Решение по делу № 33-812/2016 от 30.03.2016

Судья Скрябина О.Г.                                                                                             Дело № 33-812

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«27» апреля 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Кулаковой И.А.,

судей Андреева С.В. и Пелевиной Н.В.,

при секретаре Добряковой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зайцева Виктора Викторовича, Галичевой Евгении Валерьевны, Соловьевой Валентины Павловны на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 02 февраля 2016 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Зайцева Виктора Викторовича, Галичевой Евгении Валерьевны, Соловьевой Валентины Павловны к Джуваликян Армине Симоновне, Петракову Вячеславу Геннадьевичу, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Костромской филиал о признании недействительным в части включения подвала в соглашение о разделе имущества, признании недействительным кадастрового паспорта в части слова «индивидуальный», приведении его в соответствие с техническим паспортом, признании нежилого помещения (подвала) общедомовым имуществом многоквартирного дома, истребовании его из чужого незаконного владения и погашении записи о государственной регистрации права собственности.

Заслушав доклад судьи Кулаковой И.А., объяснения Соловьевой В.П. и ее представителя Пинчукова А.П., представителя Зайцева В.В. - Зайцева С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Джуваликян А.С. - Мурадовой Е.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Зайцев В.В., Соловьева В.П., Галичева Е.В. обратились в суд с иском к Джуваликян А.С. о признании нежилых помещений (подвала) площадью 239,8 кв.м. общедомовым имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, истребовании указаннго имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записи регистрации о праве собственности Джуваликян А.С. на спорные нежилые помещения № от 04 апреля 2012 года.

В обоснование иска указали, что они являются собственниками жилых помещений в доме <адрес>: Зайцев В.В. является собственником квартиры №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 июля 2012 года, Галичева Е.В. - собственником квартиры № (свидетельство о государственной регистрации права от 26 июля 2012 года), Соловьева В.П. - собственником квартиры № (свидетельство о государственной регистрации права от 28 августа 2012 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 12 декабря 2014 года правообладателем нежилого помещения № 8, площадью 239,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> является Джуваликян А.С. В помещение № 8 входят 4 коридора, 14 подсобных помещений, кладовая и туалет. Эти помещения не могут находиться в собственности Джуваликян А.С., так как являются общедомовым имуществом. В них находятся общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: водомерный узел с общедомовым счетчиком прибора учета потребления воды, установлены ревизии для осмотра и удаления засоров в стояках системы канализации, на канализационных выпусках в наружные сети установлены прочистки для очищения самих лежаков. В зону обслуживания данных устройств входят более одного помещения, то есть в целом весь многоквартирный дом. Наличие указанного оборудования и инженерных коммуникаций предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено, для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного жилого дома. Став собственниками квартир в многоквартирном доме, истцы в силу закона стали собственниками общей долевой собственности на имущество дома, в том числе и на подвальное помещение.

Ссылаясь на положения ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 246, 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6, ст. 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», истцы указали, что зарегистрированное право собственности на спорное нежилое помещение нарушает их право владения, пользования и распоряжения имуществом многоквартирного дома. Любые сделки, предметом которых явилось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение являются недействительными как ничтожные. Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.

Зайцев В.В., Соловьева В.П. и Галичева Е.В. также обратились в суд с иском к ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Костромской филиал, Джуваликян А.С. о признании кадастрового паспорта от 10 февраля 2012 года на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, недействительным.

