Решение по делу № 2-1610/2024 от 20.02.2024

Дело № 2-1610/2024

39RS0010-01-2024-000734-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2024 года    г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи     Дашковского А.И.

при секретаре     Грязновой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Парлакян Нелли Яковлевны к Шулеру Вадиму Владимировичу, третье лицо Парлакян Михаил Владимирович о взыскании денежных средств, неустойки, встречному исковому заявлению Шулера Вадима Владимировича к Парлакян Нелли Яковлевне, Парлакян Михаилу Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску Парлакян Н.Я. обратилась в суд с названным иском, в обоснование которого указала, что 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.

На основании указанного договора Шулер В.В. приобрел в собственность ряд объектов недвижимости, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7100 кв.м, земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 327 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2400 кв.м, земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 200 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4138 кв.м, земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, стоимостью 30 000 000 руб.;

- здание склада с кадастровым номером №, площадью 620,6 кв.м., стоимостью 49 473 000 руб.

Общая стоимость названных выше объектов составила 80 000 000 руб., при этом согласно условиям названного выше договора покупатель должен был вносить оплату указанного имущества согласно следующего графика: 10 000 000 руб. при подписании договора купли-продажи, 20 000 000 руб. – в срок до 15 июля 2021 года, 25 000 000 руб. – в срок до 01 октября 2021 года, 25 000 000 в срок до 01 марта 2022 года.

Вместе с тем Шулер В.В., не смотря на факт передачи ему приведенных выше объектов недвижимости, взятые на себя обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества до настоящего времени не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность, которая ранее являлась предметом судебной оценки.

Поскольку обязательства Шулером В.В. в период спора также не были исполнены, истец по первоначальному иску, с учетом произведенных уточнений требований, просила суд взыскать в свою пользу с Шулера В.В. остаток задолженности по договору в размере 22 000 000 руб., неустойку, неустойку по договору за период с 06 сентября 2023 года по 24 июля 2024 года от указанной выше суммы долга в размере 2 131 800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 01 апреля 2023 года по 24 июля 2024 года в размере 3 740 603,75 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В свою очередь Шулер В.В. обратился в суд с названным выше встречным исковым заявлением, в обоснование которого также сослался на факт заключения приведенного выше договора.

При этом истец по встречному иску указал, что названый договор прошел государственную регистрацию, в связи с чем объекты недвижимости, перечисленные выше объекты зарегистрированы за ним в ЕГРН.

Вместе с тем Парлакян Н.Я. не передала в собственность Шулера В.В. приведенные выше объекты недвижимости надлежащим образом, в связи с чем истец фактически лишен возможности использовать их.

Так указанные обстоятельства, связанные с учинением препятствий со стороны Парлакяна М.В. Шулеру В.В. при использовании приобретенных объектов нашли свое подтверждение при рассмотрении гражданского дела № 2-1218/2022, при этом не смотря на указанное решение суда Шулер В.В. на момент разрешения спора фактически лишен возможности использовать приобретенное имущество, и несет в связи с этим убытки.

Учитывая изложенное Шулер В.В., с учетом произведенного уточнения, просил расторгнуть приведенный выше договор купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в связи с существенными нарушениями со стороны Парлакян Н.Я. и Парлакяна М.В., прекратить право собственности Шулера В.В. на объекты недвижимости согласно договору от 15 января 2021 года, вернуть указанные объекты недвижимости в собственность Парлакян Н.Я., обязать Парлакян Н.Я. и Парлакяна М.В. вернуть Шулеру В.В. денежные средства в размере 60 205 000 руб., частично выплаченные по договору от 15 января 2021 года, взыскать с указанных ответчиков проценты за пользование денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 15 января 2021 года по 04 июля 2023 года по 15 августа 2024 года в размере 22 015 289,07 руб.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Парлакян Н.Я., будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения спора, в суд не явилась, обеспечила явку своих представителей Ведьгун Г.С. и Парлакяна М.В., также являющегося третьим лицом по первоначальному иску и ответчиком по встречному иску, которые заявленные требования первоначального иска поддержали по изложенным в нем основаниям, настаивали на их удовлетворении. Против удовлетворения встречных требований Шулера В.В. представители возражали, полагая их основанными на неверном толковании норм материального права и процессуального закона, а также противоречащими выводам ранее вступивших в законную силу судебных актов.

