Решение по делу № 2-1379/2023 (2-7778/2022;) от 19.12.2022

Дело №2-1379/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 23 марта 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., с участием истца Мурзабековой Л.Ш., ее представителя Луценко В.Г., действующего на основании доверенности от 17.03.2023г., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» Каскулова К.А., действующего на основании доверенности от 08.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мурзабековой Лидии Шаиповны к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве договором, заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,

установил:

Мурзабекова Л.Ш. обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 28.03.2020г., заключенный между Обществом и Мурзабековой Л.Ш. договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 28.03.2020г., мотивируя следующим.

28 марта 2020 года между истцом и Обществом был заключен договор участия в долевом строительстве.

Согласно п.2.1 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

В п. 2.2. договора указано, что объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: проектный номер 115, корпус 4, этаж 8, количество жилых комнат 1, общая проектная площадь 53,25 кв.м., назначение - жилое помещение.

В пункте 2.3. определен предполагаемый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - III-IV квартал 2019 года.

В силу и. 3.1. договора общая цена договора составляет 1 538 000 рублей.

Указывает истец, что обязательства по оплате стоимости квартиры ею были полностью исполнены в день подписания договора - 28.03.2020г., что подтверждается соответствующим актом приема-передачи денежных средств.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по регистрации договора и передаче квартиры не исполнил.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Именно такая формулировка обязательств сторон указана в п. 1.2 договора.

В части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как следует из существа заключённого между ней и ответчиком договора, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определённой квартире в строящемся многоквартирном доме (пункт 2.1. договора), о ее стоимости (пункт 3.1. договора), о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости квартир (п. 3.2. договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договоров - квартир (пункт 2.3. договора).

В силу пункта 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, договор участия в долевом строительстве от 28 марта 2020 года, заключенный между Обществом и ней по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования в полном объеме и просили суд удовлетворить их по основаниям, изложенным выше.

Надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства представитель Общества в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия стороны ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) в судебном заседании, посчитав иск необоснованным, просил суд отказать в его удовлетворении, указав в своих возражениях следующее.

Истцом избран неверный способ защиты своих прав, поскольку по договору участия в долевом истец вправе предъявлять требования к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о регистрации такой сделки, а не требование о признании договора заключенным. Не представлены истцом и доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату по договору о намерении.

Помимо указанного спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.), заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п.1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

По договору ипотеки № от 07.08.2019г., заключенному между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

- земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

-земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от нее как дольщика по характеру спорных правоотношений, не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства, что ею сделано не было.

Заслушав лиц, принявших участие в процессе, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 28 марта 2020 года между истцом и Обществом был заключен договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

В п. 2.2. договора указано, что объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: проектный номер 115, корпус 4, этаж 8, количество жилых комнат 1, общая проектная площадь 53,25 кв.м., назначение - жилое помещение.

В пункте 2.3. определен предполагаемый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - III-IV квартал 2019 года.

В силу и. 3.1. договора общая цена договора составляет 1 538 000 рублей.

Таким образом, из текста и содержания самого договора следует, что договор заключен в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и оснований для подтверждения этих обстоятельств решением суда, не имеется. В этой связи истцом избран неверный способ защиты прав.

Отсутствуют доказательства отказа ответчика в совместном обращении в регистрирующий орган для государственной регистрации договора.

Вместе с тем, регистрация указанного договора не может быть осуществлена по следующим основаниям.

Между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № 8631/2019/0009/1 «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии № 8631/2019/0009/1, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п.1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

По Договору ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенному между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

- земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

- земельный участок: категория земель: <данные изъяты>

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино – Балкарской Республике еще 16.08.2019г., то есть до заключения между истцом и ответчиком спорного договора.

Помимо прочего, суд констатирует на отсутствие в материалах дела доказательств, с должной степенью достоверности подтверждающих факт наличия у истца финансовой возможности приобретения квартиры.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Мурзабековой Лидии Шаиповны (паспорт серии №) к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:0725021791) о признании договора участия в долевом строительстве от 28.03.2020г., заключенного между Обществом и Мурзабековой Лидией Шаиповной, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, возложении на ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 28.03.2020г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 27 марта 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2023г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов