Решение по делу № 2-627/2014 (2-5098/2013;) от 28.10.2013

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

17 марта 2014 г. г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Ермиловой О.А., при секретаре судебного заседания Пискаревой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-627/14 по иску Куокига Н.В. к Рыжкина М.В., Загорский С.А., Олейник О.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Куокига Н.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Рыжкина М.В., Загорский С.А., Олейник О.А., которым просила о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного <дата> между ФИО1, по доверенности от ФИО2, и Рыжкина М.В., применении последствий недействительности сделки, возвращении указанной квартиры <номер>, прекращении права собственности Олейник О.А. и внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности на указанную квартиру <номер>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ее отцу ФИО2 на праве собственности принадлежала указанная кв. <номер> по основанию приватизации жилья, <дата> он (от его имени действовала ФИО1 по доверенности), заключил с Рыжкина М.В. договор купли-продажи данной кв. <номер>, в п. 3 договора указано о цене квартиры в <...> руб., однако никаких денежных средство от Покупателя получено не было, также <дата> Рыжкина М.В., введя ФИО1 в заблуждение, выдала ей две расписки: 1-ую о том, что Рыжкина М.В. обязуется выплатить ФИО1 <...> руб. по договору купли-продажи квартиры от <дата> и 2-ую о том, что Рыжкина М.В. обязуется выплатить ФИО1 <...> руб. за проведенные ремонтные работы и меблировку квартиры в срок не позднее <дата> Поскольку Рыжкина М.В. свои обязанности не исполнила, то <дата> ФИО2 обратился в суд о признании сделки недействительной. При этом Рыжкина М.В. уже распорядилась кв. <номер> в пользу Загорский С.А. и, получив с последнего денежные средства, не исполнила свои обязательства перед ФИО1, что говорит о ничтожности первой сделки. После смерти ФИО2, она (истица) как наследница 1-ой очереди его имущества, вновь вынуждена обратиться в суд. Также ссылалась на то, что оспариваемый договор не считается исполненным, поскольку денежные средства по сделке не были преданы ФИО1, а также данный договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора покупателем, что позволяет продавцу требовать возврата имущества. В настоящее время собственником кв. <номер> является Олейник О.А. на основании сделки с Загорский С.А.

В судебном заседании истец отсутствовал, извещен надлежащим образом, его представитель адвокат Баринова Л.А. по ордеру и доверенности в судебном заседании поддержала исковые требования.

Ответчица Рыжкина М.В. в судебном заседании отсутствовала, извещена судом надлежащим образом по последнему известному месту жительства.

Ответчик Загорский С.А. в судебном заседании отсутствовал, извещен судом надлежащим образом.

Ответчик Олейник О.А. в судебном заседании отсутствовала, извещена, ее представитель Олейник А.В. действующий по доверенности в судебном заседании по иску возражал по доводам изложенным письменно, дополнительно указал, что Олейник О.А. является добросовестным покупателем кв. <номер>.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, дело постановлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав доводы сторон, проверив и исследовав материалы дела, допросив свидетеля, приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Согласно п. 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При не достижении сторонами соглашения по существенным и необходимым условиям договор считается незаключенным.

В соответствии с п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются предмет сделки (статьи 554 Кодекса) и цена имущества (статьи 555 Кодекса).

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес> по основанию договора приватизации жилья от <дата> г.

Как следует из представленных Управление Росреестра по МО материалов ДПД (дела правоустанавливающих документов на кв. <номер>) <дата> между ФИО2 (от его имени действовала ФИО1 по доверенности) (далее Продавцом), и Рыжкина М.В. (Покупателем) был заключен договор купли-продажи данной кв. <номер>, где в п.1 указан предмет сделки – квартира <номер> по указанному адресу, а в п. 3 договора указано о цене квартиры по соглашению сторон в <...> руб.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Давая оценку данному договору купли-продажи, следуя из буквального толкования его содержаний, суд усматривает, что все существенные условия договора сторонами сделки оговорены и согласованы, договор сторонами подписан.

В соответствии со ст. ст. 550-551, 556 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, пописанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Усматривается, что между сторонами договора купли-продажи кв. <номер> от <дата> был подписан передаточный акт от <дата> г., из которого следует, что Продавец передал Покупателю кв. <номер>, а Покупатель ее принял, Покупатель оплатил Продавцу полную стоимость кв. <номер> в сумме согласно условий договора, обязательства сторон выполнены, расчет произведен, у сторон нет друг к другу претензий.

Также п. 4 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

На основании заявлений сторон договора Управлением Росреестра по Мо <дата> была произведена гос. регистрации данного договора купли-продажи и гос. регистрация перехода права собственности на кв. <номер> от Продавца Покупателю.

Отсюда суд усматривает, что данный договор купли продажи является заключенным, волеизъявления сторон договора, выраженное в их дальнейших действиях, соответствует условиям сделки и поскольку кв. <номер> была фактически передана Покупателю, указанное позволяет утверждать об исполнении Продавцом своих обязательств по договору.

В обоснование заявленного иска истец Куокига Н.В., являющаяся наследником имущества отца ФИО2, умершего <дата> г., указывает о неисполнении Покупателем своих обязательств по договору, а именно о не оплате Покупателем цены имущества - кв. <номер> в <...> руб.

С доводами истца суд не может согласиться исходя из следующего.

Установлено, что <дата> Рыжкина М.В., оформила две расписки: 1-ую о том, что Рыжкина М.В. обязуется выплатить ФИО1 <...> руб. по договору купли-продажи квартиры от <дата> и 2-ую о том, что Рыжкина М.В. обязуется выплатить ФИО1 <...> руб. за проведенные ремонтные работы и меблировку квартиры, все в срок не позднее <дата> г.

Как следует из показаний свидетеля ФИО1, допрошенной в настоящем судебном заседании, Покупателем <дата> были преданы по сделке денежные средства в сумме <...> руб., к данным показаниям суд относится доверительно, поскольку свидетель непосредственно была участником сделки и представляла сторону Продавца, действуя по доверенности.

Таким образом, суд исходит из обстоятельства того, что первоначально Покупатель передал Продавцу денежные средства в сумме <...> руб. из требуемых <...> руб.

Указанное обстоятельство не явилось для Продавца обстоятельством препятствующим передачи имущества Продавцу и исполнения своих обязательства по договору, поскольку как указано выше была произведена гос. регистрации договора и перехода права собственности на кв. <номер>.

При этом суд обращает внимание на важное обстоятельство того, что Управлением Росреестра по МО с учетом факта частичной оплаты Покупателем цены договора одновременно была зарегистрирована ипотека (обременение кв. <номер>) от <дата> г., что следует из отметки на тексте договора сданного на регистрацию (л.д. 109 оборот).

Также судом учитывается расписка от <дата> оформленная Рыжкина М.В. и сданная в регистрационную палату, о том, что она обязуется выплатить Продавцу полную сумму договора указанную в п. 3 в срок до <дата> г.

Факт того, что свидетель в ходе заседания не подтвердил свою подпись в данной расписке от <дата> не является юридически значимым, поскольку суд исходит из установленных обстоятельств по делу, указывающих на частичную оплату Покупателем цены договора в момент регистрации сделки и перехода права и на согласие Продавца с такими действиями Покупателя.

Далее из ДПД следует, что <дата> ФИО1, также действуя по доверенности от ФИО2, и Рыжкина М.В. обратились в орган гос. регистрации с заявлением о гос. регистрации прекращения прочих ограничений (обременений) в отношении кв. <номер>. (л.д. 100).

Указанные обременения (как указано выше ипотека) было снято, поскольку Рыжкина М.В., став полноправным собственником кв. <номер>, в дальнейшем распорядилась ею в пользу Загорский С.А. по договору купли-продажи кв. <номер> от <дата> г., а впоследствии Загорский С.А. – в пользу Олейник О.А. по договору купли-продажи кв. <номер> от <дата> г., право собственности за которыми было зарегистрировано в ЕГРП без каких-либо обременений (за исключением обеспечительных мер в рамках данного спора), что также следует из ДПД и выписок из ЕГРП на кв. <номер>.

Поскольку действующие нормы ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона, суд руководствуется нормами ГК РФ в указанной части в редакции до указанных изменений.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным, суд исходит из того, что доводы истца о том, что денежные средства по договору в сумме <...> руб. Покупателю (его доверенному лицу) не передавались, не подтвердились, поскольку обратное следует из действий сторон по сделке, оформленных соответствующими заявлениями в орган гос. регистрации прав с недвижимом имуществом и сделок с ним.

Каких-либо доказательств введения Продавца (либо его доверенного лица ФИО1) в заблуждение относительно действий Покупателя по оплате цены договора - денежной суммы в размере <...> руб., суду не представлено.

К ссылкам истца о неисполнение Покупателем своих обязательств по расписке о выплате <...> руб. за ремонт и меблировку кв. <номер> суд относится критически, поскольку указанное не отменяет установленные судом по делу обстоятельства об исполнении стороной Покупателя условий договора.

Таким образом, суд не усматривает законных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и не усматривает законных условий для расторжения оспариваемого договора с применением заявленных истцом последствий возвращении кв. <номер> в собственность истца.

Кроме того, суд соглашается с позицией ответчика Олейник О.А. о ее статусе добросовестного покупателя кв. <номер>, и приходит к выводу о полном отказе в удовлетворении иска.

На основании ст. 98 ГПК РФ, при отказе в удовлетворении исковых требований, расходы понесенные истцом по делу возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 166, 168, п. 1 ст. 454, 550-551, 556 ГК РФ и ст. ст. 56, 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Куокига Н.В. к Рыжкина М.В., Загорский С.А., Олейник О.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного <дата> между ФИО1, по доверенности от ФИО2, и Рыжкина М.В., применении последствий недействительности сделки, возвращении указанной квартиры <номер>, прекращении права собственности Олейник О.А. и внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности на указанную квартиру <номер>– отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд.

Судья