Решение по делу № 2-957/2024 от 02.04.2024

№ 2-957/2024

УИД: 91RS0008-01-2024-001092-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Джанкой                                                          29 мая 2024 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе:

Председательствующего – судьи Коваленко О.П.

при помощнике судьи – Минаевой Э.Ф.,

С участием представителя ответчика – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО8 о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости, понуждении выполнить определенные действия, признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями, в последующем уточненные, к ФИО9 о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома <адрес>, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика в лице ее представителя по доверенности ФИО2 вышеуказанное домовладение за <данные изъяты> рублей. Однако, при обращении в Госкомрегистр для регистрации прав собственника получила отказ ввиду того, что невозможно проверить полномочия представителя по доверенности, которая выдана в Украине. В связи с проведением СВО представитель продавца лишен возможности подтвердить свои полномочия, поэтому просит признать договор купли-продажи дома заключенным и обязать ответчика признать его таковым и признать за собой право собственности на данное домовладение.

Истец в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом – заказной корреспонденцией, ее представитель подал заявление о возможности рассмотрения дела в его отсутствие, требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, ее представитель, назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ, адвокат ФИО6 просил в иске отказать в виду того, что лишен возможности согласовать позицию со своим доверителем, а также имеет сомнение в части действительности заключенной сделки.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителя ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

Так судом установлено, что в соответствии с информацией органа БТИ, право собственности на домовладение № по <адрес> в <адрес> принадлежит ФИО10 на основании Договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33).

В соответствии с переводом выписки из акта о регистрации брака №, ФИО11 зарегистрировала брак с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 выдала доверенность ФИО2 на распоряжение и пользование жилым домом № по <адрес> в <адрес> (л.д.39-40).

Доверенность удостоверена частным нотариусом ФИО13, зарегистрирована в реестре за номером 6779.

Срок действия доверенности три года.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдала нотариально заверенное заявление о признании права собственности на домовладение № по <адрес> в <адрес> (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и его супругой ФИО1 – истцом по делу, заключен брачный договор, согласно которого имущество, приобретенное супругами во время брака, после заключения настоящего договора, является собственностью того из супругов, на имя которого оно оформлено или зарегистрировано (л.д.45-46).

Брачный договор удостоверен нотариусом <адрес>, зарегистрировано в реестре №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО14 в лице ее представителя по доверенности ФИО2 заключен договор купли-продажи домовладения № по <адрес> в <адрес> (л.д.43-44).

Согласно пунктов 1-3 Договора, Продавец в лице Представителя продаёт Покупателю принадлежащий ей жилой дом с надворными постройками и сооружениями, находящийся по адресу: <адрес> кадастровый №, далее по тексту - жилой дом. Указанный жилой дом, построенный в ДД.ММ.ГГГГ году, обозначен в плане под литерой «А», с пристройкой «а», общей площадью 62,6 (шестьдесят две целых шесть десятых) кв.м., жилой площадью 35,1 0 (тридцать пять целых десять десятых) кв.м, и сооружений, обозначенный в плане под № 1 -2. Количество этажей: 1, в том числе подземных 0.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ объекту был ранее присвоен государственный учётный номер: инвентарный №.

Жилой дом принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация права собственности жилого дома проведена Джанкойским междугородним бюро регистрации и технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи № 325, в книге: 2.

Стороны оценивают указанный жилой дом в <данные изъяты> рублей 00 копеек.

Расчёт между сторонами будет произведён путём внесения денежных средств на специальный расчётный счёт типа С.

Согласно сведениям из РНКБ ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> рублей перечислены на счет № ФИО1 на счет №, назначение платежа: Оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, кадастровый №, адрес <адрес>, между продавцом ФИО15 и покупателем ФИО1 (л.д.73).

Таким образом, стороны договорились, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Представитель Продавца гарантировал, что Продавец заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для Продавца кабальной сделкой.

Стороны одинаково понимали значения и условия настоящего договора и его правовые последствия, подтвердили действительность намерений при его заключении, а также то, что он не носит характера фиктивной и притворной сделки.

Представитель Продавца гарантировал, что исполнительного производства в отношении предмета договора и Продавца лично, препятствующее совершению настоящего договора не заводилось. Продавцом не подавалось заявление в орган регистрации прав о запрете осуществления регистрационных действий без его личного участия.

Стороны гарантировали, что они не признаны банкротами, и в их отношении не начата процедура о признании гражданина банкротом.

Стороны гарантировали, что недееспособными или ограничено дееспособными лицами в судебном порядке они не признаны.

Стороны гарантировали, что все заверения об обстоятельствах, данные ими при заключении настоящего договора являются достоверными.

Предусмотренные действующим законодательством последствия предоставления недостоверных заверений, в том числе указанные в ст. 431.2 «Заверение об обстоятельствах» ГК РФ, сторонам были известны.

Представитель продавца довел до сведения Покупателя и сообщил всем заинтересованным в том лицам, что отчуждаемое имущество не является общей совместной собственностью супругов.

Покупатель, ФИО1, сообщила, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ состоит в зарегистрированном браке с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, но имеется Брачный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на указанный жилой дом возникает у ФИО1 с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В соответствии со ст. 35 земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на указанный жилой дом ФИО1 приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым жилым домом и необходимой для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

В отчуждаемом жилом доме зарегистрированных лиц нет.

Отчуждаемое недвижимое имущество осмотрено ФИО1, недостатков, которые препятствуют его использованию по целевому назначению не выявлено, претензий к Продавцу не имеет.

Покупатель в соответствии с законом несет бремя содержания указанного жилого дома.

Риск случайного уничтожения или случайного повреждения вышеуказанного объекта недвижимого имущества переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Продавец в лице Представителя, обязуется освободить жилой дом от личных вещей сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец в лице Представителя гарантировал, что до подписания настоящего договора жилой дом никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, отсутствуют споры касаемо права собственности, не является предметом судебных споров, не внесен в уставной капитал юридического лица, отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам, не является предметом наследственного договора и договора пожизненного содержания, скрытых недостатков не имеет, отчуждаемое недвижимое имущество соответствует описанию в правоустанавливающих документах и документах подтверждающих регистрацию права собственности.

Вместе с тем, при обращении в Госкомрегистр для регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ было отказано в виду невозможности проверить достоверность и актуальность доверенности представителя продавца, поскольку информационное взаимодействие с нотариусами осуществляющими свою деятельность на территории Украины отсутствует (л.д.20-21).

Как установлено статьями 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Оснований усомниться в полномочиях представителя собственника спорного недвижимого имущества у суда отсутствуют.

Так, как следует из доверенности ФИО16, выданной на имя ФИО2, он имеет право, в том числе, на продажу за цену и на условиях ему известным, принадлежащий ей жилой дом с надворными постройками и сооружениями.

Таким образом, ФИО2, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, продал истцу принадлежащий ФИО17. <адрес> в <адрес> за цену и на условиях, обусловленных между ним и покупателем.

Срок действия доверенности на момент совершения сделки купли-продажи не истек.

Требование к договору купли-продажи недвижимости предусмотрено Разделом IV Главой 30 Параграфом 7 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии со статьей 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554).

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558).

Спорный договор заключен в письменной форме, в котором указаны индивидуальные признаки продаваемого недвижимого имущества, определена цена, денежные средства за дом внесены на специальный счет продавца, определен срок передачи жилого дома, брачный договор между представителем продавца и покупателем заключен ранее и определяет режим имущества, которое будет приобретено супругами во время брака.

Соответственно, суд приходит к заключению, что стороны достигли согласия по всем существенным условиям сделки и каждая из сторон полностью их выполнила.

Более того, по смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом.

В виду невозможности регистрирующим органом проверить актуальность доверенности, что является препятствием для последующей реализации прав собственника, отсутствие притязаний со стороны продавца, суд приходит к выводу о действительности указанного договора купли-продажи и целесообразности признания такового заключенным, признав настоящее решение основанием для регистрации перехода права собственности по указанному договору купли-продажи за ФИО1

В свою очередь, требования стороны истца о понуждении ответчика признать спорный договор купли-продажи заключенным признаются судом излишне заявленными, поскольку судебное решение обязательно для исполнения всеми сторонами по делу.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ,

стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истец не настаивал на возмещении государственной пошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не решается.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд –

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 Анне-Марии Валерьевне о признании заключенным договора купли-продажи недвижимости, понуждении выполнить определенные действия, признания права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить частично.

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома <адрес>, общей площадью 62,6 кв.м., жилой площадью 35,10 кв.м, кадастровый №, между ФИО18 и ФИО1.

Считать настоящее решение основанием для регистрации перехода права собственности на домовладение № по улице <адрес>, общей площадью 62,6 кв.м., жилой площадью 35,10 кв.м, кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>.

В иной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                         О.П. Коваленко

Полный текст решения изготовлен 03.06.2024 года.