Решение по делу № 2-25/2021 (2-894/2020;) от 26.10.2020

Дело № 2-25/2021

УИД 42RS0035-01-2020-002598-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Таштагол                                    10 марта 2021 года

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе: председательствующего                                                            Толстова Е.А.,

при секретаре                                                                              Ануфриевой И.К.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеева А. А. к Кручу Ю. А. о взыскании задатка по договору купли продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Алексеев А.А., в лице представителя Бирж Е.А. обратился в суд с иском к Кручу Ю.А. о взыскании задатка по договору купли продажи.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Алексеевым А.А. и Круч Ю.А. заключен договор о задатке при купле-продаже дома. В соответствии с указанным договором стороны договорились о купле-продаже дома, расположенного по адресу: <адрес> в недостроенном виде по цене 2 000 000 рублей. При этом Круч Ю.А. должен был подготовить и предоставить все необходимые документы на указанный дом до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором Круч Ю.А. получил от Алексеева А.А. в счет оплаты дома 800 000 рублей, а также позднее еще 700 000 рублей в качестве задатка за дом. Вместе с тем ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств, указывая на имеющиеся бюрократические проволочки при оформлении документов, обещая в ближайшее время оформить и передать все необходимые документы. В связи с чем договор купли-продажи дома заключить невозможно и соответственно сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить двойную сумму задатка.

Кроме того, в связи с тем, что Алексеев А.А. был уверен в приобретении в последующем указанного дома им был сделан и оплачен ремонт этого дома на сумму 1 153 248, 94 рублей, и данная сумма является убытком истца.

Просит суд взыскать с Круча Ю.А. в пользу Алексеева А.А. задаток, переданный по Договору о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 000 рублей.

Взыскать с Круча Ю.А. в пользу Алексеева А.А. убытки в связи с неисполнением Договора о задатке при купле продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 153 248 рублей 94 копейки.

Взыскать с Круча Ю.А. в пользу Алексеева А.А. государственную пошлину в размере 28 966 рублей 24 копейки.

Истец Алексеев А.А. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дне, времени и месте судебного заседания.

Представитель истца Бирж Е.А., действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям изложенным в иске. Кроме того пояснил, что договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ фактически является также предварительным договором купли-продажи недостроенного дома, поскольку содержит все необходимые для данного договора условия, то есть является смешанным договором. Договор купли продажи дома сторонами не заключался. Алексеев А.А. проживал в доме, расположенном по адресу: <адрес> с момента заключения договора о задатке и до лета 2020 года. Договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ заключен в период брака между Алексеевым А.А. и <данные изъяты> который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, и в настоящее время в судебном порядке разрешается спор о разделе общего имущества супругов. При этом дом, расположенный по адресу: <адрес> в общее имущество супругов не включен. В связи с тем, что дом был недостроенный, а Алексеев А.А. предполагал, что в дальнейшем приобретет данный дом, то им был заключен договор подряда на выполнение капитального ремонта дома. Фактически данный договор является договором подряда. Со слов Алексеева А.А. работы по данному договору производились ООО «АРТ-МЕТ». Не может дать пояснения, почему бывшая супруга Алексеева А.А. сообщает, что все работы на доме они производили самостоятельно с привлечением родственников и соседей. Кроме того не смог пояснить, личными денежными средствами Алексеев А.А. расплачивался с Кручем Ю.А. и подрядной организацией или совместными средствами супругов.

Определением Таштагольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве третьего лица привлечена <данные изъяты>

