КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья: Сайбель В.В. Дело № 2-482/2019
(33-729/2020)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 февраля 2020 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Алферовой Г.П., Никифоровой Ю.С.
при секретаре: Протас И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Дронниковой Светланы Витальевны, Быкова Сергея Петровича, Быковой Татьяны Ивановны, Поповой Ольги Владимировны и ООО СЗ «Евробалт плюс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 октября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ООО «Евробалт плюс» по доверенности Егорова В.С., объяснения представителя Быковой Т.И., Быкова С.П., Дронниковой С.В., Поповой О.В. по доверенностям Кузнецова С.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Администрации МО «Зеленоградский городской округ» по доверенности Божинской А.С., полагавшей решение законным, позицию директора ООО «Карвайт» Быковой Е.С., считавшей апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к Дронниковой С.В., Быкову С.П., Быковой Т.И., Дуровой Н.И., Поповой О.В. и др. собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (всего 210 ответчиков), о признании незаконным образования земельного участка с КН 4 и признании отсутствующим права собственности на него, указав, что 24 января 2011 года между Администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Евробалт плюс» был заключен договор № аренды земельного участка с КН А., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - строительство многоквартирных домов с развитой инфраструктурой, который в дальнейшем был разделен на 5 земельных участков с КН 1, 2, 3, 4, 5.
29 июля 2016 года между Администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ООО «Евробалт Плюс» заключен договор № аренды земельного участка с КН 4, на котором в настоящее время расположен многоквартирный жилой дом № по ул. О. г. З., и в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ на него зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного дома (ответчиков).
Указывает, что вышеуказанный земельный участок был сформирован в нарушение требований земельного, градостроительного и водного законодательства, поскольку расположен в трех территориальных зонах: зоне застройки многоэтажными жилыми домами (индекс Ж-4), зоне мест отдыха общего пользования (индекс РЗ-1) и зоне акватории (индекс «ЗА»), в его границы помимо многоквартирного жилого дома включена часть акватории водного объекта общего пользования и береговые полосы двух водных объектов общего пользования, которые в силу пп. 3 п. 5, п. 8 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте и в частную собственность передаче не подлежат.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил признать незаконным раздел земельного участка с КН А. в части образования земельного участка с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и снять его с кадастрового учета, а так же признать право собственности отсутствующим на данный земельный участок всех собственников земельного участка с КН 4.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО СЗ «Евробалт плюс», ООО «Карвайт», Управление Росреестра по Калининградской области.
Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым исковые требования администрации МО «Зеленоградский городской округ» удовлетворил: признан незаконным раздел земельного участка с КН А. в части образования земельного участка с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и данный участок снят с кадастрового учета.
Признано отсутствующим право собственности ответчиков (перечислены все собственники помещений многоквартирного жилого дома № по ул. О. в г. З. Калининградской области) на земельный участок с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
В апелляционной жалобе Дронникова С.В., Быков С.П., Быкова Т.И., Попова О.В. и ООО СЗ «Евробалт плюс» просят решение отменить и в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что вывод суда о нахождении в границах земельного участка помимо многоквартирного жилого дома части акватории водного объекта общего пользования (обводного карьера) и береговых полос двух водных объектов общего пользования, не подтвержден имеющимися в деле доказательствами. При этом сведений о внесении водных объектов, на наличие которых сослался суд в решении, в Реестр водных объектов Калининградской области, не имеется. Кроме того, указывают, что истец не вправе требовать защиты своего нарушенного права, поскольку избрал неверный способ его защиты и ранее самостоятельно допустил его нарушение. Полагают, что действия истца, предоставившего земельный участок, расположенный в трех территориальных зонах, а в последующем, оспаривающего права на данный участок, освоенный согласно действовавшему договору аренды, свидетельствуют о злоупотреблении правом. Обращает внимание, что иск о признании права отсутствующим мог быть удовлетворен только в том случае, если истец является владеющим собственником объекта, то есть обладает правом, аналогичным правам ответчика, и доказал, что наличие записи в ЕГРН о праве ответчиков нарушает его права, однако такие обстоятельства по делу не установлены. Поскольку истец сам предоставил спорный участок в аренду с торгов, а в последующем утратил права на него в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, при этом ответчики являются добросовестными приобретателями, то законных оснований для удовлетворения иска не имелось.
ООО «Карвайт» представлены письменные объяснения, в которых приводятся аналогичные приведенным выше доводы к отмене решения суда, а также дополнительно указано на то, что ни истцом, ни судом в решении не обосновано право на предъявление настоящего иска в защиту интересов неопределенного круга лиц. Кроме того, полагает, что разрешая иск и установив, что часть земельного участка находится в зонах мест отдыха общего пользования (индекс РЗ-1) и акватории (индекс «ЗА»), суд должен был исследовать возможность раздела спорного земельного участка. Также ссылается на пропуск истцом срока исковой давности, который подлежит исчислению с момента постановки земельного участка на кадастровый учет 17 марта 2016 года, и на день обращения истца с настоящим иском был пропущен. Однако этому обстоятельству в решении суда оценка также не дана. Просит учесть данные доводы при рассмотрении апелляционной жалобы.
В судебное заседание не явились ответчики (210 собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>), а также третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, суд о причинах неявки не уведомили, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции с учетом мнения представителей истца, ответчиков и третьих лиц, в соответствии с ч. 2 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
В соответствии с ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки должны формироваться исходя из принципа их принадлежности только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.
В силу пп.3 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
На основании с п. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы МО «Зеленоградский район» № от 07.12.2010 г. принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН А., площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительство многоквартирных жилых домов с развитой инфраструктурой по адресу <адрес>
По договору от 24 января 2011 года № администрация муниципального образования «Зеленоградский район» передала в аренду ООО «Евробалт плюс» указанный выше земельный участок на срок три года до 24 января 2014 года под строительство многоквартирных жилых домов с развитой инфраструктурой. Соглашением от 4 февраля 2014 года срок действия договора был продлен до 24 января 2017 года.
На основании заявления ООО «Евробалт плюс» о разделе земельного участка с КН А. на шесть земельных участков администрация МО «Зеленоградский городской округ» постановлением № от 20 мая 2016 года утвердила схему раздела земельного участка с КН А., с образованием шести земельных участков: а именно с 1, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: дом № по ул. О.; с КН 2, площадью <данные изъяты> кв.м; с КН 3, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: дом № по ул. О.; с КН 4, состоящий из двух частей: с КН а, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: дом № и с КН б, площадью <данные изъяты> кв.м без указания номера дома; и с КН 5, площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: д. № по ул. С. в г. З. (л.д.12-14 том 1).
17 марта 2016 года земельный участок с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м был поставлен на кадастровый учет.
29 июля 2016 года между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ООО «Евробалт плюс» был заключен договор № аренды земельного участка с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «многоэтажная жилая застройка», сроком до 24 января 2017 г.
В 2018 году у собственников помещений жилого дома № по ул. О. в г. З. возникло право общей долевой собственности на земельный участок с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м на основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем право аренды ООО «Евробалт плюс» на этот участок было автоматически прекращено.
Собственники квартир дома № по ул. О. в З. Дронникова С.В., Быков С.П. Быкова Т.И., Дурова Н.И. и Попова О.В. в 2018 году обратились в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением о выдаче градостроительного плана в целях строительства многоквартирного жилого дома 4 очереди на земельном участке с КН 4, в удовлетворении которого было отказано со ссылкой на то, что последний находится в соответствии с генеральным планом МО «Зеленоградское городское поселение» в функциональных зонах - многоэтажной многоквартирной жилой застройки и зоне зеленых насаждений общего пользования, а по Правилам землепользования и застройки городского поселения отнесен к территориальным зонам «зона застройки многоэтажными жилыми домами» (индекс Ж4), «зона мест общего пользования» (индекс РЗ1) и частично к «зона акватории» (индекс ЗА).
Получив отказ, Дронникова С.В., Быков С.П. Быкова Т.И., Дурова Н.И. и Попова О.В. обратились в суд с иском к окружному Совету депутатов и администрации МО «Зеленоградский городской округ» об оспаривании части генерального плата МО «Зеленоградское городское поселение» от 17 октября 2012 г. № 157, и правил землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение», утвержденных решением городского совета депутатов муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» от 12 декабря 2012 года № 173.
Решением Калининградского областного суда от 18 февраля 2019 года по делу № 3а-33/2019 в удовлетворении вышеуказанных требований было отказано. Апелляционным определением Верховного Суда РФ от 20 июня 2019 г. по делу № 71-АПА19-5 решение суда оставлено без изменения.
