Решение по делу № 33-12427/2022 от 07.04.2022

Судья: Лазарева А.В.                                дело № 33-12427/2022УИД 50RS0028-01-2021-004454-88

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                          22 июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Фетисовой Е.С.,

судей Забродиной Н.М., Поляковой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гаджиевым М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4840/2021 по исковому заявлению Егорушкина О. И. к Варданяну А. С., Маргарян К. М. о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по апелляционной жалобе Егорушкина О. И. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Фетисовой Е.С.,

объяснения представитель Егорушкина О.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Маргарян К.М., Варданян А.С. и его представителя, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Егорушкин О.И. обратился в суд с иском к Варданяну А.С., Маргарян К.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенного 24 апреля 2020 г., между Егорушкиным О.И. (продавец) и Варданяном А.С., Маргарян К.М. (покупатели).

В обоснование указал, что ответчики не полностью произвели расчет за квартиру, из установленной договором цены 4 000 000 руб. ответчиками оплачено 2 000 000 руб.

23 апреля 2021 г. истец направил в адрес ответчиков претензию о расторжении договора, которая оставлена без ответа.

Ответчики иск не признали, ссылаясь на то, что оплата за квартиру произведена в полном объеме за счет кредитных средств, выданных ПАО «Сбербанк России», они вселились и проживают в квартире. Поскольку на момент совершения сделки квартира находилась в ипотеке в пользу Банка ВТБ с 19 июня 2019 г. (л.д. 90-оборот), Егорушкин О.И. за счет полученных у ответчиков по договору средств погасил ипотечный кредит № 623/2510-0005050 в сумме 4 000 000 руб., после чего зарегистрирован переход права к покупателям по настоящей сделке.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» возражал против иска, указала, что спорное жилое помещение находится в залоге у банка.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Егорушкин О.И. просит об отмене решения суда, как незаконного.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, ответчики с представителем просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и требованиями закона.

Из материалов дела следует, что Егорушкин О.И. с 9 августа 2016 г. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> (далее – квартира).

24 апреля 2020 г. между Егорушкиным О.И. с одной стороны (продавец) и Варданяном А.С., Маргарян К.М. с другой стороны (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 43,1 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 4 000 000 руб. Стоимость объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором № 301152, заключенным 24 апреля 2020 г. в г.Мытищи Московской области между покупателем и кредитором (п. 2.2 договора). Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3 договора). Расчеты по договору производятся с использованием индивидуального банковского сейфа в ПАО Сбербанк (п.2.4 договора).

В соответствии с п.3.3 договора купли-продажи право залога у продавца на объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

24 апреля 2020 г. между ПАО «Сбербанк России» и созаемщиками Варданяном А.С., Маргарян К.М. заключен кредитный договор № 301152, по условиям которого банк предоставил ответчикам кредит в размере 5 200 000 руб. под 11,48 % годовых на приобретение спорной квартиры с неотделимыми улучшениями, документ-основание – договор купли продажи от 24 апреля 2020 г. (л.д. 100-103).

26 апреля 2020 г. Егорушкиным О.И. погашен в Банк ВТБ ипотечный кредит № 623/2510-0005050 на сумму 3 938 619,66 руб. в отношении спорной квартиры.

26 июня 2020 г. в ЕГРН зарегистрирован переход права и право общей совместной собственности ответчиков на квартиру, а также ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России».

Ответчика и члены их семьи проживают и зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства с 10 июля 2020 г. (л.д. 82).

Согласно п.3.8 договора купли-продажи на момент подписания договора в квартире зарегистрированы истец Егорушкин О.И., Егорушкин Г.О. и временно Ли А.А. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

14 января 2021 г. ответчики направили Егорушкину О.И. претензию о невыполнении им обязанности по снятию с регистрационного учета (л.д. 84).

На запрос Егорушкина О.И. от 10 апреля 2021 г. ПАО «Сбербанк России» дан ответ о том, что расписка о получении денежных средств по сделке в ходе проведенной проверки в архиве банка не обнаружена (л.д. 115).

Судом первой инстанции установлено, что квартира фактически передана истцом во владение ответчиков, которые вселились в нее и проживают.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ущерба.

Суд при этом сослался на то, что заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, основанном на законе и фактических обстоятельствах дела.

Как разъяснено в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, подлежит установлению порядок расчетов за квартиру и его исполнение.

Как пояснил представитель истца в суде апелляционной инстанции, оплаты до заключения договора не было, ответчики получили кредит, была открыта банковская ячейка, куда ответчик должен был внести денежные средства, ответчики выплатили истцу 2 000 000 руб. наличными денежными средствами после заключения договора. Истец фактически освободил квартиру, в ней проживают ответчики (л.д. 278).

Как пояснил представитель ответчиков в суде апелляционной инстанции, оформлением сделки занимался непосредственно истец, он все организовывал в банке. Фактическая стоимость квартиры по договору составляла 5 200 000 руб. Расчет производился в день подписания документов и выдачи кредита, ответчики получили кредит сумму в размере 5 200 000 руб. в кассе в ПАО «Сбербанк» и сразу же передали истцу их полностью наличными средствами. Расписку не брали. Истец из этих денег сразу погасил долг по кредитному договору в банке ВТБ по данной квартире, поскольку квартира была обременена залогом. Первоначально квартира была в залоге в банке ВТБ (л.д. 279).

Таким образом, по делу установлено, что расписка о получении Егорушкиным О.И. ни на сумму 2 000 000 руб., ни на указанную в договоре сумму 4 000 000 руб. не составлялась.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи стоимость объекта 4 000 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России». Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3 договора). Расчеты по договору производятся с использованием индивидуального банковского сейфа в ПАО Сбербанк (п.2.4 договора).

24 апреля 2020 г. между ПАО «Сбербанк России», продавцом Егорушкиным О.И. и покупателями Варданяном А.С., Маргарян К.М. заключен договор аренды индивидуального сейфа (л.д. 63-71), с целью расчетов по сделке купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Согласно сообщению ПАО «Сбербанк России» от 23 мая 2022 г. завершение аренды сейфа: дата проведения 27 июня в 12:12:22, вид операции: завершение аренды без ущерба, № сейфа: 161, завершающий аренду клиент: Егорушкин О. И., № операции в ОДДО 652 650 649, ДУЛ клиента: паспорт гражданина РФ 15 07 652132.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт существенного нарушения ответчиками условий договора купли-продажи квартиры от 24 апреля 2020 г.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, оснований для чего судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям заявленных истцом в суд требований, по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном применении норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Егорушкина О. И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи