Решение по делу № 33-7953/2014 от 24.07.2014

Судья: Максутова С.Ж. гр. дело № 33-7953/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13.08.2014 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Пискуновой М.В.,

судей Бочкова Л.Б., Печниковой Е.Р.

при секретаре Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Б.А.И. – К.В.В. и Л.Т.Н. на решение Волжского районного суда Самарской области от 28 мая 2014 года, которым постановлено:

«Исковое заявление У.В.А. к Б.А.И., Л.Т.Н. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи от 25.02.2013 г. 1/526 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для использования в сельскохозяйственном производстве по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м между У.В.А. и Б.А.И. состоявшейся.

Произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности по заявлению У.В.А. на 1/526 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для использования в сельскохозяйственном производстве по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м по заявлению одной стороны - У.В.А..

Признать сделку от 26.02.2014 г. ничтожной в части купли-продажи Б.А.И. Л.Т.Н. 1/526 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРП: записи субъекта права: Л.Т.Н., 20.04.1965 г.р., на объект права: 1/526 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м, принадлежавшая Б.А.И.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., возражения на жалобу представителя У.В.А. – Ф.Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

У.В.А. обратился в суд с иском к Б.А.И. о государственной регистрации перехода права собственности, указывая на то, что 18.01.2011 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 1/526 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с категорией: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для использования в сельскохозяйственном производстве, по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м.

Согласно п. 3.1. предварительного договора оплата стоимости объекта недвижимости произведена в полном объеме путем передачи наличных денежных средств в размере 35 000 руб., что подтверждается распиской от 18.01.2011 г.

25.02.2013 г. он заключил основной договор купли-продажи 1/526 доли, согласно п. 3 которого, между сторонами полностью произведен расчет до подписания договора.

Договор купли-продажи был передан на государственную регистрацию, однако 12.07.2013 г. в государственной регистрации было отказано, поскольку в Управление Росреестра по Самарской области поступили заявления с просьбой не производить регистрационные действия с земельными участками (долями) общей долевой собственности, входящими в земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда».

Ссылаясь на то, что указанное обстоятельство препятствует ему в регистрации сделки, истец, уточнив исковые требования, просил суд признать сделку купли-продажи 1/526 доли в праве общей долевой собственности на единое землепользование заключенную между Б.А.И. и У.В.А. состоявшейся, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, а также признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенную между А.И.Л. Т.Н. и Б.А.И., ничтожной.

Судом постановлено изложенное выше решение, которое в апелляционной жалобе представитель Б.А.И. – К.В.В. просит отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.

В апелляционной жалобе А.И.Л. Т.Н. ставится вопрос об отмене указанного решения в виду неправильного применения судом норм материального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.А.И., А.И.Л. Т.Н., Л.Д.В.Ю., С.Р.Н., Л.Г.П., а также представители Управления Росреестра по Самарской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрации с.п. ФИО5 не явились, хотя о месте, дате и времени слушания дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлено.

В силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель У.В.А. – Ф.Т.В. возражала против доводов жалобы, полагая, что решение суда следует оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ст. 432 ч. 1 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи спорной недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания сторонами, государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности.

Договор купли-продажи является консенсуальным и в силу п. 1 ст. 425, п. 1 ст.433, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ признается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям.

Судом установлено, что договор купли-продажи 1/526 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по адресу: <адрес>, СПК «Красная Звезда» кадастровый номер 63:17:0000000:0206 площадью 57 334 000 кв.м от 25.02.2013 г., заключенный между У.В.А. и Б.А.И. в лице представителя Л.Д.В.Ю. содержит основные положения о заключении договора купли-продажи, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и цене, которая соответствует их стоимости, что согласуется с положениями ст. 421 ГК РФ, в силу которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, определении цены недвижимости в каждом конкретном случае, для каждого конкретного покупателя. Предмет договора купли-продажи определен, он содержит необходимые сведения, позволяющие определенно идентифицировать его предмет, так как согласно ст. 455 п. 3 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество и его местоположение, что согласуется со ст.ст. 554, 555 ГК РФ.

При заключении спорного договора Луговой – Д.В.Ю. действовал как представитель Б.А.И. на основании нотариальной доверенности от 18.01.2011 г., зарегистрированной в реестре под № 1-173, удостоверенной нотариусом г. Самара В.Г.В., выданной сроком на три года.

Между тем, в государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к У.В.А. было отказано в связи с поступлением в адрес Управления Росреестра по Самарской области заявления не производить регистрационные действия с земельными участками (долями) общей долевой собственности, входящими в земельный участок по адресу: <адрес> СПК «Красная Звезда» на имущество субъектов, в число которых входит имущество Б.А.И., в связи с чем, в целях государственной регистрации было необходимо его одобрение.

В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность является односторонней сделкой представляемого, является документом, который подтверждает наличие у представителя права действовать от чужого имени.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указания закона, либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с полномочиями указанными в нотариальной доверенности, в пределах срока ее действия Л.Д.В.Ю. заключил спорный договор купли-продажи объектов недвижимости с У.В.А., то есть действовал в соответствии с выданной ему Б.А.И. доверенностью, в пределах предоставленных ему полномочий.

В соответствии со ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Однако каких-либо доказательств того, что Б.А.И. надлежащим образом известил Л.Д.В.Ю. об отзыве доверенности, в нарушение указанной нормы, им не представлено.

Не содержит таких доказательств и апелляционная жалоба.

Более того, в ходе судебного разбирательство установлено, что в реестре № 1 регистрации нотариальных действий органов местного самоуправления Самарской области, муниципального района Волжский, сельского поселения Сухая Вязовка, имеется регистрационная запись № 81 от 21.03.2013 г. о заверении подписи на заявлении Б.А.И. об отмене доверенности, выданной Л.Д.В.Ю.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик отменил доверенность после заключения договора купли-продажи от 25.02.2013 г.

Суд правильно отнесся критически к записи в реестре регистрации нотариальных действий органов местного самоуправления Самарской области, муниципального района Волжский, сельского поселения Сухая Вязовка, № от 19.10.2012 г. о заверении подписи на заявлении, поскольку в судебном заседании было установлено, что специалистом администрации с.п. Сухая Вязовка Р.Е.Е. при выполнении своих должностных обязанностей в 2012 г. была выполнена запись: «Свидетельствование подписи на заявление об отмене доверенности», а летом 2013 г. сделана дописка по просьбе: «Долматову-Луговому В.Ю. № от 18.01.11». При этом документы не проверялись.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных целях. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи суд может отказать истцу в защите принадлежащего ему права (п. 2).

В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны Б.А.И., который не уведомил Л.Д.В.Ю. об отзыве выданной ему доверенности.

При этом У.В.А. заключая спорный договор купли-продажи действовал разумно и добросовестно, проявил должную осмотрительность и осторожность, при заключении сделки убедился, что приобретает недвижимость у лица, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке, удостоверился в наличии надлежаще оформленных полномочий у представителя, что в совокупности свидетельствует о том, что заключенный сторонами договор соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к подобному роду сделок, в связи с чем, правильным является вывод суда о том, что спорная сделка состоялась.

Также судом установлено, что после заключения договора купли-продажи от 25.02.2013 г., то есть после выбытия из его владения спорной доли в праве собственности на земельный участок, 26.02.2014 г. Б.А.И. заключил договор купли-продажи спорной доли с А.И.Л. Т.Н. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В порядке ст. 167 ГК РФ стороны по сделкам подлежат возвращению в первоначальное положение.

С учетом того, что договор купли-продажи от 25.02.2013 г. является состоявшимся и подлежит государственной регистрации, договор купли-продажи спорной доли от 26.02.2014 г., заключенный между А.И.Л. Т.Н. и Б.А.И. суд правильно признал ничтожным, применив последствия ничтожности сделки.

Доводы апелляционной жалобы представителя Б.А.И. – К.В.В. со ссылкой на пояснения представителя У.В.А. – Ф.Т.В. о том, что истцом переданы ответчику денежные средства в размере 35 000 руб. по предварительному договору, что подтверждается распиской Б.А.И., притом, что по основному договору купли-продажи (от 25.02.2013 г.) денежные средства не передавались, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку в конечном итоге Б.А.И. получены денежные средства указанные в договоре. Как правильно указал в обжалуемом решении суд, действующее законодательство не содержит указаний на то, что этот период должен быть максимально приближен к дате составления договора. Правовое значение имеет факт получения продавцом денежных средств за товар в полном объеме, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. К тому же, судом установлено, что договор купли-продажи подписан уполномоченным лицом.

Доводы апелляционной жалобы представителя Б.А.И. – К.В.В. о том, что сторонами не заключен основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок, не опровергают достоверно установленного факта о том, что при заключении (основного) договора между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а денежные средства продавцу переданы в полном объеме, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что данная сделка может считаться состоявшейся.

По этим же основаниям подлежат отклонению и доводы о том, что Б.А.И. не уклонялся от регистрации перехода права собственности.

Доводы апелляционной жалобы представителя Б.А.И. – К.В.В. указывающие на добросовестность приобретения А.И.Л. Т.Н. 1/526 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, подлежат отклонению, поскольку оспариваемая сделка была совершена в момент рассмотрения настоящего дела, то есть Б.А.И. было известно о наличии спора по земельной доле. До заключения договора от 26.02.2014 г. Б.А.И. распорядился своим имуществом в размере, указанной в договоре доле, заключив договор 25.02.2013 г.

Доводы апелляционной жалобы А.И.Л. Т.Н. указывающие на добросовестность приобретения ею долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, также подлежат отклонению, поскольку на момент совершения сделки, иск У.В.А. уже рассматривался судом, что опровергает ее аргументы о принятии всех мер для выяснения правомочности отчуждения спорной доли.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от 28 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Б.А.И. – К.В.В. и Л.Т.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: