Решение от 28.02.2023 по делу № 33-930/2023 от 21.02.2023

УИД 69RS0036-01-2022-002982-32

№ 2-1929/2022

(№ 33-930/2023) Судья Самухина О.В. 2023 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 февраля 2023 г. г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Абрамовой И.В. и Голубевой О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Горемычкиной М.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Цветкова В.В.

дело по апелляционной жалобе Нагорного С.И. на решение Заволжского районного суда г. Твери от 08 декабря 2022 г., которым постановлено:

«Исковые требования Нагорного С.И. (СНИЛС №) к обществу с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (ИНН 6952013009) об исключении из договора суммы, подлежащей оплате за площадь аварийного выхода, о возложении обязанности выполнить работы по обеспечению безопасности на объекте долевого строительства, о возложении обязанности урегулировать отношения, связанные с формированием окончательной цены договора, о возложении обязанности осуществить процедуру передачи объекта долевого строительства, оставить без удовлетворения».

Судебная коллегия

установила:

Нагорный С.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (далее - ООО «ТКЗ») об исключении из договора долевого участия суммы, подлежащей оплате за площадь «аварийного выхода» (лоджии 3,7 м²), занимаемого «лестницей, поэтажно соединяющей лоджии с люком в полу лоджии, для доступа на нижележащую лоджию»; о возложении обязанности выполнить работы по обеспечению безопасности на объекте долевого строительства в рамках защиты от несанкционированного проникновения в жилище со стороны «аварийного выхода», оборудованного эвакуационной пожарной лестницей и эвакуационным люком, в части повышения характеристик, определяющих степень сопротивления оконных блоков усилиями, направленным на его взлом, согласно ГОСТ 31462-2021 «Блоки оконные защитные. Общие технические условия» и стекол устойчивых к пробиванию согласно ГОСТ Р51136-2008 «Стёкла защитные многослойные. Общие технические условия» в месячный срок с момента вступления судебного решения по настоящему делу; урегулировать отношения, связанные с формированием окончательной величины «цены договора», с учётом как «фактической площади объекта долевого строительства на момент передачи «участнику долевого строительства», так и сумм, не входящих в ограничительный перечень, установленных пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 28 июня 2019 г. № 51, а именно: суммы неустойки, выплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), и возмещения «участнику долевого строительства» расходов на устранение недостатков, связанных с ухудшением качества объекта долевого строительства; осуществить процедуру «передачи объекта долевого строительства» с учётом требований, установленных договором участия в долевом строительстве жилого дома от 28 июня 2019 г. № 51, в объёме, установленном ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

В обоснование иска указано, что 28 июня 2019 г. истцом заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве квартиры общей проектной площадью 44,38 кв.м, в том числе площадь лоджии - 3,7 кв.м.

Из плана квартиры, размещённого на сайте застройщика, следует, что лоджия в квартире предназначена исключительно для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.

Однако, на лоджии имеются эвакуационная пожарная лестница и эвакуационный люк, что влечёт необходимость предоставления общего доступа к аварийному выходу и запрет размещать мебель и другие предметы рядом с люком и лестницей. Застройщик не уведомлял истца о наличии на лоджии люка и лестницы. Из-за этого истец вынужден будет предпринимать дополнительные меры безопасности для защиты от несанкционированного проникновения в жилище со стороны аварийного люка, что повлечёт для него дополнительные расходы. 4 апреля 2022 г. ответчик направил истцу проект акта приёма-передачи квартиры, в котором не были учтены замечания истца.

В судебном заседании истец Нагорный С.И. заявленные требования поддержал. Пояснил, что поскольку в лоджии оборудован аварийный выход, то она относится к местам общего пользования и не является частью его квартиры, так как нахождение на лоджии посторонних людей ничем не ограничено. На официальном сайте застройщика размещены планировки квартир данного жилого дома, на которых лоджии указаны без люков. Он полагал, что в его квартире будет лоджия, на которой смогут находиться только он и проживающие с ним лица. Поскольку лоджия в данном случае не является частью квартиры, то и оплачивать её площадь он не должен, площадь лоджии должна быть исключена из цены договора, сама лоджия от квартиры должна быть отделена оконным блоком, на котором установлена железная фурнитура, предотвращающая проникновение, стёкла должны быть оклеены специальной плёнкой, защищающей от разбития. Если бы при заключении договора ему была предоставлена информация о люке на лоджии, то он отказался бы от заключения договора, поскольку наличие аварийного выхода накладывает на него ограничения: нахождение посторонних людей, запрет на остекление лоджии, запрет на размещение на лоджии имущества. В приложении к договору долевого участия также ничего не указано, лоджия значится как часть жилого помещения. В своих замечаниях на акт приёма-передачи он указал, что лоджия является местом общего пользования, поскольку содержит аварийный выход. Если у него будет возможность ограничить пребывание на лоджии посторонних лиц, то он согласен оплатить стоимость лоджии, в противном случае площадь лоджии оплате не подлежит.

Решением суда в его пользу с застройщика были взысканы неустойка и штраф, в связи с чем цена договора также подлежит уменьшению.

Относительно требования о возложении обязанности осуществить передачу квартиры пояснил, что ответчик направлял ему акт приёма-передачи для подписания. Однако, содержание акта не соответствует положениям законодательства, поэтому он не был подписан. Так, в акте указано, что коммунальные платежи должен оплачивать дольщик с момента подписания акта приёма-передачи, в действительности, коммунальные платежи он должен оплачивать с момента регистрации права собственности. При этом он имеет доступ в квартиру, поменял в ней входную дверь, сделал ремонт, установил сауну, подключился к электричеству в доме.

Представитель ответчика ООО «ТКЗ» Ершов А.В. иск не признал. Пояснил, что в соответствии с пунктом 1.9 договора долевого участия Нагорный С.И. подтвердил, что ознакомлен с проектной документацией на дом, в том числе с площадью квартиры и лоджии. О том, что с проектной документацией он не ознакомлен, истец заявил только в ходе судебного разбирательства. Ранее в ходе переписки ответчик об этом не заявлял и не ссылался на отказ ответчика в ознакомлении с такой документацией. В проектной документации имеется планировка 7-го этажа, в том числе квартиры, которую приобрёл истец. В проекте указан люк и приведены письменные пояснения. Министерство контрольных функций Тверской области, которое является контролирующим органом, направило в суд сообщение о соответствии построенного жилого дома проектной документации. Фактическая площадь квартиры указана в акте приёма-передачи на основании данных обмера Бюро технической инвентаризации и свидетельствует об увеличении площади квартиры по итогам строительства. Стоимость 1 кв.м квартиры определена в пункте 2.2 договора, при этом стоимость лоджии определяется с понижающим коэффициентом 0,5. В пункте 3.1 договора предусмотрено, что в обязанности застройщика входят строительные работы в соответствии с проектом. Застройщик не мог отойти от требований проекта. Лоджия является частью квартиры и не является местом общего пользования.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ООО «ТКЗ» Писаренкова Д.С. поясняла, что аварийный выход, включающий в себя люк и лестницу, размещены на лоджиях квартир, расположенных выше 15 м, в соответствии с проектной документацией. Проектная документация получила положительное заключение строительной экспертизы. Из пункта 1.9 договора следует, что Нагорный С.И. ознакомился с проектной документацией на дом. В пункте 1.8 речь идёт об официальном сайте застройщика, который ведётся в рекламных целях. На нём размещаются типовые проекты квартир, сведения о наличии квартир для продажи, также есть немного информации о жилом доме. Это рекламная информация, которая не является проектной документацией. С проектной документацией дольщики знакомятся непосредственно в офисе застройщика при заключении договора. Нахождение посторонних людей на лоджии квартиры истца возможно только в случае экстренной ситуации - пожара. Остекление лоджии проектом не предусмотрено, поэтому застеклить лоджию Нагорный С.И. не смог бы вне зависимости от наличия аварийного люка. Окна также установлены в соответствии с проектом, разработанным проектным институтом. Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что говорит о том, что дом построен в соответствии с проектом. Истец фактически принял квартиру, сделал в ней ремонт, установил сауну, заменил входную дверь, но отказывается подписать акт приёма-передачи. Застройщик неоднократно приглашал Нагорного С.И. для подписания акта приёма-передачи, но он уклоняется от его подписания.

Третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Новый город» (далее - ООО «Новый город»), Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, Главное управление МЧС России по Тверской области, извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе и письменных пояснениях по существу апелляционной жалобы истца Нагорного С.И. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано на неверную оценку судом представленных доказательств, неправильное определение и недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.

Жалоба и письменные пояснения по жалобе мотивированы тем, что в состав квартиры в качестве помещения вспомогательного использования - «аварийного выхода» включено застройщиком помещение лоджии. С учётом разъяснений, предоставленных суду МЧС по Тверской области (письмо от 6 октября 2022 г. № 691 14-1-1), «аварийный выход», включенный в состав квартиры в качестве помещения вспомогательного использования, должен обеспечить беспрепятственное прохождение неуставленных лиц через квартиру истца в режиме «24/7» (круглосуточное обслуживание без выходных дней). При этом, в качестве компенсации за причинённые неудобства, связанные с ограничением норм законодательства, истцу ООО «ТКЗ» предложена скидка по стоимости для присоединяемого «аварийного выхода» как вспомогательного помещения в размере 50% от цены 1 кв.м объекта долевого строительства. Однако, компенсационная выплата за ограничения норм, установленных статьёй 25 Конституции РФ и статьёй 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, предложенная ответчиком в размере 72000 руб., не согласованна с истцом и не в полной мере отражает представления истца об обеспечении неприкосновенности жилища.

Представителем ответчика ООО «ТКЗ» Петровым А.А. подан отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить жалобу без удовлетворения, полагая её доводы несостоятельными, а решение суда - без изменения.

Истец Нагорный С.И., третьи лица ООО «Новый город», Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, Главное управление МЧС России по Тверской области, извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о причинах их неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не ходатайствовали, поэтому в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка указанных лиц и их представителей не препятствует рассмотрению дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений истца по доводам жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика ООО «ТКЗ» Ершова А.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В соответствии со статьёй 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Принятое судом решение отвечает указанным требованиям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 июня 2019 г. истец Нагорный С.И. заключил с ответчиком ООО «ТКЗ» договор № 51 об участии в долевом строительстве жилого дома.

Согласно пункту 1.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять указанную в договоре квартиру.

Пунктом 1.2 договора стороны согласовали, что после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты участником долевого строительства оговоренной настоящим договором суммы, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства по акту приёма-передачи объект долевого строительства (квартиру) со следующими основными характеристиками: номер квартиры строительный -145, этаж - 7, общая проектная площадь квартиры - 44,38 кв.м, проектная площадь квартиры - 40,68 кв.м, жилая площадь - 18,4 кв.м, площадь лоджий - 3,7 кв.м, назначение - жилое помещение.

В соответствии с пунктом 2.2 договора участник долевого строительства осуществляет финансирование путём передачи денежных средств застройщику в размере 1531080 руб. исходя из цены 1 кв.м квартиры в 36000 руб., в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0,5.

При этом пунктом 2.5 договора предусмотрено, что фактическая площадь квартиры на момент передачи участнику может иметь отклонения от приведённой площади. Окончательный расчёт по договору производится после обмеров БТИ. В случае изменения площадей разница компенсируется застройщиком либо участником из расчёта, указанного в пункте 2.2, до подписания акта приёма-передачи.

Обязательство по оплате договора участия в долевом строительстве в размере 1531080 руб. истец исполнил в полном объёме, что сторонами не оспаривалось.

28 марта 2022 г. ответчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении построенного «многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 2-й этап строительства», присвоенный адрес объекта - <адрес>.

4 апреля 2022 г. застройщик ООО «ТКЗ» направил в адрес истца Нагорного С.И. акт приёма-передачи, в котором предложил принять построенную квартиру площадью всех комнат и помещений вспомогательного использования 45,7 кв.м с общей площадью жилого помещения - 41,7 кв.м, с основной площадью - 18,5 кв.м, с вспомогательной площадью - 23,2 кв.м, площадью лоджии - 4 кв.м, установленной на основании обмера БТИ, в связи с чем окончательная цена договора составила 1573200 руб.

Истец Нагорный С.И. предложенный акт приёма-передачи не подписал и предложил указать в нём вместо слова «лоджия» слова «лоджия с установленными застройщиком пожарной лестницей и эвакуационным люком», а также то, что окончательная цена договора определяется по результатам обмера объекта долевого строительства с учётом неустойки.

Несмотря на отказ от подписания акта приёма-передачи, истец фактически принял квартиру от застройщика, имеет доступ в жилое помещение, произвёл в нём ремонт, пользуется коммунальными услугами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на лоджии указанной квартиры размещены пожарная лестница и аварийный люк размером 0,6 м х 0,6 м.

Размещение на лоджии квартиры пожарной лестницы и аварийного люка предусмотрено проектной документацией на объект строительства.

Так, в пункте 6 Раздела 9 проектной документации «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» указано, что «для квартир, расположенных на высоте более 15-ти метров, предусматривается аварийный выход. В качестве аварийных выходов приняты выходы на балкон (лоджию), оборудованные наружной лестницей, поэтажно соединяющей балкон (лоджию). У указанных лестниц предусматривается устройство поэтажных люков с размерами 0,6 м х 0,6 м.

Поскольку высота квартир в данном доме составляет 2,75 м, то аварийные выходы должны быть на всех этажах выше 5-го (15 м / 2,75 м).

Также устройство аварийных выходов на лоджиях квартир, расположенных выше 5-го этажа, предусмотрено и разделом 3 проектной документации «Архитектурные решения».

Проанализировав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, письмо ООО «Новый город», акт соответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, суд первой инстанции, вопреки доводам жалоы, пришёл к обоснованному выводу о том, что наличие на лоджии аварийного выхода (лестницы и люка) не является недостатком имущества (квартиры), переданной истцу ответчиком, поскольку размещение аварийного выхода на лоджии квартиры предусмотрено проектной документацией и действующими в Российской Федерации нормами противопожарной безопасности.