Кроме того стороной Парлакян Н.А. представлены суду акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 января 2021 года, датированный 07 февраля 2023 года, подписанный со своей стороны Шулером В.В. и направленный им в адрес Парлакян Н.А. с указанием на противоречивый характер действий Шулера В.В.

Также ранее представителем Ведьгун Г.С. заявлено ходатайство о применении последствий пропуска судом срока исковой давности по встречному иску Шулера В.В.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Шулер В.В., а также его представитель Спехова Т.Ю. против удовлетворения требований первоначального иска возражали, полагали их необоснованными и незаконными. Поддержали требования встречного иска, указав в их обоснование на явно недобросовестный характер действий представителя Парлакян Н.Я. – Парлакяна М.В., а также содержание принятого по факту указанных действий судебных актов в рамках гражданского дела № 2-1218/2023.

Также неоднократно обращали внимание суда на то, что акт приема-передачи объектов недвижимости сторонами договора не подписывался, самим договором подтвержден только факт передачи первоначальной суммы денежных средств в размере 10 000 000 руб. Полагали, что имеет место существенное нарушение исполнений обязательств со стороны Парлакян Н.Я., поскольку объекты недвижимости фактически не преданы, и на момент заключения договора не были свободны от прав третьих лиц, в том числе члена семьи продавца – Парлакяна М.В.

Указали на существенный размер убытков Шулера В.В., приобретавшего объекты недвижимости для коммерческих целей, а также его желание осуществить действия по взысканию таких убытков с Парлакяна М.В.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При разрешении настоящего спора суд полагает необходимым руководствоваться содержанием принятых по гражданскому делу № 2-1334/2023 судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела.

Так в производстве Гурьевского районного суда Калининградской области находилось названное выше гражданское дело по исковому заявлению Парлакян Нелли Яковлевны к Шулеру Вадиму Владимировичу о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании задолженности, неустойки, по встречному исковому заявлению Шулера Вадима Владимировича к Парлакян Нелле Яковлевне о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в части, применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, убытков.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 года в удовлетворении исковых требований Парлакян Н.Я. отказано.

В свою очередь исковые требования Шулера В.В. удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный 15 января 2021г., между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В. в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером № вышеуказанное имущество возвращено в распоряжение Парлакян Н.Я. Прекращено право собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №.

На Парлакян Н.Я. возложена обязанность возвратить Шулеру В.В. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей.

С Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464,20 руб.

В удовлетворении остальной части требований Шулеру В.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 февраля 2024 года решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 5 сентября 2023 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Парлакян Н.Я. о взыскании с Шулера В.В. в ее пользу пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года и в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. и Шулером В.В., в части земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №, возвращении вышеуказанного имущества в распоряжение Парлакян Н.Я., прекращения права собственности Шулера В.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером № и здания склада с кадастровым номером №, и в части возложения на Парлакян Н.Я. обязанности возвратить Шулеру В.В. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года, в размере 59 678 000 рублей, взыскания с Парлакян Н.Я. в пользу Шулера В.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 358 464, 20 рубля.

Вынесено в отмененной части новое решение, которым исковые требования Парлакян Н.Я. о взыскании пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 года удовлетворены в части.

Взысканы с Шулера В.В. в пользу Парлакян Н.Я. пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 15 января 2021 г. за период с 1 апреля 2023 г. по 5 сентября 2023 г. в сумме 1 042 800 рублей.

В удовлетворении исковых требований Шулера В.В. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 15 января 2021 года в части передачи Шулеру В.В. в собственность земельного участка с кадастровым номером №, здания склада с кадастровым номером №, признании права собственности Шулера В.В. на указанные объекты недвижимости отсутствующим; возложении на Парлакян Н.Я. обязанности вернуть денежные средства за объекты недвижимости в размере 59 678 000 рублей; взыскании с Парлакян Н.Я. процентов за пользование чужими денежными средствами за период е 15 января 2021 года по 5 сентября 2023 года отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05 июня 2024 года названное выше апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 февраля 2024 года оставлено без изменения.

В рамках названных выше судебных актов суда апелляционной и кассационной инстанций установлены следующие обстоятельства.

