Решение по делу № 33-13193/2019 от 24.07.2019

Судья Матвиенко Д.Н. Дело №33-13193/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 августа 2019 г.     г. Ростов на Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Криволапова Ю.Л., Вялых О.Г.,

при секретаре Атикян Э.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску КУИ г. Каменск-Шахтинского к Кириченко О.С. о взыскании долга, встречному иску Кириченко О.С. к КУИ г. Каменск-Шахтинский о признании договора аренды недействительным, по апелляционной жалобе Кириченко О.С. на решение Каменского районного суда Ростовской области от 27 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия

установила:

КУИ г. Каменска-Шахтинского обратился в суд с иском к Кириченко О.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что 30.12.2013 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сроком до 29.12.2016 г. В соответствии с условиями договора, ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями до 20 числа последнего месяца отчетного квартала. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору предусматривается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной суммы за аренду за каждый день просрочки.

13.03.2017 г. договор аренды земельного участка расторгнут, однако по нему ответчиком обязательства в полном объеме не исполнены - имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 г. по 13.03.2017 г. которая с учетом частичной оплаты составила 152 821,46 руб.

На основании изложенного, КУИ г. Каменска-Шахтинского просил суд взыскать с Кириченко О.С. задолженность по договору аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г. за период с 01.10.2016 г. по 13.03.2017 г., основной долг - 152 821,46 руб. и пени - 2 610,41 руб., всего - 155 431,87 руб.

Кириченко О.С. в свою очередь обратился со встреченным иском к КУИ г. Каменск-Шахтинский о признании договора аренды недействительным, в котором просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка № 266-13 от 30 декабря 2013 г., ссылаясь на то, что после заключения договора аренды и внесения изменений в него, он обратился в специализированную организацию (ООО Проектно-Исследовательский Институт «РостИнвестПроект») по вопросу планировочной организации, предоставленного ему в аренду земельного участка. В процессе разработки схемы планировочной организации земельного участка, ООО Проектно-Исследовательский Институт «РостИнвестПроект» предоставил ответ, о том, что арендуемый земельный участок пересекает инженерные коммуникации: кабель связи, канализационная сеть и линия электропередачи. Охранная зона инженерных коммуникаций занимает большую часть площади земельного участка. Свободная площадь для размещения торгового центра отсутствует. В этой связи, проектной организацией был сделан вывод о том, что наличие коммуникаций существенно ограничивает место допустимого размещения объекта капитального строительства и делает невозможным строительство зданий и сооружений на спорном земельном участке.

В связи с этим считает, что спорный земельный участок был передан ему арендодателем, с недостатками, которые полностью препятствуют его использованию по целевому назначению. При заключении договора аренды, ему не были известны обстоятельства, которые препятствовали использовать указанный земельный участок по целевому назначению. По данной причине, соглашением сторон от 13 марта 2017 г., договор аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г., расторгнут, данный договор не отвечает признакам сделки, установленным ст.153 ГК РФ и является недействительным, и в силу закона не повлечет для него правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения обязанности по уплате арендных платежей.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 27 мая 2019 г. исковые требования КУИ г. Каменск-Шахтинский удовлетворить. Суд вВзыскал с Кириченко О.С. задолженность по договору аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г. за период с 01.10.2016 г. по 13.0Э.2017 г., с учетом пени, в сумме 155 431,87 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 308,64 руб., всего - 159 740,51 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Кириченко О.С. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Кириченко О.С. ссылаясь на обстоятельства аналогичные приведенным в исковом заявлении, просит отменить решение как незаконное и необоснованное.

Апеллянт в жалобе указывает, что им с момента заключения договора аренды, предпринимались попытки устранить недостатки земельного участка, однако в ходе предпроектных мероприятий стало известно, что ограничения градостроительного плана являются невыполнимыми. По причине недостаточности площади земельного участка возведение на спорном земельном участке все запланированных и поименованных в договоре аренды объектов не представляется возможным.

Настаивает, что на стадии подготовки и заключения договора аренды сведения, которые позволили бы установить пороки передаваемого объекта, отсутствовали, в договоре аренды данные сведения арендодателем не были оговорены.

Также автор жалобы не согласен с оценкой суда, данной заключению главного инженера проекта ООО Проектно-Исследовательского института «РостИнвестПроект», а также с отказом суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы.

