Решение по делу № 3а-612/2015 от 30.11.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 декабря 2015 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего - Судьи        Родиной Т.А.

При секретаре                    Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-612/2015 по административному исковому заявлению Кривошеевой Е.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Кривошеевой Е.И. по доверенности Ладновой О.В., представителя администрации г.о. Кинель Самарской области по доверенности Фокина В.Н.,

У с т а н о в и л:

Кривошеева Е.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у нее в собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 3 352 349 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Кривошеевой Е.И. – Ладнова О.В. поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Представитель заинтересованного лица администрации г.о. Кинель Самарской области - Фокин В.Н. просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ООО «Регион» не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда. ООО «Регион» против удовлетворения заявленных требований не возражало.

Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Кривошеевой Е.И. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Кривошеевой Е.И. (до брака Неверовой Е.И.) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г., свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 7 686 500,69 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Кривошеева Е.И. обратилась в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 3 352 349 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требование к отчету об оценке /ФСО №3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете оценщик указал допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, описал объект оценки, привел использованные при проведении оценки объекта оценки данные с указанием источников их получения, проанализировал рынок объекта оценки, ценообразующие факторы, а также внешние факторы, влияющие на его стоимость и на странице 38 отчета сделал вывод о том, что объект оценки можно отнести к земельным участкам для размещения объектов коммерческой активности местного значения и к участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

На страницах 38-39 отчета ФИО1. из проанализированного рынка земельных участков под коммерческое использование, расположенных в г. Кинель, сделал вывод о том, что во 2 квартале 2014 г. диапазон цен земельных участков подобного назначения составлял от 1739 руб. до 2000 руб. за 1 кв.м.

Оценщик в отчете, на страницах 18-20, написал, что из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании. В соответствии с п. 15 ФСО № 14, п. 20 ФСО № 7, в рамках настоящей оценки в качестве наиболее эффективного вида использования принимается тот вид разрешенного использования, который был установлен для оцениваемого объекта на дату оценки.

Приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 42-48 отчета.

В качестве объектов-аналогов было использовано 4 участка коммерческого назначения, расположенные в г. Кинель, Волжском и Красноярском районах Самарской области, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам. Применены корректировки на торг, на площадь и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 50-52 отчета).

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 3 352 349 руб.

Замечание Администрации г.о. Кинель о том, что спорный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.о. Кинель Самарской области, утвержденными решением Думы г.о. Кинель Самарской области от 27.08.2015 г. № 577, находится в зоне П1-1 – Подзона производственных и коммунальных объектов № 1, одним из основных разрешенных видов использования в которой являются размещение автозаправочной станции, не может быть принята во внимание судом, поскольку на спорном земельном участке размещена автозаправочная станция, что не противоречит его разрешенному использованию.

Довод Администрации г.о. Кинель о том, что наличие подъездных путей с твердым покрытием, а также развитая инженерная инфраструктура повышает экономическую привлекательность спорного участка как объекта торговли не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости, установленной отчетом ООО «<данные изъяты>» об оценке.

Оценщик в отчете об оценке, на странице 60, обосновывает отказ от использования корректировки по наличию инженерных коммуникаций, указывая, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой и имеют возможность подключения к инженерным коммуникациям. Земельные участки оцениваются как «условно свободные», а наличие коммуникаций и инженерных сетей относятся к улучшениям земельного участка. Также ФИО1. не введена корректировка на качество подъездных путей, так как объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковой качество подъездных путей: асфальтированная дорога проходит рядом с участком.

Другие замечания к отчету об оценке, доказательства иной величины рыночной стоимости заинтересованными лицами не представлены, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным доказательством по делу.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Кривошеевой Е.И. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 352 349 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Кривошеевой Е.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 352 349 руб.

Датой обращения Кривошеевой Е.И. в суд считать 30.11.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.12.2015 г.

Судья: Родина Т.А.