Ответчик Круч Ю.А. и его представитель - адвокат Абрамкина Л.И., действующая на основании ордера в судебном заседании исковые требования не признали. При этом пояснили, что договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором купли-продажи дома, в связи с чем денежные средства, переданные за дом являются авансом. Кроме того полагают, что истец злоупотребляет правом, поскольку договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ заключен в период брака между Алексеевым А.А. и <данные изъяты>., который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, и в настоящее время в судебном порядке разрешается спор о разделе общего имущества супругов. При этом денежные средства на указанный дом являются заемными денежными средствами <данные изъяты>., что подтверждается кредитным договором. После заключения договора о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ Алексеев А.А. со своей супругой и ребенком сразу же вселились в дом, расположенный по адресу: <адрес>. <данные изъяты> до настоящего времени с ребенком проживает в указанном доме. Таким образом, дом приобретался для нужд семьи, и фактически произошла передача дома в 2017 году. Задержка в оформлении документов была вызвана объективными причинами, поскольку при выделении земельного участка была допущена реестровая ошибка, и согласовывалась с Алексеевым А.А., который претензий по данному вопросу не имел. Вместе с тем, после оформления документов на дом, Алексеев А.А. отказался заключать договор купли-продажи, потребовав надлежащего оформления земельного участка. Кроме того пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между Круч Ю.А. и <данные изъяты> заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. При этом стоимость дома составила 2 000 000 рублей, а стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. В соответствии с договором купли-продажи сумма, в размере 1 500 000 рублей, ранее переданная Алексеевым А.А. Кручу Ю.А. до подписания настоящего договора, входит в стоимость данного дома. Регистрация дома в ЕГРН не произведена, поскольку согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственная регистрация приостановлена, поскольку в рамках настоящего дела в ЕГРН имеется <данные изъяты> <данные изъяты> об ограничении (аресте) в отношении имущества Круч Ю.А. Вместе с тем сделка состоялась и не оспорена кем-либо. Помимо этого пояснили, что дом не требовал ремонта, а все работы на доме производились Алексеевым А.А. и <данные изъяты> самостоятельно с привлечением родственников и лиц проживающих в п. Усть-Кабырза. Какого-либо ремонта ООО «АРТ-МЕТ» на доме не производило.

Третье лицо <данные изъяты> в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что она с Алексеевым А.А. состояла в браке до ДД.ММ.ГГГГ. При этом договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен Алексеевым А.А. с её согласия и одобрения. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> приобретался для их семьи, на заемные средства, которые она получила по кредитному договору в АО «Кузнецкбизнесбанк» от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Алексеев А.А. никогда не работал. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей она передала своему бывшему супругу Алексееву А.А., чтобы он их передал в счет оплаты дома Кручу Ю.А. После заключения договора о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ она с Алексеевым А.А. и их совместным ребенком сразу же вселились в дом, расположенный по адресу: <адрес>. Она до настоящего времени с ребенком проживает в указанном доме. Круч Ю.А. информировал её и Алексеева А.А., что оформление документов на дом затягивается по объективным причинам, при этом они не имели претензий по данному вопросу. Кроме того, после оформления документов на дом Алексеев А.А. потребовал от Круча Ю.А. также оформить документы на земельный участок, только после этого он заключит договор купли-продажи. Кроме того пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Круч Ю.А. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость дома составила 2 000 000 рублей, а стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. Ранее переданные Алексеевым А.А. Кручу Ю.А. денежные средства в размере 1 500 000 рублей были учтены при заключении договора купли-продажи. Вместе с тем произвести регистрацию дома в ЕГРН не представилось возможным, поскольку согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии государственная регистрация приостановлена, так как в рамка настоящего дела в ЕГРН имеется <данные изъяты> <данные изъяты> об ограничении (аресте) в отношении имущества Круч Ю.А. Однако сделка состоялась и фактически она с 2017 года проживает с семьей в указанном доме и использует его. В настоящее время в Орджоникидзевском районном суде г. Новокузнецка рассматривается спор по иску Алексеева А.А. к ней о разделе общего имущества супругов, при этом указанный дом в массу спорного имущества супругов не включен. Помимо этого пояснила, что весь ремонт в доме они производили своими силами без привлечения подрядных организаций. Для производства части работ они привлекали жителей поселка. На все работы они потратили около 200 000 рублей.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, третье лицо, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Положения ст. 56 ГПК РФ в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляют принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

Границы предмета доказывания определяются предметом (конкретным материально-правовым требованием к ответчику) и основанием иска (конкретными фактическими обстоятельствами, на которых истец основывает свои требования), право на изменение которых принадлежит только истцу.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. ст. 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

По смыслу ст. 9 ГК РФ принадлежащее лицу право должно быть им реализовано путем совершения определенных фактических или юридических действий.

Статья 10 ГК РФ предусматривает, что стороны гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при осуществлении своих прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

В соответствии с ч. 1, 2, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Алексеевым А.А. и Круч Ю.А. заключен договор о задатке при купле-продаже дома.

Согласно условиям договора Круч Ю.А. получил от Алексеева А.А. сумму в размере 800 000 рублей в счет оплаты недостроенного дома, находящегося по адресу: <адрес>. Стороны договорились, что стоимость недостроенного дома, площадью 200 кв. м. составляет 2 000 000 рублей. Данный договор задатка действителен с момента подписания и заключен по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Остаток в сумме 1 200 000 рублей Задаткодатель отдает после предоставления всех документов на дом (л.д. 10).

