Решение по делу № 33-4589/2023 от 29.03.2023

Судья – Кремер Я.А.

Дело № 33-4589/2023, 2-36/2023

УИД 59RS0017-01-2022-001246-95

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Новоселовой Д.В.,

судей Шабалиной И.А., Владыкиной О.В.,

при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 20.04.2023 гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Губахинского муниципального округа Пермского края на решение Губахинского городского суда Пермского края от 13.01.2023, с учетом устраненной описки определением судьи Губахинского городского суда Пермского края от 21.02.2023.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Владыкиной О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Новиковы А.А., А.И. обратились с иском к Муниципальному образованию Губахинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом о возложении обязанности заключить соглашение о выкупе аварийного нежилого помещения площадью 90,5 кв.м. по адресу **** по выкупной цене 550000 рублей, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование исковых требований указано, что постановлением администрации Гремячинского городского округа от 18.03.2020 многоквартирный дом по адресу: **** был признан аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под спорным многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд.

Истцы стали собственниками нежилого помещения 18.03.2021 - после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Согласно договору купли-продажи от 13.03.2021 стоимость нежилого помещения определена сторонами в сумме 70000 рублей. Согласно дополнительному соглашению от 13.03.2021 цена увеличена до 550000 рублей.

Ответчик предлагает выкупную цену за аварийное нежилое помещение в сумме 70000 рублей, незаконно указывая, что дополнительное соглашение от 13.03.2021 не прошло государственную регистрацию.

Ответчик с иском не согласился.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, на муниципальное образование Губахинский муниципальный округ возложена обязанность по заключению соглашения об изъятии нежилого по адресу: **** у Новиковых А.А., А.И. за выкупную цену в размере 550000 рублей.

С постановленным решением суда не согласен ответчик, просит об его отмене, указывая на недобросовестность действий истцов. Истцы представили дополнительное соглашение на общую сумму покупки нежилого помещения 550000 рублей после получения ответа об установлении выкупной цены 70000 рублей согласно основному договору купли-продажи. Дополнительное соглашение направлено на завышение покупной стоимости нежилого помещения, нет сведений о поступлении на счет продавца суммы 550000 рублей. Пояснения продавца о наличии технической ошибки не является обоснованным, следовало проанализировать бухгалтерский баланс.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, остальные лица участие не принимали.

Судебная коллегия в порядке ст. 167, 327.1 ГПК РФ нашла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Аварийное состояние многоквартирного дома по адресу: **** установлено постановлением администрации Гремячинского городского округа Пермского края от 18.03.2020.

На основании договора купли-продажи от 13.03.2021 истцы являются собственниками нежилого помещения 90,5 кв.м. в названном многоквартирном доме (л.д. 11). Переход права собственности к истцам зарегистрирован 18.03.2021 (л.д. 14).

Постановлением администрации Губахинского городского округа Пермского края от 02.08.2022 принято решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения истцов в аварийном доме (л.д. 7), к выплате предложена цена 70000 рублей в соответствии с ч. 8.2. ст. 32 ЖК РФ.

Обращение с иском обусловлено несогласием истцов с размером возмещения за изымаемое нежилое помещение 70000 рублей, по их мнению, ответчик незаконно не принимает во внимание дополнительное соглашение от 13.03.2021 к договору купли-продажи нежилого помещения, с учетом которого выкупная цена должна быть определена в размере 550000 рублей (л.д. 13).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 421, 432, 550, 555 ГК РФ, ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и учитывая, что дополнительное соглашение об изменении суммы по договору купли-продажи нежилого помещения не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Удовлетворение иска явилось основанием для обращения ответчика с апелляционной жалобой, доводы которой судебная коллегия обоснованными признать не может.

Поскольку истцы приобрели нежилое помещение 13.03.2021 после признания дома аварийным и подлежащим сносу (18.03.2020), выкупная цена определяется по правилам ч. 8.2. ст. 32 ЖК РФ. Согласно названной правовой норме, ее размер определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но не выше покупной цены.

Для проверки доводов апелляционной жалобы о недобросовестном поведении истцов, судебная коллегия запросила кредитный договор, сведения о реальной рыночной стоимости нежилого помещения.

Как следует из обстоятельств дела, на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен только основной договор купли-продажи нежилого помещения по цене 70000 рублей. Дополнительное соглашение на сумму купли-продажи 550000 рублей (существенное условие договора купли-продажи в соответствии со ст. 555 ГК РФ) на государственную регистрацию не передавалось.

Вместе с тем, основной договор купли-продажи от 13.03.2021 и дополнительное соглашение к нему от 13.03.2021 датированы одной датой. В качестве правоустанавливающего документа на госрегистрацию перехода права собственности представлен основной договора от 13.03.2021 переход права зарегистрирован 18.03.2021 (л.д. 22).

В спорной ситуации, вопреки доводам жалобы (о добросовестности, зачислении покупной цены на счет продавца, непередачи на регистрацию дополнительного соглашения, отсутствии технической ошибки), имеет значение не зачисление продавцом нежилого помещения на свой счет денежных средств, передачи документов на госрегистрацию перехода права, а фактическая цена, по которой истцами приобретено нежилое помещение.

Данные значимые обстоятельства необходимо установить для выплаты им равноценного возмещения с учетом особенностей ч. 8.2. ст. 32 ЖК РФ.

Согласно представленной по запросу судебной коллегии копии кредитного договора от 13.03.2021 на сумму 600000 рублей, кредит предоставлен на потребительские цели.

В деле имеются сведения о снятии истцами кредитной суммы 550000 рублей (л.д. 66), передачу этой суммы продавцу по основному договору и дополнительному соглашению к нему от 13.03.2021 (л.д. 11-13). Из банковской выписки видно, что на счет истца 13.03.2021 в 07.27 часов поступила сумма кредита 600000 рублей и истцом 13.03.2021 сняты две суммы 250000 рублей и 300000 рублей (итого 550000 рублей) в 09.06 часов и 09.15 часов (л.д. 66, приобщенная банковская выписка), то есть одномоментно.

Таким образом, наличие двух документов: основного договора купли-продажи от 13.03.2021 на 70000 рублей и дополнительного соглашения к нему от 13.03.2021 на сумму 480000 рублей, в общем размере 550000 рублей, а также снятие почти одномоментно с банковского счета суммы 550000 рублей свидетельствует о заключении сделки на сумму 550000 рублей вне зависимости от оформления этой сделки двумя документами (основным договором и дополнительным соглашением к нему.

Поскольку кадастровая стоимость спорного нежилого помещения 599505,48 рублей (л.д. 14), то продажа истцам нежилого помещения не могла составлять 70000 рублей (почти в 8 раз дешевле).

Судебной коллегией у сторон запрошен отчет о рыночной стоимости нежилого помещения, определенный по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Согласно представленному оценочному отчету от 07.07.2022, рыночная стоимость нежилого помещения составила 782000 рублей (приобщен к делу).

Продажа нежилого помещения по цене 550000 рублей подтверждается продавцом (л.д. 95).

С учетом изложенного, судебная коллегия находит правильным вывод районного суда о действительной цене сделки 550000 рублей и необходимости выплаты равноценного возмещения по реальной цене покупки.

Обстоятельство передачи на регистрацию основного договора без дополнительного соглашения к нему не является юридически значимым, поскольку регистрации подлежит только переход права собственности, дополнительное соглашение об изменении условий договора не подлежит госрегистрации, поскольку правило о государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предусмотренное п. 2 ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как ранее было указано, если выкупная стоимость, определенная на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выше, чем цена покупки аварийного нежилого помещения, то на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена за аварийное помещение ограничивается ценой покупки. В спорной ситуации выкупная цена по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ составила 782000 рублей (приобщен отчет), а действительная цена покупки составила 550000 рублей, следовательно, исковые требования о заключении соглашения по цене 550000 рублей удовлетворены правильно.

Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Губахинского городского суда Пермского края от 13.01.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Губахинского муниципального округа Пермского края – без удовлетворения.

(мотивированное определение изготовлено 21.04.2023)

Председательствующий судья: подпись

Судьи: подписи