Решение по делу № 2-447/2024 (2-5019/2023;) от 06.12.2023

    Дело № 2-447/2024

    УИД 55RS0006-01-2023-005846-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г. Омск        14 марта 2024 г.

    Советский районный суд г. Омска

    в составе председательствующего судьи Родионова Д.С.,

    при секретаре Васьковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску Кайгородова А.Б. к Самохваловой Р.А., ООО УК «Сибиряк-3» о признании договора управления многоквартирным домом № по адрес от 18.03.2020 незаключенным,

    УСТАНОВИЛ:

Кайгородов А.Б. обратился в суд с иском к Самохваловой Р.А., ООО УК «Сибиряк-3» о признании договора управления многоквартирным домом № по адрес от 18.03.2020 незаключенным, указав, что 18.03.2020 Самохвалова Р.А. от имени всех собственников в здании по адресу: адрес заключила договор с юридическим лицом ООО УК «Сибиряк-3» на платное оказание услуг по управлению и обслуживанию жилых и нежилых помещений. Для заключения такого рода сделки необходимо получить полномочия от собственников жилых и нежилых помещений, то есть получить доверенность от всех собственников помещений или путем проведения собрания собственников помещений большинством голосов получить полномочия действовать от имени собственников жилого дома в качестве председателя совета дома. Самохваловой Р.А. истцом и собственниками жилого дома доверенность на заключение сделок и подписание каких-либо документов не выдавалась, общим собранием собственников помещений полномочия действовать от имени всех собственником помещений дома Самохвалова Р.А. не наделена, 18.03.2020 управление домом осуществляло ТСЖ «Сибиряк-3». Сделка от 18.03.2020, заключенная Самохваловой с ООО УК «Сибиряк-3» истцом одобрена не была, оплату он не производил, по запросу ознакомления с данным договором ответа от ООО УК «Сибиряк-3» не получил. Лицензия у ООО УК «Сибиряк-3» для заключения договора управления многоквартирным домом отсутствует.

На основании изложенного, с учетом уточнения заявленных требований, просит признать договор управления домом по адресу: адрес от 18.03.2020 незаключенным.

В судебном заседании истец Кайгородов А.Б., его представитель по устному ходатайству Бойко В.В. исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск, указали, что спорный договор является основанием для обращения ООО УК «Сибиряк-3» в суд с исковыми требованиями к гражданам о взыскании задолженности по коммунальным услугам.

Представитель ООО УК «Сибиряк-3» Румянцева О.С. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, указала, что ООО УК «Сибиряк-3» фактически не действует на основании договора управления от 18.03.2020, поскольку в 2020 году не состоялась лицензионная комиссия по причине короновирусных ограничений, ООО УК «Сибиряк-3» осуществляет свою деятельностью на основании договора от 15.01.2017 и соглашений к нему, никакие платежи на основании договора от 18.03.2020 не взыскиваются, заявила о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд.

Самохвалова Р.А. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в п.п. 1, 2 Постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено) (ч. 3).

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7).

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 18.03.2020 между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, действующими на основании решения общего собрания (протокол общего собрания № от 16.03.2020) (собственники) и ООО УК «Сибиряк-3 в лице директора Румянцевой О.С. (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом № по адрес (л.д. 33-48 том 1).

Согласно п. 2.1 договора управляющая организация по заданию собственников в течение срока действия договора за плату обязуется оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме собственника и лицам, пользующимся помещениями в доме на законных основаниях, оказывать дополнительные услуги и выполнять работы, в том числе по текущему ремонту общего имущества, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом действительность.

В силу п. 5.1. договора цена договора управления включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также возмещение затрат управляющей организации по оплате потребленных коммунальных услуг для содержания общего имущества многоквартирного дома, которая подлежит внесению в пользу управляющей организации с момента, определенного договором.

В соответствии с п. 7.1 договора контроль собственниками помещений деятельности управляющей организации осуществляет путем: подписания уполномоченным представителем собственников помещений в многоквартирном доме актов выполненных работ и оказанных услуг; предоставления управляющей организацией ежегодной отчетности по взятым обязательствам за оказание услуг и выполнение работ в течение первого квартала года, следующего за отчетным; участия уполномоченного собственниками лица в осмотрах общего имущества, составления дефектной видимости по результатам такого осмотра, подготовки перечней работ и услуг, необходимых для устранения выявленных дефектов; актирования фактов не предоставления услуг и работ или предоставления их ненадлежащего качества.

Приложением № 1 к договору установлен перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их проведения (л.д. 45-46 том 1).

Приложением № 2 к договору согласован размер платы на обслуживание и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в соответствии с Приложением № 11 к постановлению Администрации города Омска от 04.12.2019 № 796-п) (л.д. 47-48 том 1).

Пунктом 9.1 договора установлено, что настоящий договор и приложения к нему считается подписанным с моментами подписания его сторонами – управляющей организацией и собственниками помещений в доме, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме либо уполномоченным общим собранием лицом, действующим в интересах собственников многоквартирного дома, выступающим в качестве стороны настоящего договора.

Договор вступает в силу с момента включения Государственной жилищной инспекцией Омской области сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Омской области ООО УК «Сибиряк-3» и действует 5 лет. При отсутствии заявления (протокола общего собрания о расторжении договора и (или) прекращении срока действия договора) одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на каждый последующий 5-тилетний срок на тех же условиях (п. 9.2 договора).

В силу п. 9.4 договора договор считается досрочно расторгнутым по истечении одного месяца с момента принятия собственниками помещений в установленном порядке решения о прекращении договорных отношений и уведомления управляющей организации о досрочном расторжении договора с приложением оригиналов или заверенных копий протокола общего собрания и письменных решений собственников, принявших участие в голосовании.

Указанный договор подписан от лица ООО «УК «Сибиряк-3» директором Румянцевой О.С., от лица собственников - уполномоченным общим собранием собственников многоквартирного жилого дома адрес Самохваловой Р.А.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников жилья в жилом доме по адресу: адрес, проведенного в очно-заочной форме, от 16.03.2020 установлено, что в повестку дня собрания включены в том числе вопросы: в соответствии со ст. 161 ЖК РФ выбрать способом управления многоквартирным жилым домом управление управляющей организацией; утвердить управляющую организацию ООО УК «Сибиряк-3» для управления многоквартирным домом по адресу: адрес сроком на 5 лет с даты заключения с ней договора управления; утвердить условия договора управления о поручить его заключение с ООО УК «Сибиряк-3» от имени всех собственников Самохваловой Р.А. (вопросы 14, 15, 16). По указанным вопросам приняты положительные решения (л.д. 104-107 том 1).

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Омска от 01.07.2022 по гражданскому делу № 2-1971/2022 в удовлетворении исковых требований ВСВ, Кайгородова А.Б. к РКА, Самохваловой Р.А., ЖВМ о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников жилья в жилом доме по адресу: адрес в адрес, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом от 16.03.2020 №, отказано.

Проанализировав вышеизложенные положения ст.ст. 432 ГК РФ, 162 ЖК РФ, принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в Постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», оценив условия договора управления многоквартирным домом № по адрес от 18.03.2020, суд приходит к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что исключает возможность признания его незаключенным.

Оценивая доводы истца о неисполнении ООО УК «Сибиряк-3» условий договора в части включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Омской области ООО УК «Сибиряк-3», суд отмечает, что, согласно представленной Госжилинспекцией Омской области информации от 26.02.2024 (л.д. 176 том 1) в период с 18.03.2020 по настоящее время в адрес Госжилинспекции от ООО УК «Сибиряк-3» не поступал договор управления от 18.03.2020, а также заявление о включении сведений о многоквартирном доме адрес в реестр лицензий Омской области, как находящемся под управлением ООО УК «Сибиряк-3» на основании указанного договора управления. В системе ГИС ЖКХ вышеуказанный договор не размещен. Управляющая вправе приступить к управлению многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий Омской области на основании ранее полученной лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющая организация ООО УК «Сибиряк-3» в Госжилинспекцию за получением лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не обращалась, и соответственно многоквартирные дома в реестр лицензий Омской области под управление указанной организации не включились.

Однако, согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Судами неоднократно устанавливался факт осуществления деятельности ООО УК «Сибиряк-3» по оказанию услуг по содержанию общего имущества спорного многоквартирного дома до принятия Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым на управляющие организации возложена обязанность получения лицензии и установлен запрет на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД после 01.04.2015 без соответствующей лицензии.

Учитывая изложенное, исходя из вышеприведенного правового регулирования, вопреки доводам истца, отсутствие у ООО УК «Сибиряк-3» лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не является основанием для признания спора договора незаключенным.

Доводы истца о том, что ООО УК «Сибиряк-3» осуществляет деятельность ко взысканию с потребителей задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома на основании спорного договора управления от 18.03.2020, что является незаконным, не нашли своего подтверждения. Из представленных в материалы дела копий решений судов г. Омска следует, что ООО УК «Сибиряк-3» оказывал услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома на основании иного договора управления - от 15.01.2017 №, который не является предметом настоящего спора.

Кроме того, суд отмечает, что, не соглашаясь с заявленными требованиями, сторона ответчика заявила о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд.

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из материалов дела следует, что спорный договор управления многоквартирным домом от 18.03.2020 был заключен на основании решения внеочередного общего собрания собственников жилья в жилом доме по адресу: адрес, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом от 16.03.2020 №.

Указанным решением в том числе были утверждены условия договора управления и поручено его заключение с ООО УК «Сибиряк-3» от имени всех собственников Самохваловой Р.А. (вопрос 16).

Решением Советского районного суда г. Омска от 01.07.2022 по гражданскому делу № 2-1971/2022 установлено, что протокол о внеочередного общего собрания собственников от 16.03.2020 № был размещен в системе ГИС ЖКХ 24.03.2020 и являлся общедоступным для ознакомления с указанной даты, следовательно, Кайгородов А.Б. мог и должен был знать о принятых в результате проведения в марте 2020 года общего собрания собственников решениях, в том числе об утверждении условий договора управления и поручения его заключения.

Факт размещения в системе ГИС ЖКХ утвержденного общим собранием собственников спорного договора управления и, следовательно, возможности ознакомления с ним истца также подтверждается постановлением мирового судьи судебного участка № 85 в Советском судебном районе в г. Омске от 21.02.2022 № 5-27/2022, которым ТСЖ «Сибиряк-3» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ. Указанным постановлением установлено, что Госжилинспекцией выявлено размещение во вкладке «Информация о голосовании» протокола общего собрания собственников от 16.03.2020, а также проекта договора управления с ООО УК «Сибиряк-3».

Возражая относительно заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, Кайгородов А.Б. ссылается на то, что ему стало известно о спорном договоре управления от 18.03.2020 при ознакомлении с делом Арбитражного суда Омской области № А46-1375/2022. Вместе с тем, из картотеки арбитражных дел не следует, что Кайгородов А.Б. являлся лицом, участвующим в указанном деле Арбитражного суда Омской области. К участию в деле № А46-1375/2022 было привлечено ТСЖ «Сибиряк-3», однако, как поясняется сам Кайгородов А.Б., с материалами указанного дела от лица ТСЖ «Сибиряк-3» был ознакомлен ВСВ Иных сведений о дате осведомленности о заключении договора управления от 18.03.2020 Кайгородов А.Б. суду не представил.

С учетом указанных обстоятельств, а также активного участия Кайгородова А.Б. в жизни дома, суд приходит к выводу о том, что он имел возможность ознакомления со спорным договором управления. Таким образом, Кайгородов А.Б. пропустил срок обращения в суд с настоящим иском, поскольку о нарушении своих прав он должен был узнать не позднее марта 2020 года, однако исковое заявление было подано 06.12.2023.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Кайгородова А.Б. к Самохваловой Р.В., ООО УК «Сибиряк-3» о признании договора управления многоквартирным домом адрес от 18.03.2020 незаключенным не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Кайгородова А.Б. к Самохваловой Р.А., ООО УК «Сибиряк-3» о признании договора управления многоквартирным домом адрес от 18.03.2020 незаключенным оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                              Д.С. Родионов

Мотивированное решение изготовлено 21.03.2024