В подтверждение своей позиции по делу, апеллянт ссылается на заключение независимого эксперта Ш.

На апелляционную жалобу, представителем КУИ г. Каменск-Шахтинского поданы возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ дело рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом и не опровергнуто ответной стороной, согласно протокола № 5 заседания комиссии по землепользованию, застройке и изменению разрешенного использования земельных участков от 09.02.2010 года, на рассмотрение представлено заявление Кириченко О.С. с просьбой предоставления земельного участка ориентировочной площадью 475 кв.м для строительства магазина, мастерской по ремонту автомобилей, автомойки ориентировочной площадью 400 кв.м с западной стороны магазина, терминал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, комиссией принято решение: «сформировать земельный участок и предоставить его через аукцион».

В соответствии с постановлением № 1215 от 05.07.2012 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» утвержден акт выбора от 05.03.2010 года и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью - 475 кв.м для строительства магазина, мастерской по ремонту автомобилей и автомойки капитального типа по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровому паспорту, сформированному земельному участку присвоен КН 61:52:0030041:818 и внесен в государственный кадастр недвижимости 24.09.2012 году.

Решением Каменск-Шахтинской городской Думы № 28 от 25.04.2013 года «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» внесены изменения в решение Каменск-Шахтинской городской Думы от 22.06.2011г. №30 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» решено - уменьшить территориальную зону застройки многоквартирными домами Ж - МЗ, расположенную по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, до границ земельных участков с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресам: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Взамен зоны Ж - МЗ на указанных земельных участках назначить территориальную зону торгового назначения ОД -2.

Из письма Главного Архитектора города от 06.09.2013 года усматривается, что при подготовке документов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка следует учесть вынос инженерных коммуникаций за пределы земельного участка, выполнить строительство объездной дороги, устройство противошумового барьера от близлежащих жилых домов и предоставление санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора о санитарно-защитной зоне, работы выполнить за счет средств победителя аукциона.

На основании постановления администрации г. Каменска-Шахтинского № 1600 от 16.09.2013 года «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка» проведены торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на три года, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 475 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с разрешенным использованием: для строительства магазина, мастерской по ремонту автомобилей и автомойки капитального типа.

В информационный бюллетене № 95, опубликованном в газете «Труд» от 05.10.2013 года, а также на сайтах администрации г. Каменска-Шахтинского и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», уведомлялось о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 08.11.2013 года в 16.00, в данном бюллетене были указаны рекомендации Главного Архитектора города от 06.09.2013 года, также, участникам аукциона предоставлялась возможность предварительного ознакомления с аукционной документацией и объектом продажи

В соответствии с протоколом комиссии о признании претендентов участниками аукциона от 30.10.2013 года, Кириченко О.С. признан участником аукциона.

Согласно протоколу о результатах аукциона № 3 от 08.11.2013 года, аукцион признан несостоявшимся, так как в торгах участвовало менее 2 участников, в связи с чем, КУИ г. Каменск-Шахтинский Ростовской области принято решение о повторном проведении аукциона.

В информационный бюллетене № 122, опубликованном в газете «Труд» от 27.11.2013 года, а также на сайтах Администрации города Каменск-Шахтинский и на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», уведомляли о повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении спорного земельного участка.

По итогам аукциона № 2 от 27.12.2013 года Кириченко О.С. является победителем.

На основании постановления администрации г. Каменска-Шахтинского от 16.09.2013 № 1600, между КУИ г. Каменск-Шахтинский (арендодатель) и Кириченко О.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.2 договора КУИ г. Каменска-Шахтинского обязался предоставить земельный участок, а Кириченко О.С. в свою очередь принять, использовать в соответствии с целевым назначением и своевременно, вносить арендную плату ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

Пунктом 4.4.3 договора аренды № 266-13 от 30.12.2013г. предусмотрена обязанность Кириченко О.С. своевременно вносить арендную плату.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

КУИ г. Каменска-Шахтинского добросовестно исполнил свои обязательства, передав Кириченко О.С. предметы аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 30.12.2013 г.

Кириченко О.С. 07.03.2017 подано заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2013 года, на основании которого вынесено соглашение о расторжении договора от 13.03.2017 года.

Согласно акту приема-передачи от 13.03.2017 года земельного участка, договор № 266-13 от 30.12.2013 года расторгнут, однако обязательства Кириченко О.С. по нему выполнены не в полном объеме.

По договору аренды земельного участка до момента расторжения у Кириченко О.С. образовалась задолженность за период с 01.10.2016 г. по 13.03.2017 г. в размере 160 748,62 руб. основного долга и 2 610,41 руб. пени, а всего - 163 359,03 руб.

В целях обеспечения исполнения настоящего договора в части арендной платы и пени, КУИ г. Каменска-Шахтинского в адрес Кириченко О.С. направлял претензию № 849 от 17.03.2017 с требованием добровольно погасить возникшую задолженность. Требование возвращено в адрес отправителя - КУИ г. Каменска-Шахтинского, с отметкой об истечении срока хранения.

Мировым судьей Каменского судебного района 29.05.2017 г. вынесен судебный приказ о взыскании с Кириченко О.С. вышеуказанной задолженности.

В ходе исполнительного производства, с ответчика была взыскана задолженности в размере 7 927,16 руб.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о взыскании с Кириченко О.С. задолженности по договору аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г. за период с 01.10.2016 г. по 13.03.2017 г., с учетом пени, в размере 155 431,87 руб.

Разрешая встречные требования Кириченко О.С. о признании договора аренды, суд, руководствовался ст.ст. 166, 167, 168, 612 ГК РФ и исходил из отсутствия правовых оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным, а также недоказанности заявленных требований, а именно отсутствия информации о необходимости выполнения ряда мероприятий, о необходимости выполнения которых было указано в информационных бюллетенях.

Как указано выше, по заявлению Кириченко О.С. от 07.03.2017г. договор аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 г. расторгнут, соответственно, запись в ЕГРП исключена.

Торги в форме аукциона являются открытыми по составу участников. Участникам аукциона предоставляется возможность предварительного ознакомления с объектом продажи и документами по нему. Осмотр земельного участка, право на заключение договора аренды, которого выставляется на торги, осуществляется претендентами самостоятельно в любое время.

Как верно указал суд первой инстанции, отсутствие в договоре аренды земельного участка информации о прохождении инженерных коммуникаций не может являться нарушением прав арендатора, поскольку данные сведения - прохождение на земельном участке инженерных коммуникаций и о том, что их необходимо вынести за пределы земельного участка, было опубликовано в информационных бюллетенях № 95, № 122, соответственно, Кириченко О.С. было заблаговременно известно о данном факте, поскольку он дважды подавал заявки на участие в аукционе и участвовал в торгах. Кроме того, Кириченко О.С. был вправе отказаться от участия в аукционе, однако этого не сделал.

Кроме того о прохождении на спорном земельном участке инженерных коммуникаций отражено в градостроительном плане от 2015 года, следовательно, Кириченко О.А. было известно об их наличии.

Что касается представленного Кириченко О.С. заключению главного инженера проекта ООО Проектно-Исследовательского Института «РостИнвестПроект» от 12.08.2018 года Алпатова Ю.Н., согласно которому, на спорном земельном участке строительство зданий и сооружений недопустимо, поскольку его пересекают инженерные коммуникации и свободная площадь для размещения торгового центра отсутствует, то из письменных пояснений представителя ООО ПИИ «РостИнвестПроект» Д. следует, что в период с 05.08.2018 г. по 12.08.2018 г. А. в штате ООО ПИИ «РостИнвестПроект» не значился, и, соответственно, у него отсутствовало право подписи документов организации. Вследствие чего, суд сделал правильный вывод о том, что данное заключение не является надлежащим доказательством по делу.

Кроме того, по состоянию на дату составления заключения главного инженера проекта ООО Проектно-Исследовательского Института «РостИнвестПроект» от 12.08.2018 года А., договор аренды земельного участка № 266-13 от 30.12.2013 года уже был расторгнут по соглашению сторон.

Более того, утверждения ответчика также опровергаются письмом Главного архитектора города № 56.6/2-205 от 25.03.2019 г. согласно которому, на спорном земельном участке возможно строительство зданий, сооружений.

Таким образом, в отсутствие допустимых и относимых доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что Кириченко О.С. невозможно использовать земельный участок по назначению, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления о признании недействительным договора аренды земельного участка №266-13 от 30.12.2013г. отсутствуют.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию Кириченко О.С., изложенную при разрешении спора между сторонами в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют. Нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каменского районного суда Ростовской области от 27 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кириченко О.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 09.08.2019.