При этом в адрес главы администрации судом было вынесено частное определение в связи с нарушением требований градостроительного законодательства, выразившимся в формировании земельного участка с КН 39:05:010203:608 в трех территориальных зонах, две из которых запрещают приватизацию земельных участков.
Так, Калининградским областным судом при рассмотрении вышеуказанного спора было установлено, что фактически в границах земельного участка с КН 4, помимо многоквартирного дома № по ул. О., имеется часть акватории водного объекта общего пользования (обводненного карьера) и береговые полосы двух водных объектов общего пользования.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что поскольку администрация согласовала предоставление под многоквартирный жилой дом № по ул. О. земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м в соответствии с представленной застройщиком ООО «Евробалт плюс» схемой в части площади, необходимой для обслуживания данного жилого дома, однако фактически был образован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, то есть в два раза превышающей необходимую для обслуживания многоквартирного дома, при этом границы данного участка оказались расположенными в трех территориальных зонах: зоне застройки многоэтажными жилыми домами (индекс Ж-4), зоне мест отдыха общего пользования (индекс РЗ-1) и зоне акватории (индекс «ЗА»), и в его состав вошли часть акватории обводненного карьера общего пользования и его береговые полосы, не подлежащие передаче в частную собственность, пришел к верному выводу о том, что такое образование земельного участка с КН 4, площадью <данные изъяты> кв.м не соответствует приведенным выше требованиям градостроительного и земельного законодательства, а также нарушает права неопределенного круга лиц на свободное использование земель и водных объектов общего пользования, в связи с чем правомерно снял с кадастрового учета данный земельный участок, и, руководствуясь разъяснениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признал отсутствующим право общей долевой собственности на него ответчиков (всех собственников помещений многоквартирного дома № № по ул. О. г. З.).
Вопреки доводам жалобы, такие выводы суда основаны на совокупности исследованных доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ надлежащую правовую оценку, подтверждены материалами дела, и основаны на правильном применении норм материального права.
Указание в жалобе на недоказанность вывода суда о нахождении в границах земельного участка помимо многоквартирного жилого дома двух водных объектов общего пользования со ссылкой на отсутствие о них сведений в Государственном водном реестре, не может быть принято во внимание, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о фактическом отсутствии водных объектов общего пользования и об отсутствии запрета на приватизацию таких объектов и их береговых полос, установленного законодательством Российской Федерации.
Кроме того, факт наличия водного объекта на спорном земельном участке с КН 4 установлен решением Калининградского областного суда от 18 февраля 2019 г., его расположение зафиксировано на схеме границ функциональных зон Генерального плана МО «Зеленоградское городское поселение» (л 159-160 дела № 3а-33/2019 г.), а также фактически не оспаривалось участвующими в деле лицами.
Напротив, представитель ООО «Евробалт плюс» в суде апелляционной инстанции в ходе обсуждения условий заключения мирового соглашения по настоящему делу ссылался на проект благоустройства набережной данного объекта.
Доводы жалобы о том, что администрация не обосновала нарушение права, и выбрала неверный способ его защиты, являются несостоятельными.
Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 3 июня 2006 года № 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов (часть 4); для целей настоящей статьи под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии (часть 5).
Частью 4 статьи 8 Водного кодекса РФ предусмотрено, что пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.
Приведенные нормы допускают образование земельного участка, в границах которого располагается водный объект, если границы земельного участка не пересекают береговой линии водоема.
Между тем, граница образованного земельного участка с 4 пересекала береговую линию водного объекта, а кроме того, в границы данного участка была включена береговая полоса двух обводненных карьеров, что противоречит закону.
На основании статьи 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (часть 6); каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств (часть 8).
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу положений пункта 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат приватизации земельные участки в составе земель водного фонда, земель общего пользования, включая водные объекты, земель, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством.
Поскольку в результате формирования земельного участка с КН 4 с нарушением норм земельного, водного, градостроительного и гражданского законодательства, последний бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, при этом в его границы оказались включенными береговые полосы водных объектов общего пользования, что очевидно повлекло нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц по пользованию территориями общего пользования, то администрация, как собственник земельного участка, в границах которого расположены водные объекты общего пользования, правомерно обратилась в суд с настоящим иском в защиту неопределенного круга лиц.