На основании расписки без даты, Круч Ю.А. получил задаток за дом расположенный по адресу <адрес> от Алексеева А.А. 700 000 рублей, что не оспаривается сторонами (л.д. 11).

В соответствии с заключенным между ООО «АРТ-МЕТ», в лице генерального директора <данные изъяты> и Алексеевым А.А. договором на выполнение капитального ремонта дома от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «АРТ-МЕТ» принимает на себя обязательства по производству капитального ремонта дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу п. 2.1 указанного договора стоимость работ (в соответствии с приложением №) составляет 1 153 248, 94 рублей (л.д. 12-24).

Согласно акта выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ Алексеев А.А. принял у ООО «АРТ-МЕТ» работы на общую сумму 1 153 248, 94 рублей, а также оплатил ООО «АРТ-МЕТ» указанную сумму, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-37).

При этом суд обращает внимание, что согласно общедоступным сведениям, размещенным в ЕГРЮЛ, сведения о генеральном директоре <данные изъяты> внесены в реестр только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения указанного выше договра.

На основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Круч Ю.А.

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. приобрела у Круча Ю.А. жилой дом с № и земельный участок с № расположенные по адресу: <адрес>

Согласно п. 2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта и земельного участка составляет 2 100 000 рублей. Сумма 1 500 000 рублей за объект получена Продавцом до подписания настоящего договора. Сумма 500 000 рублей за объект и 100 000 рублей за земельный участок получена продавцом от покупателя в день подписания настоящего договора.

Кроме того судом установлено, что предварительный договор купли-продажи, а также договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> между истцом и ответчиком не заключался. Сведений о предложении заключить указанные договоры суду не представлено.

Доводы истца, что договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ фактически является также предварительным договором купли-продажи недостроенного дома суд считает несостоятельным, поскольку указанный договор не отвечает правилам о форме предварительного договора. Кроме того указанный договор не содержит обязательства сторон заключить основной договор. Расписка в получении задатка не содержит в себе указания на то, что задаток выдан в качестве обеспечения обязательств сторон по заключению основного договора купли-продажи.

При этом в силу буквального толкования ст. 381 ГК РФ, регламентирующую последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, для обращения задатка в пользу другой стороны необходимо неисполнение договора со стороны лица, передавшего задаток, а также расторжение неисполненного договора.

Таким образом, денежные средства полученные ответчиком не могут являться задатком, поскольку договор купли-продажи, в обеспечение которого мог быть передан задаток не заключался.

В связи с указанными обстоятельствами, суд на основании ч. 3 ст. 380 ГК РФ признает, что сумма выплаченная истцом ответчику является авансом.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что договор о задатке при купле-продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ заключен в период брака, между Алексеевым А.А. и <данные изъяты> что не оспаривается сторонами.

<данные изъяты> суду представлен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждающий предоставление ей кредита в размере 5 000 000 рублей на приобретение жилого дома, скота и имущества для нужд личного подсобного хозяйства. При этом, согласно её пояснений в судебном заседании кредит ею оформлялся именно для приобретения спорного дома и для нужд семьи.

Судом учитывается, что спорный дом фактически был передан ответчиком Алексееву А.А. и <данные изъяты> в 2017 году. Истец проживал в указанном доме более двух лет, а третье лицо продолжает в нем проживать с ребенком до настоящего времени. Кроме того в соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> приобрела у Круча Ю.А. жилой дом с № и земельный участок с №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. При этом расчет за приобретенное имущество произведен в полном объеме с учетом ранее внесенного аванса, сделка не оспаривалась.

Кроме того судом учитывается, что в настоящее время в Орджоникидзевском районном суде г. Новокузнецка рассматривается спор Алексеева А.А. и <данные изъяты> о разделе совместно нажитого имущества между супругами.

Анализируя вышеприведенные нормы закона и представленные доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании задатка по договору купли продажи.

Поскольку требования истца о взыскании с Круча Ю.А. в его пользу убытков в связи с неисполнением Договора о задатке при купле продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 153 248 рублей 94 копейки являются производными от требований о взыскании задатка по договору купли продажи, в удовлетворении которых истцу отказано, оснований для удовлетворения иска в указанной части также не имеется.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Алексееву А. А. в удовлетворении исковых требований к Кручу Ю. А. о взыскании задатка по договору купли продажи, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Таштагольский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                            Е.А. Толстов

Решение в окончательной форме изготовлено 15.03.2021