15 января 2021 года между Парлакян Н.Я. в лице представителя Парлакяна М.В. (продавец) и Шулером В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7100 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2400 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования;

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 4138 кв.м, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования;

-здание склада с кадастровым номером № площадью 620,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в общей сумме 80 000 000 руб., из которых 327 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 200 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером №; 30 000 000 руб. - стоимость земельного участка с кадастровым номером № 49; 473 000 руб. - стоимость здания склада с кадастровым номером №

Согласно разделу 2 договора денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества оплачиваются покупателем наличными денежными средствами в рассрочку до 01 марта 2022 года в соответствии с установленным договором графиком платежей. В соответствии с приведенным в пункте 2.2 графиком платежей покупатель вносит оплату по договору в следующем порядке: 10 000 000 руб., что составляет 12,5% цены договора, - при подписании договора, 20 000 000 руб., что составляет 25 % цены договора, - в срок до 15 июля 2021 года, 25 000 000 руб., что составляет 31,25 % цены договора, в срок до 01 октября 2021 года, 25 000 000 руб., что составляет 31,25% цены договора, до 01 марта 2022 года, с одновременным снятием обременения Продавца.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи предусмотрено, что он одновременно является передаточным актом.

25 января 2021 года осуществлена государственная регистрация права собственности Шулера В.В. на вышеуказанные объекты недвижимости, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Парлакян Н.Я.

Из представленных в материалы названного выше дела расписок следует, что Шулером В.В. в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2021 года внесены денежные средства в следующих размерах: 31 марта 2021 года в размере 3 000 000 руб., 27 июня 2021 года - в сумме 17 000 000 руб., 25 сентября 2021 года - в сумме 6 000 000 руб., 29 октября 2021 года - в сумме 4 000 000 руб., 22 марта 2022 года - в сумме 5 000 000 руб., 20 сентября 2022 года - в сумме 13 000 000 руб.

Из расписки от 23 марта 2022 года следует, что Парлакян М.В. получил от Шулера В.В. денежные средства в размере 264 000 руб. в счет оплаты неустойки по договору от 15 января 2021 года за 22 дня просрочки, исходя из установленной договором суммы неустойки в размере 0,03 % за каждый день просрочки. Также данной распиской от 23 марта 2022 года сторонами определена сумма задолженности покупателя по договору от 15 января 2021 года в размере 35 000 000 рублей.

Из расписки от 20 сентября 2022 года, составленной Парлакян М.В., следует, что стороны договора пришли к соглашению о том, что сумма пени за просрочку оплаты имущества, образовавшаяся по состоянию на 20 сентября 2022 года, снижается до 2 205 000 руб., что составляет 0,015% от невыплаченной по договору цены (22 000 000 руб.), а окончательный расчет по договору купли-продажи должен быть произведен покупателем Шулером В.В. в срок до 1 апреля 2023 года. Факт достижения такого соглашения сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривался.

07 октября 2022 года Шулером В.В. произведено погашение образовавшейся неустойки в размере 2 205 000 руб., что подтверждается соответствующей распиской Парлакяна М.В. и не оспаривается Парлакян Н.Я.

При этом, как следует из содержания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 января 2021 года, стороны, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в определении в договоре любых, не противоречащих закону условий, предусмотрели в договоре условие о том, что данный договор одновременно является передаточным актом и этот акт вступает в силу с момента его подписания (пункт 7.1 договора).

Данное условие договора, также как и договор в целом, никем не оспорено, недействительным не признано. Договор, в котором предусмотрено такое условие, подписан Шулером В.В. лично без каких-либо оговорок, и представлен на государственную регистрацию. Доказательств того, что такие действия были совершены им под влиянием принуждения, Шулером В.В. судам при рассмотрении дела № 2-1334/2023, а также в рамках настоящего спора представлено не было и на такие обстоятельства он не ссылался.

Судами сделан вывод о том, что добровольно подписав договор на предусмотренных в нем условиях, Шулер В.В. подтвердил, что все объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 15 января 2021 года, продавцом Парлакян Н.Я. в день подписания договора ему были переданы и им приняты.

Переход права собственности к Шулеру В.В. в отношении всех объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора зарегистрирован в установленном законом порядке 25 января 2021 года.

При этом материалы дела № 2-1334/2023, а также материалы настоящего дела не содержат никаких сведений о том, что Шулер В.В. обращался с какими-либо претензиями по поводу неисполнения условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в какой- либо части непосредственно к продавцу Парлакян Н.Я.

После вступления в законную силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области по гражданскому делу 2-1218/2023, при вынесении которого суд первой инстанции исходил из того, что неправомерными действиями Парлакяна М.В. Шулеру В.В. созданы препятствия в пользовании принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе путем ограничения доступа на них, и в этой связи пришел к выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании земельными участками и складским помещением, возложил на ответчика Парлакяна М.В. обязанность передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки, а также освободить складское помещение и передать ключи от входных дверей, мотивированное тем, что истец, как собственник спорного имущества, имеет право свободного доступа к нему и беспрепятственного пользования этим имуществом, при этом у судов отсутствовали основания полагать, что данным судебным актом бесспорно установлен факт непередачи объектов недвижимости покупателю при заключении договора купли-продажи непосредственно продавцом указанного имущества, которым выступала Парлакян Н.Я., а не ответчик по делу № 2-1218/2023 – Парлакяна М.В.

По мнению судов при рассмотрении дела № 2-1334/2023 сам по себе тот факт, что внутри здания склада и на спорных земельных участках расположено имущество иных лиц, в том числе Парлакяна М.В., и у них имеются ключи от этого здания и от ворот ограждения, что, по утверждению Шулера В.В. создает ему препятствия в пользовании принадлежащим ему имуществом, по мнению суда второй инстанции, о непередаче самих этих объектов - здания и земельного участка бесспорно не свидетельствует.

Более того, вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области по делу № 2-1218/2023 в полном объеме восстановлены права Шулера В.В. на беспрепятственное пользование объектами недвижимого имущества, земельными участками и складским помещением, приобретенными им по рассматриваемому договору, которые истец считал нарушенными, и на что он ссылался как на основания своих требований о расторжении договора в рамках настоящего спора.

На лицо, допустившее такие нарушения прав истца и чинившее ему препятствия в пользовании приобретенным по договору купли-продажи от 15 января 2021 года недвижимым имуществом – Парлакяна М.В. возложена обязанность не чинить Шулеру В.В. препятствия в осуществлении его права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 7100 кв.м, земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 400 кв.м, земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 138 кв.м и здания склада с кадастровым номером № площадью 620,6 кв.м, передать ключи от входных ворот для свободного доступа на указанные земельные участки и освободить складское помещение с кадастровым номером № от принадлежащего ответчику имущества, передать ключи от входных дверей. Помимо этого, установлена судебная неустойка в размере 500 руб. в день за неисполнение решения суда с момента его вступления в законную силу путем ее взыскания с Парлакяна М.В. в пользу Шулера В.В.

В судебных актах указано, что Шулер В.В. самостоятельно, реализуя предоставленные ему законом процессуальные права, избрал такой способ защиты своих прав, и его требования судом были удовлетворены, препятствия в пользовании приобретенным по договору от 15 января 2021 года имуществом устранены.

Несмотря на то, что договор купли-продажи, являвшийся одновременно актом приема-передачи, был заключен 15 января 2021 года, претензии и требования со стороны Шулера В.В. по поводу чинения ему препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, непередачи ему имущества, стали предъявляться только в начале 2023 года, то есть незадолго до истечения предоставленного ему Парлакян Н.Я. срока отсрочки окончательного расчета по договору, который в указанные в договоре сроки (до 01 марта 2022 года) Шулером В.В. произведен не был. До указанного времени, истец никаких претензий по поводу непередачи ему объектов недвижимости, чинения ему препятствий в пользовании ими не предъявлял.

Таким образом, по мнению судов, совокупность установленных по делу № 2-1334/2023 обстоятельств не свидетельствует о доказанности факта непередачи Шулеру В.В. объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом договора купли-продажи от 21 января 2021 г., нарушение прав Шулера В.В., как собственника указанных объектов в пользовании ими, которое выражалось в ограничении доступа на эти объекты в полной мере восстановлено вступившим на день рассмотрения дела судом апелляционной и кассационной инстанции в законную силу судебным актом, которым эти препятствия в пользовании имуществом по требованию истца устранены в полном объеме.

При его заключении приведенного выше договора стороны однозначно подтвердили, что приобретают права и обязанности, вытекающие из данного договора, по своей воле и в своем интересе, будучи свободными в определении любых, не противоречащих законодательству условий этого договора, и будучи способными понимать значение своих действий и руководить ими, и что у них при заключении договора отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 3.2 договора).

Таким образом, реализуя принцип свободы договора, и в том числе, в части определения его цены, действуя своей волей и в своем интересе, стороны в договоре предусмотрели общую цену договора, а также стоимость каждого из объектов недвижимости, составляющих предмет договора.

Разрешая требования настоящего иска, судом во внимание также приняты следующие положения действующего закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно положениям п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно положениям п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Исходя из приведенных выше положений действующего закона, а также отраженного содержания названных судебных актов по делу № 2-1334/2023 суд критично относится к изложенным стороной Шулера В.В. позиции в обоснование заявленных требований.

Так в ходе рассмотрения указанного гражданского дела была дана полная и всестороння оценка доводам Шулера В.В. в части отсутствия надлежащей передачи ему приобретенных у Парлакян Н.Я. объектов недвижимости путем заключения передаточного акта.

Более того, приведенными выше нормами и положениями объективно подтверждается возможность осуществить передачу объектов недвижимости, но и иным документом, которым и выступил договора от 15 января 2021 года.

Факт надлежащей передачи объектов недвижимости предопределил возможность Шулера В.В. осуществить их государственную регистрацию, а также, в дальнейшем осуществлять защиту своих имущественных прав в отношении указанных объектов в судебном порядке (дело № 2-1218/2023).

В рамках указанного спора № 2-1218/2023 также дана оценка действиям Парлакяна М.В., который препятствовал Шулеру В.В. в использовании приобретенных им объектов недвижимости, при этом как в рамках ранее рассмотренных дел, так и в рамках настоящего спора стороной истца по встречному иску не представлено доказательств того, что Парлакян М.В. совершал названный действия не по своей инициативе, а по указанию и с согласия продавца объектов недвижимости – Парлаякн Н.Я., которая, как Парлакян М.В., являются самостоятельными физическими лицами, которые будучи в браке несут самостоятельную ответственность за тот или иной вред, причиненный их действиями.

Указанное соотносится с позицией Шулера В.В., прямо указавшего на взыскание с Парлакяна М.В. убытков, в том числе коммерческого характера, причиненных в результате действий последнего.

Переданные объекты недвижимости в опровержение Шулера В.В. были свободны от прав третьих лиц, поскольку в ином случае истец по встречному иску был лишен возможности осуществить регистрацию своего права собственности, а равно являлась бы участником спора по вопросу наличия или отсутствия у него права собственности на указанные объекты.

Представленные в ходе рассмотрения настоящего спора акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 января 2021 года, датированный 07 февраля 2023 года, подписанный со своей стороны Шулером В.В. и направленный им в адрес Парлакян Н.А., равно как и приложенное к нему письмо от 07 февраля 2023 года, адресованное Парлакяну М.В., расцениваются судом в качестве документов и действий, фактически направленных на подмену понятий и содержания договора от 15 января 2021 года, и обусловленных наличием спора между сторонами по обстоятельствам исполнения названного договора.

Приведенные действия Шулером В.В. совершались также в преддверии истечений у него срока на исполнение обязательств по оплате стоимости приобретенного им имущества по названному выше договору купли-продажи.

Приведенные Шулером В.В. доводы, по мнению суда, фактически направлены на переоценку содержания ранее принятых судебных актов по делу № 2-1334/2023 в части отраженных в них выводов и принятых по делу решений.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (абз. 1).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела таких нарушений не установлено, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового требования Шулера В.В. о расторжении названного выше договора от 15 января 2021 года, а также производных от него остальных встречных исковых требований.

Иные доводы стороны Шудера В.В. суд находит основанными на неверном толковании положений действующего закона.

В ходе рассмотрения спора стороной истца по первоначальному иску заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности со стороны Шулера В.В. при подаче им встречных исковых требований о расторжении договора от 15 января 2021 года, при рассмотрении которого суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. В силу абзаца 1 пункта 2 данной статьи по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права (п. 1 ст. 204 ГК РФ).

Из пояснений в рамках настоящего спора Шулер В.В. указывает, что фактически его права нарушались с момента подписания договора от 15 января 2023 года.

В свою очередь из содержания представленных суду материалов, в том числе гражданских дел № 2-1218/2023 и № 2-1334/2023 объективно следует, что Шулер В.В. был осведомлен о нарушении своих прав при первоначальной подаче искового заявлений по делу № 2-1218/2023, т.е. 29 марта 2023 года, а также в дальнейшем при подаче встречного искового заявления по делу № 2-1334/2023.

Рассмотрение указанных гражданских дел завершено в суде кассационной инстанции в период рассмотрения настоящего гражданского дела.

Изложенное позволяет суду сделать вывод, что с момента подачи первоначального иска по делу № 2-1218/2023 и встречного иска по делу № 2-1334/2023 течение срока исковое давности по встречным требованиям истца не происходило, при этом подача перечисленных исковых заявлений по приведенным делам была осуществлена Шулером В.В. в пределах установленного законом срока исковой давности, составляющего по рассматриваемым требованиям Шулера В.В. три года.

При таких условиях оснований для удовлетворения требований стороны истца о применении последствий пропуска Шуллером В.В. срока исковой давности у суда не имеется.

В свою очередь, разрешая исковые требования истца Парлакян Н.А. судом учитывается, что положениями ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

В силу положений ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1).

При рассмотрении гражданского дела № 2-1334/2023 объективно установлено, что задолженность Шулера В.В. перед Парлакян Н.Я. на дату последнего принятого по делу кассационной инстанцией судебного акта по договору от 15 января 2021 года составляет 22 000 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего спора доказательств того, что названные обязательства покупателем перед продавцом в согласованные сторонами договора спора сроки, а также в дальнейшем исполнены в полном объеме, не представлено.

При таких условиях суд полагает необходимым требования Парлакян Н.Я. удовлетворить в части взыскания с Шулера В.В. задолженности по обязательствам покупателя по оплате стоимости приобретенного последним имущества в размере 22 000 000 руб.

Кроме того, судом учитывается, что пунктом 3.1. договора купли-продажи предусмотрено условие о том, что в случае, если покупатель до 01 марта 2022 года не произведет полную оплату за объекты, продавец вправе потребовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день такой просрочки.

Такое условие договора закону не противоречит, недействительным не признано. Поскольку полный расчет по договору Шулером В.В. не осуществлен, Парлакян Н.Я. вправе требовать от покупателя Шулера В.В. уплаты неустойки (пени) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору, составляющей 22 000 000 руб. за каждый день просрочки.

При этом судом принято во внимание, что ранее в пользу Парлакян Н.Я. с Шулера В.В. взыскана аналогичная договорная неустойка за период с 01 апреля 2023 года по 05 сентября 2023 года

Период снижения размера неустойки до 0,015 % в день стороны указанным соглашением определили только по состоянию на 20 сентября 2022 года, установив ее на тот период в конкретном размере - в сумме 2 205 000 руб., следовательно, в иные периоды просрочки действуют условия заключенного между сторонами договора, не измененным соглашением сторон в установленном порядке.

Таким образом в пользу Парлакян Н.Я. с Шулера В.В. подлежит взысканию предусмотренная договором неустойка (пеня) в размере 0,03 % от неуплаченной суммы по договору в размере 22 000 000 руб. за период с 06 сентября 2023 года по 24 июля 2024 года, т.е. в размере 2 131 800 руб. (22 000 000 руб. х 0,03 % х 323 дня).

Разрешая требования Парлакян Н.Я. в оставшейся части, судом принимается во внимание, что в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Вместе с тем положениями ст. 395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При рассмотрении настоящего гражданского дела нашел свое подтверждения тот факт, что положениям договора от 15 января 2021 года сторонами согласован размер штрафной санкции (неустойки/пени) в случае неисполнения покупателем своих обязательств перед продавцом по своевременной оплате цены приобретенных объектов недвижимости (п. 3.1 договора), в связи с чем положения ст. 395 ГК РФ в том виде, в котором на это указывает истец по первоначальному иску, применению не подлежат.

Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворении требований Парлакян Н.Я. о взыскании в ее пользу с Шулера В.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 01 апреля 2023 года по 24 июля 2024 года в размере 3 740 603,75 руб.

В соответствии с ч. 1 с. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При названном правовом регулировании суд приходит к выводу о наличии оснований взыскать с ответчика в пользу истца расходов, понесенных на оплату государственной пошлины в размере 52 200 руб. в связи с частичном удовелтворением требований Парлакян Н.Я., а именно в размер 87 % процентов от первоначально заявленных (с учетом округления).

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Парлакян Нелли Яковлевны – удовлетворить частично.

Взыскать с Шулера Вадима Владимировича (паспорт №) в пользу Парлакян Нелли Яковлевны (паспорт №) денежные средства в размере 22 000 000 руб., неустойку по договору за период с 06 сентября 2023 года по 24 июля 2024 года в размере 2 131 800 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 52 200 руб., а всего в размере 24 184 200 (двадцать четыре миллиона сто восемьдесят четыре тысячи двести) руб.

В удовлетворении оставшейся части требований – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Шулера Вадима Владимировича – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2024 года.

Судья <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> А.И. Дашковский