Данные требования мотивировали тем, что одним из документов-оснований для регистрации права собственности на спорное помещение явился кадастровый паспорт от 10 февраля 2012 года, в котором указано, что дом <адрес> является индивидуальным. Многоквартирный дом по <адрес> был поставлен на технический учет 01 декабря 2011 года, инвентарный номер 13164, по которому он значится как многоквартирный. В кадастровом паспорте от 20 октября 2012 года дом также обозначен многоквартирным, при этом в паспорте указано, что строительство дома завершено в 2011 году, к нему приложены поэтажные планы квартир и подвала из технического паспорта от 01 декабря 2011 года. В связи с этим кадастровый паспорт от 10 февраля 2012 года является недействительным. Согласно положениям ст. ст. 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в индивидуальном жилом доме не может быть выше 3-х этажей, а в кадастровом паспорте указано, что дом состоит из трех этажей и мансарды, то есть является четырехэтажным. Тот факт, что дом является многоквартирным, подтверждается разрешением на строительство многоквартирного дома № RU 44328000-450 от 24 ноября 2011 года, соглашением о разделе имущества между Петраковым В.Г. и Джуваликян А.С. от 15 марта 2012 года. Так соглашением о разделе имущества между Петраковым В.Г. и Джуваликян А.С. разделены не просто доли, но и конкретные квартиры. Незаконно были разделены места общего пользования, а именно одному из собственников было передано спорное подвальное помещение. Строительство дома осуществлялось не только на денежные средства Джуваликян А.С. и Петракова В.Г., но и на денежные средства Зайцева В.В. на основании договора №1 совместной деятельности с целью завершения строительства объекта (восьмиквартирного жилого дома) от 23 октября 2009 года. В пункте 3 Соглашения указано, что места общего пользования находятся на праве общей долевой собственности сторон. Данное обстоятельство подтверждает факт незаконного изъятия подвального помещения из мест общего пользования, несмотря на то, что обслуживание и эксплуатация сетей всего многоквартирного дома невозможно без постоянного общего доступа к ним. Согласно проектной документации назначение подвала - подсобные помещения. В декабре 2011 года застройщик Джуваликян А.С. с Галичевой Е.В. и Соловьевой В.П. взяла предоплату за квартиры, в это же время начался ремонт квартир.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 15 декабря 2015 года гражданские дела по указанным выше исковым заявлениям объединены в одно производство.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по Костромской области, ООО «Костромаселькомбанк», Акопян А.Р., Мининкова И.В., Мкртчян Л.Г., Мкртчян Е.С., Лобач Р.В., Гурьянова О.В.

В ходе рассмотрения гражданского дела истцы неоднократно уточняли требования, в окончательном варианте требования предъявили к Джуваликян А.С., Петракову В.Г., ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Костромской филиал и просили:

- признать нежилые помещения (подвал), площадью 239,8 кв.м., общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>;

- истребовать из чужого незаконного владения общедомовое имущество собственников: нежилые помещения (подвал), площадью 239,8 кв.м., многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>;

- погасить запись регистрации о праве собственности Джуваликян А.С. на спорные жилые помещения № от 04.04.2012 года;

- признать недействительным Соглашение о разделе имущества находящегося в общей долевой собственности от 15.03.2012 года в части передачи Джуваликян А.С. нежилого помещения №8, площадью 239,8 кв.м., расположенного в подвале;

- признать недействительным п.1.1 кадастрового паспорта от 10.02.2012 года в части указания на «индивидуальный» дом и привести кадастровый паспорт в соответствии с техническим паспортом от 01.12.2011 года.

Судом по делу постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Зайцев В.В., Соловьева В.П., Галичева Е.В. просят отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Указывают, что суд, приходя к выводу о том, что дом по адресу: <адрес> - «индивидуальный», дал неправильную оценку доказательствам. Проект на индивидуальный жилой дом по адресу <адрес> не соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», поскольку имеет 4 этажа. Заключение государственной экспертизы проекта отсутствует. Постановка на технический учет 18 ноября 2011 года индивидуального дома по <адрес> по проекту, выполненному в 2012 году, не могла быть проведена. Инвентарное дело не может быть открыто и не может присваиваться инвентарный номер без правильно оформленных и проверенных документов. Дом был поставлен на учет в 2011 году по документам 2012 года, что невозможно. В нарушение Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации №37 от 04.08.1998 года постановка на технический учет жилого дома по адресу: <адрес> в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Костромской филиал осуществлялась 18 ноября 2011 года неуполномоченным лицом. Доверенность на своего представителя Д.А.А. застройщик Джуваликян А.С. и Петраков В.Г. нотариально оформили 25 ноября 2011 года. Ссылаясь на протокол судебного заседания от 13.01.2016 года, указывают, что суд не принял в качестве доказательства показания представителя ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Костромской филиал Гусевой М.И., которая поясняла, что 01 декабря 2011 года дом был многоквартирным. Строительство Джуваликян А.С. многоквартирного дома установлено также решением Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-13046/2014 от 30 марта 2015 года. Суд не принял во внимание то, что в инвентарном деле № 13164 документом, пронумерованным постранично, листом под №1 является Разрешение на строительство многоквартирного дома №RU 44328000-450 от 24 ноября 2011 года. Суд не учел того, что фактически дом является многоквартирным. Техническая инвентаризация, проведенная техником-инвентаризатором Гусевой М.И. с выходом на объект 01.12.2011 года, выполнена надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. Технический паспорт, составленный 01.12.2011 года, подписанный работниками БТИ Гусевой, К и директором БТИ К, является юридически значимым и актуальным документом. Технический паспорт от 18.11.2011 года на индивидуальный дом без даты составления на титульном листе и без подписи руководителя не оформлен надлежащим образом и не может являться доказательством по делу. Технический паспорт от 01 декабря 2011 года согласно ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» признан юридически действительным федеральным органом исполнительной власти - кадастровой палатой. На основании указанного кадастрового паспорта многоквартирному дому по адресу: <адрес> был присвоен кадастровый номер №. Суд применил не соответствующую доказательствам норму права и дал неправильное толкование понятию «переустройство» индивидуального жилого дома, оставил без внимания то, что техподполье, по нормативу до 1,8 м высота потолка, стало подземным этажом с высотой потолка 3,3 м с подсобными помещениями. Согласно закону такое «переустройство» является реконструкцией. Документов о законности переустройства, перепланировки или реконструкции индивидуального жилого дома не представлено. Несмотря на отсутствие каких-либо документов, подтверждающих преобразования, суд сделал вывод, что ранее существующий индивидуальный жилой дом в результате произведенных изменений становится многоквартирным. Не основан на законе вывод суда о двух самостоятельных объектах недвижимости по адресу: <адрес> с различными инвентарными номерами 14648 и 13164. Это один и тот же объект. Разные инвентарные номера на один и тот же объект появились вследствие учета незавершенного строительства жилого дома и жилого дома по <адрес>. Не основан на законе вывод суда о том, что доказательством многоквартирности дома должен служить акт ввода в эксплуатацию. Они (истцы) не могут произвести ввод дома в эксплуатацию, так как не являются застройщиками. Незаконным являлось требование суда к истцам о проведении экспертизы. Судом приняты кадастровые паспорта от 06 февраля 2012 года и 10 февраля 2012 года, которые выполнены с ошибками и нарушениями Инструкции №37, не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». В кадастровом паспорте от 06.02.2012 года указана дата инвентаризации 18.11.2011 года, однако в эту дату техническая инвентаризация не проводилась. В кадастровом паспорте от 10.02.2012 года указана этажность «три этажа», мансарда (4 этаж), данный паспорт составлен после технической инвентаризации дома 01.12.2011 года. Однако при регистрации права собственности Джуваликян А.С. на подвал правоустанавливающим документом явился кадастровый паспорт от 10.02.2012 года, в котором подземная этажность (подвал) отсутствует. Является неверным вывод суда о том, что Джуваликян приобрела право собственности на подвал как на новую вещь. Общедомовое имущество не может быть приобретено в собственность одним лицом. Ответчики не представили доказательств создания нежилого помещения как новой, отдельной вещи. Наряду с ответчиками в финансировании строительства участвовали истцы. Соглашением от 06 февраля 2012 года определены лишь доли Петракова и Джуваликян, не учтены договоры долевого участия в строительстве, подписанные в 2011 и в 2009 годах. Таким образом, применение судом положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не допустимо. Вывод суда том, что помещение №8, расположенное в подвале жилого дома <адрес>, является обособленным, имеющим определенное назначение и ограничение строительными конструкциями, не основан на нормах права и на доказательствах, имеющихся в деле. Каких-либо данных о том, что спорное нежилое помещение было спроектировано, как самостоятельное, имело специальное назначение, суду не представлено. Проект с определенным назначением подвала отсутствует. Представленные стороной ответчика договоры аренды не дают оснований для вывода о предназначенности подвала в целях, не указанных в проекте. Спорное жилое помещение с момента создания дома не использовалось, поэтому договоры аренды не могут рассматриваться судом в качестве допустимых доказательств. Кроме того, суд не исследовал всесторонне и объективно доказательства и документы, подтверждающие, что в подвале расположены общедомовые коммуникации обслуживающие весь многоквартирный дом. Подвал является техническим помещением и в соответствии с жилищным законодательством общедомовым имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Основное предназначение подвала - размещение инженерных коммуникаций и технических средств, для эксплуатации всего дома (водомерный узел с общедомовым счетчиком учета потребления воды, канализация, водосеть), а также для использования подсобных помещений. Ответчики не оспаривают наличие инженерного оборудования и коммунальных сетей в подвале, обслуживающих все квартиры в доме. Выездное заседание суда от 26 января 2016 года зафиксировало наличие общедомовых коммуникаций в подвале. На основании положений ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное жилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. В решении суда отсутствует вывод о том, предназначено ли спорное имущество для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Вывод суда о том, что подвал не является общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома, не основан на нормах материального права. Суд не учел правовую позицию Конституционного суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.05.2009 года о том, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Вывод суда о применении общих сроков исковой давности согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации является неверным. Исчисление срока исковой давности следует производить не с даты приобретения в собственность квартиры, а с даты нарушения прав собственников квартир на общедомовое имущество, которым является спорное помещение. Право собственников жилых помещений в многоквартирном доме было нарушено имеющимися записями в правоустанавливающих документах ответчиков. Указанные документы послужили основанием для незаконной регистрации права на подвал, а именно: пункт 1.1 Кадастрового паспорта от 10.02.2012 года; Соглашение о разделе имущества в части передачи подвала Джуваликян А.С. О содержании данных документов стало известно только в процессе рассмотрения дела в суде в 2015 году. Ссылаясь на пункт 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 года, указывают, что сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Государственная регистрация прав носит открытый характер, действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника помещений МКД регулярно запрашивать информацию о правовом статусе помещений общего имущества, поскольку государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общедолевой собственности на общее имущество. Оспаривание п.1.1 Кадастрового паспорта от 10.02.2012 года в части слова «индивидуальный» основано не только на грубых нарушениях при его составлении, но в первую очередь нарушение данным пунктом прав на общедомовое имущество, этим же руководствовались истцы, заявляя исковые требования о признании недействительным соглашения о разделе имущества в части передачи Джуваликян А.С. подвала, право на который имеют собственники в силу закона. Зарегистрировав незаконно право единоличной собственности на подвал, Джуваликян А.С. нарушила право общей долевой собственности на него владельцев многоквартирного дома. Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Указывают также, что судом нарушены нормы процессуального права. В частности, суд, не оглашая, приобщил к материалам дела отзыв ответчика ФГУП - «Федеральное БТИ» от 26.01.2016 года. Просьбы истцов об ознакомлении с материалами дела 27, 29 января и 1 февраля 2016 года оставлены без удовлетворения. На заседаниях 28 января 2016 года и 2 февраля 2016 года указанный отзыв также не был оглашен, копия данного отзыва истцам не предоставлялась. В этот же день было оглашено решение суда, где полностью приводится указанный отзыв в обоснование принятого решения. В судебном заседании 2 февраля 2016 года время для ознакомления с возражениями (отзывом) ответчика истцам предоставлено не было, копия указанного документа не предоставлялась. Процедура приобщения к делу письменных возражений ответчика не соблюдена. Судебные заседания назначались через день, истцы не имели возможности ознакомиться с протоколами судебных заседаний и соответственно представить замечания на них. Письменное ходатайство об ознакомлении с материалами дела и протоколами судебных заседаний от 3 февраля 2016 года оставлено без удовлетворения по причине неизготовленных протоколов судебных заседаний от 26, 28 января и 2 февраля 2016 года. Только 8 февраля 2016 года им было разрешено ознакомиться с материалами дела. При получении 8 февраля 2016 года копий протоколов трех последних заседаний суда от 26 и 28 января, а также 2 февраля 2016 года они обнаружили, что данные протоколы были изготовлены и подписаны 3 февраля 2016 года, то есть задним числом. Сроки изготовления протоколов судебных заседаний не позволяли истцам в установленный законом срок принести соответствующие замечания. 3 февраля 2016 года третьи лица по делу Мкртчян Е.С. и Мкртчян Л.Г. в почтовых ящиках обнаружили конверты со штампом отправки 2 февраля 2016 года с вложенными судебными извещениями на заседание суда от 28 января 2016 года. Процесс был построен необъективно, истцам чинились препятствия, аргументы ответчиков принимались без критической оценки.

Зайцев В.В., Галичева Е.В., Джуваликян А.С., Петраков В.Г., представитель Петракова В.Г. - Бечин Р.С., представители ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ Костромской филиал, Управления Росреестра по Костромской области, ООО «Костромаселькомбанк», Гурьянова О.В., Лобач Р.В., Акопян А.Р., Минникова И.В., Мкртчян Л.Г., Мкртчян Е.С., извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились.

Представитель Петракова В.Г. - Бечин Р.С. и представитель Управления Росреестра по Костромской области Добровольская Е.С. просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ апелляционная жалоба судом апелляционной инстанции рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и пришел к обоснованным выводам о том, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, оно обособлено, имеет определенное назначение, а также о том, что истцами пропущен срок исковой давности по требованиям об оспаривании соглашения о разделе имущества от 15 марта 2012 года и признании кадастрового паспорта от 10 февраля 2012 года недействительными.

Эти выводы судом мотивированы, соответствуют требования закона, основания для признания их неправильными отсутствуют.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, если данные помещения используются всеми владельцами помещений для жилищно-бытовых нужд, либо если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 27 октября 2008 года ГП «Костромаоблтехинвентаризация» Костромской городской филиал был составлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства - 4-хквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (по разрешению на строительство № RU 44328000-255 от 26 декабря 2007 года).

18 ноября 2011 года Костромским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» без выхода на место составлен технический паспорт на жилой дом по проектной документации на «Индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>», разработанной ООО «Проектное бюро РЕАЛ», в этот же день объект недвижимости - индивидуальный жилой дом по указанному адресу был поставлен на технический учет.

24 ноября 2011 года Петракову В.Г. и Джуваликян А.С. Администрацией г. Костромы выдано Разрешение № RU 44328000-450 на строительство 3-хэтажного многоквартирного дома, сроком до 01 июня 2012 года.

Строительство жилого дома велось на земельном участке, предоставленном Джуваликян А.С. и Петракову В.Г. по договору аренды земельного участка № Д.2726.1 от 30 декабря 2011 года.

По окончании строительства дома по адресу: <адрес>, Джуваликян А.С и Петраков В.Г. подписали Соглашение об определении долей от 06 февраля 2012 года, по условиям которого доли каждого во вновь построенном указанном выше доме составляют по 1/2. Соглашение об определении долей зарегистрировано в Управлении Росреестра Костромской области 27 февраля 2012 года.

10 февраля 2012 года Костромским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» выполнена техническая документация на индивидуальный жилой дом по проектным данным без выхода на место, составлен кадастровый паспорт индивидуального жилого дома по указанному выше адресу с инвентарным номером 13164.

27 февраля 2012 года Джуваликян А.С. и Петракову В.Г. на основании договора аренды земельного участка № Д.2726.1 от 30 декабря 2011 года, соглашения об определении долей от 06 февраля 2012 года, кадастрового паспорта недвижимости от 10 февраля 2012 года выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1/2 ) на жилой дом, общей площадью 1100 кв.м, инв. № 13164, лит. А,а,а1 по адресу: <адрес>.

15 марта 2012 года между Джуваликян А.С. и Петраковым В.Г. подписано Соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, по условиям которого Джуваликян А.С. принадлежит 1/2 доли жилого дома, что представляет из себя квартиру № 2, площадью 115,1 кв.м, помещение № 7, площадью 15,7 кв.м, расположенные на первом этаже, квартиру № 4, площадью 108,5 кв.м, расположенную на втором этаже, квартиру № 6, площадью 116,3 кв.м, расположенную на третьем этаже, и помещение № 8 (спорное), площадью 239,8 кв.м, расположенное в подвале, Петракову В.Г. принадлежит 1/2 доли жилого дома, что представляет из себя квартиру № 1, площадью 87,3 кв.м, расположенную на первом этаже, квартиру № 3, площадью 98 кв.м, расположенную на втором этаже, квартиру № 5, площадью 98 кв.м, расположенную на третьем этаже, квартиры № 9 площадью 109 кв.м, № 10, площадью 115,4 кв.м, расположенные на мансардном этаже.

15 марта 2012 года на помещение № 8 выдан кадастровый паспорт.

Спорное помещение № 8 состоит из: коридора площадью 7,5 кв.м, подсобного помещения площадью 7,2 кв.м, подсобного помещения площадью 3,2 кв.м, коридора площадью 14,9 кв.м, подсобного помещения площадью 3,2 кв.м, кладовой площадью 1,6 кв.м, туалета площадью 6,5 кв.м, подсобного помещения площадью 3,5 кв.м, подсобного помещения площадью 13,2 кв.м, коридора площадью 5,5 кв.м, подсобного помещения площадью 15,5 кв.м, подсобного помещения площадью 15,1 кв.м, коридора площадью 8,7 кв.м, подсобного помещения площадью 25,5 кв.м, подсобного помещения площадью 0,8 кв.м, подсобного помещения площадью 21,4 кв.м, подсобного помещения площадью 0,7 кв.м, коридора площадью 8,6 кв.м, подсобного помещения площадью 25,5 кв.м, подсобного помещения площадью 22,9 кв.м. Доступ в спорное нежилое помещение обеспечивается с двух обособленных входов, в помещении имеется автономная система газового отопления, индивидуальные приборы учета ресурсов. В помещении № 8 расположено также общедомовое инженерное оборудование.

Соловьева В.П., Зайцев В.В., Галичева Е.В. являются собственниками квартир №, №, № на основании договоров купли-продажи от 05 сентября 2012 года, 28 июня 2012 года соответственно.

Таким образом, на момент возникновения у истцов права собственности на квартиры в многоквартирном доме спорное нежилое помещение не являлось общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, изначально оно имело самостоятельное значение и являлось объектом права с момента возведения дома.

Судебная коллегия отмечает, что правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации. Если по состоянию на указанный момент помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества всеми собственниками, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.

Доводы истцов о том, что строительство многоквартирного жилого дома велось, в том числе, и на их средства, основанием для признания спорного помещения общедомовым имуществом не являются, поскольку правовое значение для определения статуса помещения имеет его целевое и техническое назначение, а не источник финансирования при строительстве.

Кроме того, каких-либо допустимых доказательств, свидетельствующих, что строительство указанного спорного помещения произведено не только за счет средств застройщиков Джуваликян А.С. и Петракова В.Г., но и за счет средств истцов, в материалы дела представлено не было.

Как указано выше, право собственности на жилые помещения возникло у истцов на основании договоров купли-продажи, которые ими не оспорены, а не договоров долевого участия в строительстве и договора о совместной деятельности.

Довод истцов о том, что заключенные ими договоры купли-продажи квартир являются новацией, они были заключены взамен ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве и договора о совместной деятельности, обоснованно отвергнут судом, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи), обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В данном случае речь идет об одном и том же предмете исполнения, что исключает применение положений закона о новации.

То обстоятельство, что в спорном помещении находится общедомовое инженерное оборудование, само по себе не является свидетельством того, что помещение относится к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорное нежилое помещение № 8, состоящее из подсобных помещений, коридоров, туалета, кладовой никогда не использовалось собственниками помещений многоквартирного жилого дома в качестве общего имущества. Доказательств, свидетельствующих о постоянном ограничении доступа истцов к инженерным коммуникациям, расположенным в подвале дома, не представлено. При наличии таких ограничений истцы не лишены возможности обращения в суд за защитой своих прав на пользование общедомовым инженерным оборудованием.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании нежилого помещения № 8 общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, истребовании данного помещения из чужого незаконного владения, погашении записи государственной регистрации права собственности Джуваликян А.С. на помещение № 8 является правильным.

Разрешая требования истцов о признании недействительными Соглашения о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, от 15.03.2012 года в части передачи Джуваликян А.С. нежилого помещения №8, площадью 239,8 кв.м., расположенного в подвале, и п.1.1 кадастрового паспорта от 10.02.2012 года в части указания на «индивидуальный» дом и приведении кадастрового паспорта в соответствии с техническим паспортом от 01.12.2011 года, руководствуясь положениями статей 181, п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200, ст. 199, ст. 205 ГК РФ, суд первой инстанции исходил, в том числе, из пропуска истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

Как установлено судом, в договорах купли-продажи квартир, заключенных между Соловьевой В.П. и Джуваликян А.С. 05.09.2012 года, между Зайцевым В.В. и Петраковым В.В., Галичевой Е.В. и Петраковым В.В. 28 июня 2012 года, имеются сведения об основаниях права собственности продавцов на квартиры. В числе таких оснований указаны оспариваемые Соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, от 15.03.2012 года и кадастровый паспорт от 10.02.2012 года.

Таким образом, на момент заключения договоров купли-продажи истцы должны были узнать о нарушении своих прав. В силу ст. 200 ГК РФ с этого времени началось течение срока исковой давности. В суд с указанными требованиями истцы обратились лишь 28 января 2016 года, то есть по истечении сроков, предусмотренных п. 1 ст. 181 ГК РФ и ст. 196 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом срока исковой давности основаны на ошибочном толковании закона.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права основанием для отмены решения суда не является.

В соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Таких нарушений судом не допущено, безусловных оснований для отмены решения суда, предусмотренных в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, не установлено.

Дело рассмотрено судом в отсутствие третьих лиц Мкртчян Е.С. и Мкртчяна Л.Г. на основании их заявлений от 03.11.2015 года о рассмотрении дела в их отсутствие, в том числе и в случае отложения рассмотрения дела (л.д. 117-118 т. 1), в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылались истцы и их представители в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и оценкой исследованных доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 02 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зайцева Виктора Викторовича, Галичевой Евгении Валерьевны, Соловьевой Валентины Павловны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: