Решение по делу № 2-645/2024 от 08.08.2024

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2024 года                                                                                           п. Чегдомын

         Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края в составе

         председательствующего судьи Кузьминова М.Ю.,

         при секретаре Косоговой М.В.,

с участием представителя истца Сафрошенкова А.В. Богдана Д.В., ответчика Ермаковой А.А., третьего лица Ермакова М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сафрошенкова <данные изъяты> к Ермаковой <данные изъяты> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Сафрошенков А.В. обратился с иском к Ермаковой А.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование на то, что между ним и Ермаковой А.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого продавец продал, а покупатель купил, в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: <адрес> (далее Договор). Согласно п. 3.1 Договора цена установлена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.

Также указано, что в августе 2021 истец обратился к Ермакову <данные изъяты> (супруг ответчика, третье лицо) с просьбой об участии в аукционе для приобретения нежилого здания, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м, этажность <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, г за счет Сафрошенкова А.В., так как истец самостоятельно не успевал совершить все обязательные приготовления для участия в торгах.

Ермаковым М.А. была подана заявка на участие в аукционе ОАО <данные изъяты>» по приобретению нежилого здания, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м, этажность <данные изъяты>, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Оплата за приобретенное Ермаковым М.А. на аукционе нежилое здание произведена за счет Сафрошенкова А.В. из личных денежных средств истца.

20.08.2021 по итогам конкурентных процедур между ОАО «<данные изъяты>» и Ермаковым М.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.

22.11.2021 (учитывая вышеизложенные обстоятельства приобретения нежилого здания) был зарегистрирован переход права собственности от Ермакова М.А. к Сафрошенкову А.В. на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

17.07.2023 года указано между Сафрошенковым А.В. и Ермаковой А.А. совершена притворная сделка купли-продажи недвижимого имущества, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м, этажность 3. назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. которая была оформлена сторонами для прикрытия фактического договора поручения между ними и реализована истцом под влиянием обмана со стороны семьи Ермаковых во вред имущественным интересам истца.

Так первоначально нежилое здание было приобретено ДД.ММ.ГГГГ Ермаковым М.А. для Сафрошенкова А.В. на денежные средства истца за цену в <данные изъяты> рублей, с учетом НДС - <данные изъяты> рублей и фактически находилось во владении и пользовании истца. Покупка здания Ермаковым М.А. за счет Сафрошенкова А.В. Ермаковым М.А. не оспаривается.

В последующем, учитывая финансирование покупки Сафрошенковым А.В., право собственности на спорное здание было переоформлено от Ермакова М.А. к Сафрошенкову А.В. за меньшую стоимость в размере <данные изъяты> рубля без НДС на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2021 года.

17.07.2023 года в целях получения в интересах истца прав на земельный участок под нежилым зданием был оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества между Сафрошенковым А.В. и Ермаковой А.А. за те же <данные изъяты> рубля, т.к. по заверениям Ермакова М.А. его супруга Ермакова А.А. имела право на получение земельного участка под купленным истцом зданием на льготных условиях.

До этого, на протяжении всего длительного периода времени (без малого 2 года) с момента покупки здания у ОАО «РЖД» и до оформления перехода права собственности на здание к Ермаковой А.А. по оспариваемой сделке силами и средствами истца, практически руинированное здание (отсутствовала кровля, окна, коммуникации, внутренняя отделка и т.д.) было приведено в надлежащее эксплуатационное состояние, в результате чего стоимость недвижимого объекта на момент совершения спорной сделки составила <данные изъяты> рублей (согласно письма «Дальневосточное агентство оценки имущества» от ДД.ММ.ГГГГ №

Тем самым, указано, учитывая значительную разницу между фактической стоимостью здания и ценой оспариваемой сделки, составляющей без малого <данные изъяты>. рублей (<данные изъяты>), продажа здания на условиях оспариваемого договора экономически не целесообразна для истца и противоречит здравому смыслу, так как получается, что купив объект недвижимости за 1,5 млн. рублей, полностью восстановив его за 2 года до стоимости в почти <данные изъяты>. рублей истец продает его за цену на <данные изъяты> рублей даже дешевле первоначальной покупки (<данные изъяты>).

О притворном характере оспариваемой сделки также свидетельствует, тот факт, что, исходя из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами не был определен порядок расчета между покупателем и продавцом и до настоящего времени обязательство покупателя по оплате не исполнено.

Так, в оспариваемом договоре сторонами не согласовано условие о сроке оплаты покупателем, якобы, купленного им нежилого здания, что противоречит обычаям гражданского оборота по данному виду сделок.

То есть, исходя из буквального толкования договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ самый важный для продавца аспект сделки по продаже недвижимого объекта, а именно момент получения оплаты от покупателя не согласован и покупатель-ответчик до настоящего времени не оплатил продавцу стоимость, якобы, купленного им недвижимого имущества.

Из содержания имеющейся на листе 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ рукописной записи следует, что денежные средства <данные изъяты> рубля были получены Ермаковой А.А. до подписания договора купли- продажи. Из чего следует, что Сафрошенков А.В. денежные средства от Ермаковой А.А. в счет оплаты, якобы, проданного им здания до настоящего времени не получил. Вместе с тем, сам факт получения денег именно Ермаковой А.А., в то время, как она напротив должна была их заплатить Сафрошенкову А.В., подтверждает доводы истца о прикрытии договором купли-продажа сделки поручения в целях исполнения которой Ермакова А.А. получила свое вознаграждение поверенного.

Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что сделка по продаже здания в реальности исполнена сторонами не была и носит притворный характер, т.к. отсутствие оплаты по договору купли-продажи на протяжении длительного периода времени на ряду с отсутствием самого условия в договоре о моменте такой оплаты покупателем, а также получение денег покупателем вместо его оплаты, является очевидным отклонением от правил функционирования гражданского оборота по сделкам купли-продажи и подтверждает недействительность оспариваемой сделки по продаже недвижимости, реальной целью которой была не продажа здания, а совершение Ермаковой А.А. для Сафрошенкова А.В. определенных юридических действий по приобретению земельного участка, расположенного под спорным зданием и возле него на льготных условиях по программе «Дальневосточный гектар» с последующим возвратом права собственности на спорное здание Сафрошенкову А.В. для ведения им предпринимательской деятельности с использованием указанных объектов недвижимого имущества.

В действительности воля сторон при совершении оспариваемой сделки была направлена на совершение договора поручения.

Дополнительно в обоснование доводов иска о притворности сделки, указано, что Ермакова А.А. в реальности не способна исполнить финансовые обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества в отсутствие у нее дохода.

Также указано, что наличие практики между сторонами оформления сделок, не отражающих действительную волю сторон подтверждается обстоятельствами рассмотренного судом дела №, в рамках которого Ермаков М.А. сам в обоснование встречного иска о незаключенности договора займа указывал на то. что он купил спорное здание на деньги Сафрошенкова А.В. у ОАО «<данные изъяты>» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. т.к. тот не мог участвовать в тендере и в последующем передал истцу право на здание на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. тем самым прикрыв сделками купли продажи фактический договор поручения, по которому в интересах и за счет Сафрошенкова А.В. приобрел здание у третьего лица и передал его доверителю, т.е. фактически исполнил обязательство поверенного.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Сафрошенковым А.В. и Ермаковой А.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки – аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, кадастровый №, общая площадь 2 195,8 кв.м., этажность 3, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> за Ермаковой <данные изъяты>, восстановить государственную регистрацию права собственности за Сафрошенковым <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание 09.10.2024 года Сафрошенков А.В. не явился о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании 09.10.2024 года представитель Сафрошенкова А.В. Богдан Д.В. заявленные требования поддержал, привел в обоснование доводы аналогичные изложенным в иске, на удовлетворении требований настаивал, просила требования удовлетворить.

В судебном заседании 09.10.2024 года Ермакова А.А. требования не признала. Пояснила, что договор считает законным, также пояснила, что оплата по договору фактически была произведена. Просила в иске отказать.

В судебном заседании 09.10.2024 года третье лицо Ермаков Д.А. пояснил, что с требованиями не согласен. Именно он производил ремонт приобретенного у Сафрошенкова А.В. Ермаковой А.А. объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Никаких договоренностей по поводу приобретения земельного участка Ермаковой А.А. на льготных условиях под зданием расположенным пол адресу: <адрес> между Сафрошенковым и Ермаковой не было. Фактически оплата по оспариваемому договору была произведена. Но специалисты МФЦ неправильно продиктовали Ермаковой А.А. как необходимо произвести запись о выплаченных денежных средствах за приобретенный объект недвижимости. Просил в удовлетворении требований отказать.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика, третьего лица изучив материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно положениям абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (пункт 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, порядок расчетов.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сафрошенковым А.В. (продавец) и Ермаковой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность с условиями настоящего договора недвижимое имущество <данные изъяты>, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этажность 3, назначение : нежилое здание, именуемое в дальнейшем «Объект». Объект расположен по адресу: <адрес> (далее Договор).

Пунктом 3.1. Договора определено, что цена объекта установлена сторонаими в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Из объяснений представителя истца, следует, что оспариваемый договор был заключен под влиянием обмана, поскольку было сообщено, что Ермакова А.А. на льготных условиях смогла бы приобрести земельный участок под зданием <данные изъяты> кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этажность 3 расположенным по адресу: <адрес> Денежные средства за продаваемый объект недвижимости не выплачивались.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерений создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект - отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку мнимая сделка совершается лишь для вида, одним из показателей ее мнимости служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ достаточных и достоверных показатель произведенного покупателем с продавцом расчета по договору купли-продажи от 17 июля 2023 года не представлено. Напротив, в тексте оспариваемого договора имеется расписка Ермаковой А.А. о том, что именно она получила денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что по мнению суда с очевидностью указывает на ее вознаграждение за исполнение поручения, прикрытого договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Тем самым, подтвержден тот факт, что стороны оспариваемой сделки не намеревались создать соответствующие условия, влекущие правовые последствия для данной категории сделок.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При изложенных обстоятельствах, суд находит требования Сафрошенкова А.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий ее недействительности обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Сафрошенкова <данные изъяты> к Ермаковой <данные изъяты> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Сафрошенковым <данные изъяты> и Ермаковой <данные изъяты>, применить последствия недействительности ничтожной сделки – аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этажность 3, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> за Ермаковой <данные изъяты>, восстановить запись о государственной регистрациии права собственности за Сафрошенковым <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Ермаковой <данные изъяты> в пользу Сафрошенкова <данные изъяты> судебные расходы в виде расходов по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Верхнебуреинкий районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                           Кузьминов М.Ю.