Отклоняя доводы истца о том, что ответчик при заключении договора не предоставил ему надлежащую информацию о товаре - объекте долевого строительства, что могло существенным образом повлиять на его (истца) решение о заключении такого договора, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что согласно пункта 1.9 договора долевого участия истец, как участник долевого строительства, подтвердил, что он ознакомлен с проектной декларацией и документацией на строительство жилого дома. При этом истец Нагорный С.И., отрицая тот факт, что при заключении договора он знакомился с проектной документацией, тем не менее, не указывает, что застройщик отказал ему в возможности ознакомления с нею. Следовательно, у Нагорного С.И. имелась возможность ознакомиться со всей проектной документацией на дом, как на то указано в пункте 1.9 договора, однако своим правом истец не воспользовался по собственному усмотрению и при отсутствии противоправных и виновных в этом действий ответчика.

Приобретая квартиру в многоэтажном доме на 7-м этаже, истец, действуя осмотрительно и разумно, должен был выяснить вопрос о пожарной безопасности здания и путях эвакуации с высокорасположенного этажа в случае пожара. Каких-либо доказательств того, что истцу было отказано в ознакомлении с проектной документацией, в том числе с разделом 9 проектной документации, суду не предоставлено.

На плане квартиры, приобретённой истцом, являющимся приложением к договору об участии в долевом строительстве, на лоджии отмечен аварийный выход. Таким образом, при заключении договора Нагорный С.И. был поставлен в известность о наличии эвакуационного выхода (лестницы и люка), размещение которого на лоджии в квартире истца было предусмотрено не только проектной документацией, но и обязательными требованиями в области пожарной безопасности.

Отклоняя доводы истца о том, что из-за наличия аварийного выхода лоджия не является частью его квартиры, а относится к общему имуществу собственников помещений жилого дома, суд первой инстанции, правильно руководствуясь положениями статьи 36 ЖК РФ, пришёл к верному выводу о том, что лоджия, расположенная в спорной квартире, не может быть отнесена к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, поскольку не соответствует применяемым к такому имуществу критериям, является частью квартиры и предназначена для обслуживания только одного жилого помещения - квартиры истца, только из которой можно попасть на лоджию. Иные собственники многоквартирного дома не имеют возможности беспрепятственно пользоваться в своих интересах спорной лоджией, а вправе лишь воспользоваться аварийной лестницей и аварийным люком в случае пожара, при этом добросовестность собственников презюмируется.

Доводы истца о невозможности использовать лоджию по целевому назначению, так же правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку лоджия согласно приложению № 1 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» является перекрытым и ограждённым в плане с трёх сторон помещением, открытым во внешнее пространство, служащим для отдыха в летнее время и солнцезащиты, следовательно, размещение на ней лестницы и люка (аварийного выхода) не препятствует истцу использовать её по назначению. По своему нормативному назначению лоджия, как часть жилого помещения, не предполагает размещение на её площади каких-либо предметов мебели либо иных объёмных предметов.

Разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанности урегулировать отношения, связанные с формированием окончательной величины «цены договора», суд, правильно руководствуясь положениями статьями 424, 555 ГГК РФ, обоснованно исходил из принципа свободы договора, в соответствии с которым сторонами при заключении договора цена договора была определена и согласована, в связи с чем правомерно не нашёл оснований для изменения цены договора, в том числе и с учётом наличия у ответчика как застройщика обязательств по уплате неустойки и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры, в основном, определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно частям 1, 2 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия № 51, заключенного между истцом и застройщиком, в частности пунктом 2.5, предусмотрено, что разница между договорной и фактической общей площадью объекта по уточнённым обмерам БТИ компенсируется в случае увеличения площади объекта «участником долевого строительства», в случае уменьшения площади - «застройщиком», других оснований изменения цены, предусмотренных условиями договора не имеется.

То есть, сторонами договора согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения, что не противоречит требованиям закона. Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

При таких обстоятельствах, поскольку строительство вышеуказанного дома произведено застройщиком в полном соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение строительной экспертизы и согласованной в установленном законом порядке, а так же разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и наличие в квартире каких-либо недостатков, существенно ухудшающих характеристику объекта недвижимости и несоответствующих условиям договора, не установлено, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия отмечает, что в целом доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений истца по жалобе являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, приведённым в оспариваемом решении, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным статьёй 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Апелляционная жалоба и письменные пояснения истца по доводам жалобы не содержат новых обстоятельств, а также ссылок новые доказательства, опровергающие выводы судебного постановления, а потому не могут служить основанием для его отмены или изменения.

Процессуальных нарушений, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда г. Твери от 08 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Нагорного С.И. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 7 марта 2023 г.

Председательствующий В.В.Цветков

Судьи И.В.Абрамова

О.Ю.Голубева