (часть 1 ст. 3), Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (пункты 1, 5.1.3), Приказа Минэкономразвития России от 05.10.2009 № 395 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке земель осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов по субъектам Российской Федерации.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», находясь в ведении Росреестра осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности, приказ Россреестра от 26.12.2011 № П/531).

Поскольку характеристики данного участка после массовой оценки не менялись и указанный орган не осуществлял действий по определению его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что данный орган не является заинтересованным лицом по данному делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м, расположенного по ..., равной рыночной в размере ( / / )

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 16 марта 2015 г.

Судья А. А. Олькова