В частности, пунктом 39 стптьи 4 Устава муниципального образования «Зеленоградский городской округ» к вопросам местного значения Зеленоградского городского округа отнесено осуществление в пределах, установленных водным законодательством Российской Федерации, полномочий собственника водных объектов, установление правил использования водных объектов общего пользования для личных и бытовых нужд и информирование населения об ограничениях использования таких водных объектов, включая обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам общего пользования и их береговым полосам.
Принимая во внимание, что муниципальное образование «Зеленоградский городской округ» является собственником земель общего пользования, а право ответчиков было зарегистрировано на земельный участок, который в силу закона не может находиться в их собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что иным способом, как путем признания отсутствующим права общей долевой собственности ответчиков на земельный участок с КН 39:05:010203:608, восстановить нарушенное право истца и неопределенного круга лиц на свободный доступ к территории общего пользования, в том числе водным объектам, не представляется возможным.
Само по себе возникновение права собственности ответчиков на вышеуказанный земельный участок на основании п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не может являться основанием к отказу в удовлетворении иска, поскольку в его границы незаконно были включены земли общего пользования. В этой связи доводы о добросовестности ответчиков со ссылкой на положения ст.ст.301, 302 ГК РФ не имеют правового значения.
Вместе с тем, как указано выше, изначально администрация согласовала предоставление под многоквартирный жилой дом № по ул. О. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, соглашаясь со схемой, представленной застройщиком в части необходимой площади для обслуживания данного жилого дома, однако фактически площадь сформированного участка оказалась в два раза больше.
При этом из объяснений представителей третьих лиц в суде апелляционной инстанции установлено, что застройщик заинтересован в строительстве еще одного объекта недвижимости на данном участке, а также в том, чтобы участок с КН 4 являлся неделимым, поскольку это позволит обеспечить проезд к новому объекту.
Вопреки доводам жалобы судебная коллегия не усматривает в действиях истца злоупотребления правом, поскольку настоящий иск направлен не только на возврат земельного участка в собственность муниципального образования, но и на обеспечение права неопределенного круга лиц к свободному доступу к водным объектам, находящимся в общем пользовании.
При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении иска на основании ст. 10 ГК РФ, на чем настаивают податели жалобы, не имеется.
Довод жалобы о пропуске срока исковой давности является необоснованным.
Как видно из протокола судебного заседания, в судебном заседании 24 октября 2019 года представитель ООО «Евробалт плюс» Плотников К.А. в своих объяснениях ссылался на пропуск истцом срока исковой давности (л.д. 229, том 4), однако такое заявление сделано ненадлежащим лицом.
Как разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.
Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
С учетом того, что о пропуске срока исковой давности было заявлено третьим лицом ООО «Евробалт плюс», не обладающим правом на земельный участок с КН 4, оснований для его рассмотрения и выяснения обстоятельств, связанных с течением срока исковой давности, у суда первой инстанции не имелось.
В апелляционной жалобе ответчиков и третьего лица ООО «Евробалт плюс» доводов о пропуске истцом срока исковой давности и наличии такого основания к отказу в иске также не содержится.
Такой довод впервые приведен только в письменных объяснениях третьего лица ООО «Карвайт» (управляющей компании многоквартирным домом), не являющегося подателем апелляционной жалобы, и соответственно, его заявление о пропуске срока исковой давности в силу ст. 327 ГПК РФ, разъяснений п. 11 вышеуказанного Постановления, а также ввиду отсутствия оснований для рассмотрения настоящей апелляционной жалобы по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей главы 39 ГПК РФ, не подлежит рассмотрению судом апелляционной инстанции.
Кроме того, по мнению судебной коллегии, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском следует исчислять не с 17 марта 2016 г., когда спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет ООО «Евробалт плюс», а с января 2018 г., когда на данный земельный участок начало регистрироваться право общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного жилого дома пропорционально общей площади принадлежащих им помещений (л.д.32-41 том 1), поскольку именно с указанного времени (выбытия из муниципальной собственности) были нарушены права муниципального образования и соответственно, неопределенного круга лиц.
Довод представителя ООО «Евробалт плюс» о нарушении судом норм процессуального права, выразившимся в не привлечении к участию в деле Правительства Калининградской области, является несостоятельным, поскольку интересы данного лица оспариваемое решение не затрагивает.
Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, фактически доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении спора, поэтому они не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене решения в апелляционном порядке судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи