Решение от 17.03.2022 по делу № 2-417/2022 (2-4358/2021;) от 22.10.2021

УИД: 38RS0035-01-2021-006300-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2022 года                                    г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Козловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К, с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» о признании отказа от исполнения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» о признании отказа от исполнения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, мотивировав заявленные исковые требования указанием на то, что Дата в адрес ФИО1 поступило уведомление от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поАдрес поступило заявление Акционерного общества Специализированныйзастройщик «Строительная корпорация Адрес» поступило заявление оодностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.11.2014 г. №75-09 на основании части 5 статьи 5 и частей 3,4 статьи 9Федерального закона от 30.12.2004 г. №214 ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Как следует из вышеназванного уведомления Акционерное общество Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» направляло в адрес ФИО1 уведомление об отказе в одностороннем порядке с Дата от исполнения договора от 11.11.2014 г. №75-09 об участии в долевомстроительстве многоквартирного дома на основании части 5 статьи 5 и частей 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214 ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Данный отказ в одностороннем порядке от исполнения договора от Дата № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является незаконным.

Дата между Закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства/третье лицо) заключен договор № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес.

В соответствии с условиями договора Застройщик обязался осуществить строительство 10 этажного (включая подвальный этаж) многоквартирного жилого дома блок/секция № расположенного на земельном участке площадью 5095 кв.м., кадастровый № по адресу: Адрес (Объект) передать Участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру, расположенную на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры — 51, общей проектной площадью 61,99 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 57.46 кв.м., площадь балкона составляет 4,53 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, стоимость долевого вклада по договору определена в размере 3 657 410 рублей. В соответствии с пунктом 4.1.2. договора Участник долевого строительства обязуется в 5-дневный срок после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной сгосударственной регистрации кадастра и картографии по Адрес перечислить на расчётный счет или внести в кассу застройщика долевой взнос в размере 3 657 410 рублей.

Дата договор № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес, номер регистрации №.

Дата Участником долевого строительства в кассу Застройщика были внесены денежные средства в размере 3 657 400 рублей, о чем был выдана квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от Дата.

В соответствии с п. 4.7. Участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после оплаты им цены договора или единовременно с переводом долга на нового участника строительство. Уступка прав по настоящему договору без письменного согласия Застройщика не допускается.

Дата ФИО2 (участник долевого строительство) обратился в ЗАО «Иркутсклесстрой» (Застройщик) по вопросу получения согласия на уступку своих прав по договору № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес.

Дата ЗАО «Иркутсклесстрой» (Застройщик) предоставило ФИО2 (участник долевого строительство) Согласие, в соответствии с которым ЗАО «Иркутсклесстрой» не возражает против заключения ФИО2 договора уступки права требования, так как обязательства по оплате перед «Иркутсклесстрой» по договору долевого строительство № от 11.112014 г. исполнено в полном объеме.

Данное согласие предоставлялось в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес.

Таким образом, факт оплаты участником долевого строительства долевого взноса в размере 3 657 410 рублей подтверждается как квитанцией к приходному кассовому№б/н от Дата, так и Согласием на заключение участником долевого строительства договора уступки прав требования от Дата.

Кроме того, Дата между ФИО2 (Цедент) и ФИО4 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав требований по договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома блок-секция№ по Адрес от Дата.

Договор уступки прав требования от Дата был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес Дата, номер регистрации №

Дата между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор уступки прав требований по договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома блок-секция № по Адрес от Дата.

Договор уступки прав требования от Дата был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутскойобласти Дата, номер регистрации №

В соответствии с Уведомлением Конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО12 от Дата конкурсный управляющий удовлетворил требования ФИО9 о включении в реестр кредиторов участников долевого строительства Закрытого акционерного общества «Иркустклесстрой» по передаче жилого помещения: жилое помещение в блок/секции 5, Адрес площадью 61,99 кв.м., на 8 этаже 10-тиэтажного дома по адресу: Адрес на земельном участке площадью 6784 кв.м., кадастровый №, стоимостью на дату заключения договора 3 657 410 рублей.

Начиная с Дата участником долевого строительство по Договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома блок-секция № по Адрес от Дата является ФИО3.

На основании изложенного истец просит признать отказ акционерного общества Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» от исполнения в одностороннем порядке договора от Дата № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, недействительным.

Истец ФИО3в судебное заседание не явился, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представил.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО12 в судебное заседание не явился, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представил письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, в котором указал, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ранее в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещенная о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представила.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.

Из обстоятельств дела следует, что между Закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства/третье лицо) заключен договор № от Дата участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес. Предметом договора является строительство 10 этажного (включая подвальный этаж) многоквартирного жилого дома блок/секция № расположенного на земельном участке площадью 5095 кв.м., кадастровый № по адресу: Адрес (Объект). Передать Участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру, расположенную на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры — 51, общей проектной площадью 61,99 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 57.46 кв.м., площадь балкона составляет 4,53 кв.м.

Стоимость долевого вклада по договору определена в п. 2.1. договора и составляет 3 657 410 рублей, которую участник должен оплатить в 5-дневный срок после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной с государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес перечислить на расчётный счет или внести в кассу застройщика долевой взнос в размере 3 657 410 рублей. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним Дата, номер регистрации №.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора (т.1 л.д. 18-23).

Свои обязательства по оплате объекта долевого строительства ФИО2 исполнил полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

В соответствии с п. 4.7. Участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после оплаты им цены договора или единовременно с переводом долга на нового участника строительство. Уступка прав по настоящему договору без письменного согласия Застройщика не допускается.

Дата ФИО2 (участник долевого строительство) обратился в ЗАО «Иркутсклесстрой» (Застройщик) по вопросу получения согласия на уступку своих прав по договору № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес. ЗАО «Иркутсклесстрой» (Застройщик) предоставило ФИО2 (участник долевого строительство) Согласие, в соответствии с которым ЗАО «Иркутсклесстрой» не возражает против заключения ФИО2 договора уступки права требования, так как обязательства по оплате перед «Иркутсклесстрой» по договору долевого строительство № от 11.112014 г. исполненов полном объеме (т.1 л.д. 29). Данное согласие предоставлялось в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес (т.1 л.д. 30).

Таким образом, Дата между ФИО2 (Цедент) и ФИО4 (Цессионарий) был заключен договор уступки прав требований по договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома блок-секция № по Адрес от Дата (т.1 л.д. 90-91).

Договор уступки прав требования от Дата был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес Дата, номер регистрации №

Дата между ФИО4 и ФИО1 был заключен был заключен договор уступки прав требований по договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома блок-секция № по Адрес от Дата (т.1 л.д. 25-26)

Договор уступки прав требования от Дата был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес Дата, номер регистрации №.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-252/2019ЗАО «Иркутсклесстрой» признан банкротом.

Акционерное общество «Иркутское региональное жилищное агентство» Дата обратилось в Арбитражный суд Адрес с заявлением о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером Адрес, площадью 6784 кв.м., и расположенный на нем объект незавершенного строительства «Группа жилых домов по Адрес, блок-секции №», расположенного по адресу: Адрес с целью исполнения обязательств застройщика ЗАО «Иркутсклесстрой» перед участниками строительства, имеющими требования по передаче жилых помещений и завершения строительства объекта.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-525/2019 заявление АО «ИРЖА» стать приобретателем прав на земельный участок удовлетворено.

После вынесения определения от Дата АО «ИРЖА» сменило наименование на акционерное общество Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес», о чем Дата внесена запись в Единый реестр юридических лиц.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-252/2019 удовлетворено заявление акционерного общества Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес», которому передано имущество застройщика: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6784 кв.м., предназначенный для строительства группы жилых домов по Адрес, блок-секции №, расположенный по адресу: Адрес, и принадлежащий должнику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от Дата, заключенного между ЗАО «Иркутсклесстрой» и Министерством имущественных отношений Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства группой жилых домов по Адрес, блок-секции № расположенными на данном земельном участке и обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в размере 114 165 784 руб. 38 коп.

Уведомлением конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО12 от Дата конкурсный управляющий удовлетворил требования ФИО9 о включении в реестр кредиторов участников долевого строительства Закрытого акционерного общества «Иркустклесстрой» по передаче жилого помещения: Жилое помещение в блок/секции Адрес площадью 61,99 кв.м., на 8 этаже 10-ти этажного дома по адресу: Адрес на земельном участке площадью 6784 кв.м., кадастровый №, стоимостью на дату заключения договора 3 657 410 рублей.

Дата АО «ИРЖА» направило уведомление ФИО2, ФИО4 уведомления о проведении сверки оригиналов документов участия долевого строительства, уступки прав требования, документов подтверждающих оплату по данным договорам.

Дата АО «ИРЖА» направило предупреждение ФИО2, ФИО4 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от Дата №.

В последующем ответчик в одностороннем порядке заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, заключенного с истцом, о чем направил в адрес третьих лиц ФИО2, ФИО4 соответствующее уведомление (т.1 л.д. 14-17).

На основании поданного уведомления и представленных документов Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес направлено уведомление ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве от Дата №.

В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля ФИО10, который показал, что являлся генеральным директором ЗАО «Иркутсклесстрой» до момента ликвидации, по решению суда его отстранили от исполнения обязанностей. С ФИО2 знаком, последний квартиру приобретал, пришел в офис свидетеля, они заключили договор. ФИО2 рассчитался в полном объеме по договору наличными денежными средствами, денежные средства, передал сразу же кассиру, кассир принял деньги в присутствии свидетеля, далее кассир принес приходный кассовый ордер, на котором уже были подписи кассира и главного бухгалтера, он (свидетель) поставил печать организации. Дальше вопросы затянулись со сдачей дома, у ФИО2 появилось желание продать квартиру, ФИО2 обращался за получением справки, что оплата была произведена в полном объеме. Справку об отсутствии задолженности, и согласие на уступку прав требования подписал лично он (свидетель). Было много дольщиков, которые приносили в офис наличные денежные средства и договор заключался в офисе.

Показания лица, допрошенного в качестве свидетеля, суд принимает в качестве доказательства, подтверждающего, что ФИО2 в полном объёме произвел оплату по договору договора участия в долевом строительстве от Дата №, поскольку данные показания подтверждаются совокупностью представленных по делу доказательств.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд руководствуются следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из обстоятельств дела следует, что между истцом и ответчиком возникли правоотношения по участию истца в долевом строительстве объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома блок/секция № расположенного на земельном участке площадью 6 784 кв.м., кадастровый № по адресу: Адрес, двухкомнатная квартира, расположенная на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры — №, общей проектной площадью 61,99 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 57.46 кв.м., площадь балкона составляет 4,53 кв.м.

Частями 4 и 5 статьи 5 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор расторгается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из обстоятельств дела следует, что доказательств направления ответчиком в адрес истца в порядке вышеуказанных норм уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве не имеется. Материалами дела установлено, что оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается кассовым ордером, согласием на уступку прав требования, показаниями свидетеля.

Довод ответчика о том, что ему не было известно об уступке прав требования ФИО3, судом не принимаются, поскольку материалами дела установлено, что ФИО3 был включён в реестр кредиторов при рассмотрении дела Арбитражным судом Адрес.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные законом и/ или договором для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке.

В силу п. 5 ст. 35, п. п. 2 п. 6 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о регистрации перехода данного права).

С учетом того, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия от Дата № между истцом и ответчиком, запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации Договора долевого участия Дата № подлежит восстановлению.

Указание стороны ответчика на то, что ФИО2 ранее являлся директором и учредителем различных юридических организаций, в том числе занимающихся строительством и т.д., не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку эти обстоятельства не являлись предметом разбирательства по данному делу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ № ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.