Решение по делу № 2-221/2023 (2-3775/2022;) от 02.09.2022

Дело № 2-221/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Логинова С.С.,

при секретаре Филипповой Н.М.,

с участием представителя истца Тарасевича М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте

10 января 2023 года гражданское дело № 2-221/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Румынина М.В. к Карташову Ю.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и по встречному исковому заявлению Володарского В.В., действующего в интересах Карташова Ю.Е., к индивидуальному предпринимателю Румынину М.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка,

установил:

ИП Румынин М.В. обратился в суд с иском к Карташову Ю.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между ИП Румыниным М.В. и Карташовым Ю.Е. форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора покупателем Карташовым Ю.Е. В обоснование иска указывая, на длительное неисполнение ответчиком условий договора по оплате стоимости приобретенного имущества.

В ходе рассмотрения дела Володарский В.В., действующий в интересах Карташова Ю.Е., обратился в суд со встречным иском к ИП Румынину М.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между ИП Румыниным М.В. и Карташовым Ю.Е. в форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора продавцом ИП Румыниным М.В., взыскании задатка в размере .... руб. Требования мотивированы тем, что продавец с <...> г. (день проведения торгов) до настоящего времени не передал Карташову Ю.Е. договор купли-продажи для подписания.

Определением суда от <...> г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено НП «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих».

Истец по первоначальному иску ИП Румынин М.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, правом участия в суде не воспользовался.

Представитель истца Тарасевич М.Н., выступая в суде, на исковом требовании настаивал, доводы искового заявления поддержал. Встречные исковые требования не признал.

Ответчик по первоначальному иску Карташов О.Ю. и его представитель Володарский В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину уважительности неявки суду не представили.

Третье лицо НП «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих» в судебное заседание своего представителя не направило, направило в адрес суда письменный отзыв, в котором требования ИП Румынина М.В. поддержало.

По правилам ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

На основании п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 2 приведенной нормы, в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 447 ГК РФ, торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела следует, что Румынин М.В. с <...> г. является собственником недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., общей площадью .... кв.м, назначение: нежилое, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: ...., кадастровый (условный) номер ...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> г. серии ...., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> г. за № ....).

В связи с необходимостью урегулирования долговых, залоговых обязательств перед В.В., а также обязательств по поручительству в отношении задолженности Н.Н. перед В.В. истец по первоначальному иску Румынин М.В. обратился в НП «Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих» (далее также – НП «МГПАУ») с поручением об организации проведения торгов вышеуказанного принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества.

В соответствии с положением о порядке продажи имущества, НП «МГПАУ» приняло на себя обязательства осуществлять действия, направленные на организацию и проведение торгов по реализации имущества Румынина М.В. с целью расчета с кредитором В.В. по договорам поручительства между кредитором В.В. и поручителем Румыниным М.В. от <...> г., от <...> г., дополнительным соглашениям к обоим договорам от <...> г., заключенным к договорам займа между кредитором В.В. и должником Н.Н. от <...> г. и от <...> г..

Определена форма проведения торгов – открытые торги с личным присутствием в форме открытого аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене.

Во исполнение взятого на себя обязательства организатор торгов НП «МГПАУ» опубликовало в газете «Республика» от <...> г. объявление о проведении открытых по составу участников и способу подачи предложений о цене имущества торгов в форме аукциона с личным присутствием, дата проведения которого назначена на <...> г. по адресу: .....

Начало продажи по лоту № .... – .... часов.

По лоту № .... продавалось нежилое помещение, площадью .... кв.м, расположенное на цокольном этаже (№ на поэтажном плане ....) по адресу: ...., с начальной ценой .... руб. и минимальной ценой .... руб.

В объявлении о проведении торгов был указан порядок подачи заявок, величина снижения начальной цены продажи, период снижения, шаг аукциона, информация о порядке ознакомления с продаваемым имуществом.

В соответствии с опубликованными условиями организации и проведения торгов претендент на участие в торгах уплачивает задаток в размере ....% от начальной стоимости лота. Задаток в полном объеме должен поступить на счет организатора торгов не позднее .... часов <...> г..

Протокол торгов подписывается в день торгов.

Протокол и договор купли-продажи передаются победителю торгов в день торгов, подписанный договор возвращается организатору торгов не позднее .... рабочих дней.

Оплата осуществляется на расчетный счёт организатора торгов в течение .... календарных дней со дня подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, сумма задатка засчитывается в счёт исполнения договора купли-продажи.

При отказе от подписания договора, оплаты договора задаток не возвращается.

На основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

В силу п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В целях участия в открытых торгах по лоту № .... ответчик по первоначальному иску Карташов Ю.Е. внес организатору торгов задаток в сумме .... руб. и <...> г. подписал с НП «МГПАУ» (организатором торгов) соответствующий договор о задатке № ...., по условиям которого: денежные средства в сумме .... руб. были внесены ответчиком для участия в открытых торгах по продаже имущества по лоту № .... (п. .... договора) в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате продаваемого на торгах имущества (п. .... договора); внесенный претендентом задаток засчитывается при его победе на торгах в счет оплаты приобретаемого на торгах имущества при подписании протокола об итогах торгов и при заключении договора купли-продажи (п. .... договора); внесенный задаток не возвращается в случае, если претендент, признанный победителем торгов: уклонился от подписания протокола торгов в установленный срок и/или уклонился от заключения договора купли-продажи; уклонился от оплаты продаваемого на торгах имущества в срок, установленный договором купли-продажи (п. .... договора).

Согласно протоколу открытых торгов по продаже лота от <...> г. № ...., составленному организатором торгов НП «МГПАУ», для участия в торгах было допущено 4 участника, в том числе Карташов Ю.Е., который по результатам проведения торгов был признан победителем, предложивший наиболее высокую цену за имущество в размере .... руб.

Согласно ч. 6 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

Как предусмотрено а. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

Протокол открытых торгов по продаже нежилого помещения был подписан представителем организатора торгов и Карташовым Ю.Е. в день проведения аукциона – <...> г., что свидетельствует о заключении возмездной сделки в силу закона.

Данный вывод содержится в определении судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от <...> г. № .... по гражданскому делу по иску Карташова Ю.Е. к НП «МГПАУ» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору.

Как следует из определения, представленный в материалы дела протокол торгов, подписанный организатором и победителем, содержит в себе сведения об отчуждаемом объекте недвижимости, а также о цене его приобретения по результатам торгов, то есть все существенные условия договора продажи недвижимости, предусмотренные ст. 549 Гражданского кодекса РФ,

Проведенные торги, по итогам которых был заключен договор путем подписания протокола торгов, недействительными в соответствии с ч. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ не признаны. Доказательств обратному суду не представлено.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ покупатель недвижимого имущества должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу денежной суммы по договору продажи недвижимости.

По условиям торгов Карташов Ю.Е. должен был произвести оплату приобретенного имущества в течение .... календарных дней со дня подписания договора, т.е. не позднее <...> г..

Как следует из пояснений истца и не опровергается ответчиком по первоначальному иску, по истечении более года денежные средства в счет оплаты приобретаемого имущества в сумме .... руб. (.... руб. – .... руб.) перечислены не были.

В связи с длительным неисполнением покупателем Карташовым Ю.Е. обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения ИП Румынин М.В. направил в адрес ответчика требование (претензию) о расторжении спорного договора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В тридцатидневный срок, установленный законом, ко дню предъявления первоначального иска в суд истек, согласие на расторжение спорного договора первоначальным ответчиком не дано.

Учитывая изложенное, ИП Румынин М.В. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между ИП Румыниным М.В. и Карташовым в форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора покупателем Карташовым Ю.Е.

Поскольку длительная неоплата (почти .... года) покупателем имущества продавца является существенным нарушением договорного обязательства со стороны ответчика по первоначальному иску, суд приходит к выводу, что требования первоначального истца ИП Румынина М.В. подлежат удовлетворению.

Недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Кроме того, отсутствие своевременной оплаты привело к невозможности в срок исполнить обязательство по поручительству, для прекращения которого и были организованы торги.

В свою очередь ответчик по первоначальному иску Карташов Ю.Е. ссылается в своем встречном иске на существенное нарушение условий договора истцом по первоначальному иску ИП Румыниным М.В., выразившееся в длительном уклонении продавца от предоставления для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества.

С данной позицией ответчика суд не может согласиться, поскольку подписанный <...> г. протокол о результатах согласно абз. 1 п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса РФ торгов имеет силу договора, где установлены взаимные обязательства сторон, содержит в себе сведения об отчуждаемом объекте недвижимости, а также о цене его приобретения по результатам торгов, то есть все существенные условия договора продажи недвижимости, предусмотренные ст. 549 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в силу закона заключение отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам состоявшихся торгов не требуется.

Довод ответчика о недобросовестном поведении истца, в связи с уклонением от заключения договора купли-продажи вопреки условиям торгов, что привело к невозможности исполнения сделки, основано на ошибочном понимании норм права.

В то же время, как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от <...> г. № .... по гражданскому делу по иску Карташова Ю.Е. к НП «МГПАУ» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, по запросу Карташова Ю.Е., направленному <...> г. в НП «МГПАУ», <...> г. на его электронную почту от неизвестного отправителя поступил файл с проектом договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: ...., без подписи продавца.

Соответственно, продавец ИП Румынин М.В. отреагировал на просьбу покупателя заключить с ним отдельный договор, не смотря на отсутствие такой обязанности в силу закона. Однако покупатель Карташов Ю.Е. самостоятельно уклонился от подписания представленного проекта договора.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие со стороны Карташова Ю.Е. каких-либо доказательств в подтверждение обстоятельств, на которые он ссылается в своем встречном иске, а также учитывая, что в ходе рассмотрении дела судом установлено, что существенное нарушение договорного обязательства имело место быть со стороны ответчика по первоначальному иску, в то время как неисполнение взятых на себя обязательств по продаже имущества со стороны ИП Румынина М.В. не установлено, то оснований для удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи, заключенного между ИП Румыниным М.В. и Карташовым в форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора продавцом, у суда не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку в ходе рассмотрении дела установлено, что покупатель Карташов Ю.Е. не исполнил принятые на себя обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения, в связи с чем договор продажи недвижимости остался без исполнения, то задаток в сумме .... руб., уплаченный им для участия в открытых торгах по продаже имущества по лоту № ...., возврату не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое требование индивидуального предпринимателя Румынина М.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между индивидуальным предпринимателем Румыниным М.В. и Карташовым Ю.Е. в форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора покупателем Карташовым Ю.Е..

В удовлетворении встречных исковых требований Володарского В.В., действующего в интересах Карташова Ю.Е., к индивидуальному предпринимателю Румынину М.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., заключенного между индивидуальным предпринимателем Румыниным М.В. и Карташовым Ю.Е. в форме протокола о результатах торгов от <...> г., в связи с существенным нарушением условий договора продавцом индивидуальным предпринимателем Румыниным М.В., взыскании задатка в размере .... рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 17.01.2023.

Судья С. С. Логинов

УИД: 11RS0005-01-2021-007997-92